-长江证券-文字不多,但直透骨髓.

一样的开始，一样的结束？与2010年的那轮房地产调控相同，本次调控

开始于以下几点：第一、政策放松引起地产回暖，地产回暖带动经济复苏；

第二、国内外经济不景气，流动性相对宽松；第三、出口不振，基建投资

成为政府保增长的杀手锏；第四、房价上涨压力较大。我们认为，此次经

济复苏与地产调控的逻辑与2009年相比并无本质差别，短期为渴望“居

者有其屋”的公众再画一饼，长期则又是一次饮鸩止渴。 

Ø  短期的画饼充饥。与反腐相同的是，当前地产调控也是以治标为主，这根

源于政府对房地产的两大权衡：其一、公平与效率。尽管房地产回暖利好

经济复苏，但是房价上涨引起了公众极大的不满；其二，长期与短期。走

投资的老路无疑是最可靠和有效的，而走转型的新路则面临着巨大的不确

定性和短期的损失。由于房地产问题积重难返而新的支柱产业尚未形成，

政府往往在不知不觉间走上了依赖投资和土地财政的老路。 

Ø  长期的饮鸩止渴。随着本次调控政策的不断深化，未来地产行业必将面临

着痛苦的调整。可以肯定的是，依靠行政手段压制房价虽然短期有效，但

是长期来看往往归于无效。治标究竟能否为治本争取时间，还将取决于改

革的决心与路径。如果缺乏收入分配改革和经济转型的支撑，缺乏供地制

度改革和房产税政策的落实，板块今日的爆跌必然蕴含着明日的高涨，而

明日的高涨又会迎来后日的大跌。 

Ø  山雨何时能停？我们判断，新一轮调控即将带来的行业下行不会持续太

久，因为此次调控的背景与2009年有所差异：一是经济弱复苏而不是V

型反转，这注定了地产承担的保增长任务更重；二是此次地方政府的负债

率高于此前，因此加杠杆的空间不大，对土地财政的依赖更重。因此，3

季度以后复苏的乏力可能会带来地产政策的松动，下半年板块还将迎来新一轮的行情。