加载中…购房者在催告期满后缴齐房款开发商能否解除合同
(2022-06-29 20:18:10)
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律师合同纠纷 |
分类： 律师案例 |
【要旨】
未按照商品房认购定单约定支付首付款，经开发商催告后，在规定的期限外又全额缴纳了购房款，开发商主张合同解除是否可以支持？
【案情】
2020年8月31日，A公司与杨某签订商品房认购定单，约定杨某认购A公司开发的商品房一套，总价117.7万元，认购书签订起15日内交齐首付35.31万元；如未按期交齐，A公司有权单方面解除认购单。截止2020年9月19日，杨某仅支付203100元。
2021年2月28日、3月19日，A公司两次向杨某寄送催款函，要求杨某在七日内付款。2021年4月28日，杨某向A公司支付购房款153900元，至此杨某共支付购房款35.7万元。2021年7月14日，A公司以杨某未按约定履行付款义务向杨某寄送了解除通知书。2021年7月28日，杨某向A公司全额支付了购房余款，A公司出具了相应收据。
2021年9月，A公司向法院诉讼要求解除与杨某签订的商品房认购定单。
【观点】
本案的争议焦点是未按时支付首付款，经催告后付清全款，开发商主张合同解除是否应当得到支持。司法实践中，存在两种不同的观点：
第一种意见是当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。杨某未按照约定足额支付首付款，属于违约，A公司有权单方面解除合同。
第二种意见是虽然双方约定未按照规定时间补齐款项的，A公司有权解除合同，但A公司后又实际收取了杨某的购房款并开具了收据，说明其并未行使解除权，不能再以未履行付款义务为由要求解除合同。
【评析】
我们倾向于第二种意见，理由如下：
合同解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权是指双方在合同中约定以未来发生某种情况作为解除事由，并据此赋予一方解除合同的权利。当发生合同约定解除的事由时，必须经由解除权人在解除期限内向对方发出解除合同的意思表示，才可出现解除合同的后果。此外，若解除权人提出解除合同后，仍接受对方继续履行合同，也不得再行主张行使约定解除权。
本案中，虽然案涉合同约定杨某未按约交齐首付款，A公司有权解除合同，但仅表示Ａ公司享有合同约定解除权，并不等于解除权已经行使。杨某虽然存在逾期支付首付款的违约行为，但Ａ公司未能及时行使解除权，此后杨某已经按照约定支付了首付款，继而全额支付了全部购房款，A公司出具收据的行为表示其已实际接受了杨某的付款，视为其已自愿放弃行使约定解除权，故A公司不能再以杨某未履行付款义务为由要求解除合同。
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