https://u.thsi.cn/outer/inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/12292189278/641

文/杨国英

炙热夏日，世事不宁；

升斗小民，日子得过。

今天，不聊股市，说下楼市，谈一谈房贷与房价。

这两天，有一则事关房贷的重磅新闻：

六大国有银行发布公告，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。

https://u.thsi.cn/outer/inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/12292189722/641

（工商银行公告）

这意味着什么？

如果你不将存量房贷与LPR挂钩，那么，银行自动帮你做决定了！

当然，你还坚持原有的存量房贷利率，也是可以的，得通过手机银行等多种途径进行登记。

房贷即将迎来最终的敲定时刻——毕竟，央行去年底推出存量房贷与LPR挂钩。一开始，转换是需要自行申请的，而现在，则是由银行替你决定，不转换反而需要自行申请。

这是一波“良心操作”——毕竟，LPR为代表的是浮动利率，在中国经济、乃至全球经济处于下行区间之下，未来肯定是看跌的。

既然LPR未来肯定看跌，那么，五大银行自动替你做决定了，将存量房贷转换为浮动的LPR加点的形式，这当然是好事，毕竟，从去年底至今，对存量房贷转换为LPR，还是有部分不了解、或不懂的个人房屋贷款客户。

存量房贷转换LPR更划算，现在，更有银行帮你做决定，但是，这是否意味着房贷要降呢？

这个问题，有点望文生义了！

1，注意，转换成LPR更划算，这是相对于不转换而言的，而不是相对于存量房贷模式。

现在的游戏规则是：你不转换，以后就永远是固定利率（当前的利率水平）。

而原有的存量房贷模式，与挂钩LPR是差不多的，利率也是随着基准利率的变动，而进行变动的。

2，转换成LPR，LPR要降吗？要大降吗？

我告诉你，小降有可能，大降没有可能！

以前基准利率的决策权，在央行，转换成LPR之后，决策权交给了市场，但是，交给了市场，市场就有下调的动机吗？

没有！一点下调的动机，也没有！

LPR所谓的交给市场，其实是央行综合18家具有代表性的商业银行市场报价，最终形成的贷款市场报价利率。

https://u.thsi.cn/outer/inews.gtimg.com/newsapp_bt/0/12292189935/641

从去年底至今，面对新冠疫情和中美冲突的史无前例，全球货币政策进入到罕见的宽松期。

在此期间，我国的经营性贷款，尤其是小微企业的经营性贷款（固定资产抵押），利率大降特降，年利率仅有4.3%左右，相比去年同期的实际贷款利率，下降了至少有200个基点！

但是，同期我们的5年期LPR利率呢？

以5年期LPR为例，2019年10月21日，我们的LPR为4.85%，现在的LPR是4.65%，下降了仅有20个基点。

5年期LPR利率，只能小降或不降，毕竟，它关系到房贷利率。

但是，1年期的LPR利率，却可以大降，政策性的经营性贷款利率，更是可以大降特降，因为，这些涉及到实体经济——这就是现在、以及未来2-3年的信贷游戏规则。

要知道，今年国务院要求的，金融体系（以商业银行）向实体经济让利1.5万亿，这是让利给实体经济的，这是通过政策性的利率指导，让利给实体经济的，而不是让利给房贷的。

现在的房贷，普遍是多少呢？

首套房，普遍是LPR（5年期）+80个基点，年利率5.45%；二套房，普遍是LPR+110个基点，年利率5.75%。

现在的房贷，比小微企业的经营性贷款利率，普遍要高出1.15%-1.45%！

你说，房贷利率要降吗？

怎么可能！至多也只会小降！

房贷利率降了，银行还怎么活？银行补贴实体的亏空，还怎么弥补？

要知道，我们现在的房贷余额（32.36万亿），占到全部人民币贷款余额（165.2万亿）的近20%，只要将房贷的较高利率稳定住了，银行就不会出大问题。

所以，不要做梦了，房贷很难降的！

所以，不要做梦了，房价很难涨的！