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文/杨国英

风水轮流转，好孬全靠政策！

老破小，无人问津的老破小，成交率超低的老破小，开始焕发生机了。

关键词：旧改！旧房改造！

昨天，国务院办公厅出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出2020年的目标任务是：改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民约700万户，到2025年底要基本完成对2000年前城镇老旧小区的改造任务。

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社会力量是老旧改造的实施主体，所涉居民则是出资主体。

未来5年，参与旧改的总资金，或将破万亿，其中，仅国开银行和建设银行，就将提供超过4000亿的专项贷款。

先探讨下全面旧改的政策背景：

1，力推完善型的旧改，而不是过去大拆大建型的旧改、棚改，这说明了，政策进步了，可以减少不必要的财政和资源消耗。

2，完善型的旧改将主导权交给市场、交给居民，但是，政策的配套、政策的力度，却一点也不含糊，这说明了，大规模推动完善型的旧改，之于当下的稳经济、稳就业，可以说至关重要。

3，力推完善型的旧改，而不是既往的折旧建新，某种程度上，也预示着，中国楼市即将进入存量时代，二手房交易为主，将取代过去的新房交易为主。

风水轮流转，今年老破小！

今年，许多城市对新房限价的力度宽松了，也就是说，抢购新房的红利少了，与之相比，二手房、尤其是即将进入大规模改造的老破小，其相对的性价比，则开始显现了。

过去，所谓提高老破小的性价比，无非是“凤变冰”，是个体行为，主要是住宅内部的重新设计和装修。

但是，现在，完善型的旧改，这是重磅的政策引导，涉及到小区的整体环境改造。简单点的，重刷外立面、公共绿化、美化楼道等，复杂点的，加装多层车库，没有电梯的加装电梯等。

这对于老旧小区，绝对是系统性的品质再造，这就好比，将传统的老旧招待所，改造成三四星级酒店了。

只要经过完善型的旧改、系统性的品质再造，那么，今天的老破小，未来也将不再是老破小了。那么，今天的老破小，之于未来的较高性价比，也就出来了。

所以，如果你是没什么积累的刚需一族，今年又着急买房的，我倒是建议，可以适当关注一下老破小了。

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在国务院的政策加持之下，现在的老破小，确定是存在性价比溢价了，但是，在具体选择上，也不能盲目。

有两点小建议：

1，老破小的政策溢价，因城而异

越是大城市，越是房价高的城市，老破小的政策溢价，就越高。

道理很简单，北上深的老破小，比如原价是5万/平米的老旧小区，经过全面改造，系统性的环境改善了、品质提升了，房价可以上浮10%-20%（5千-1万/平米），而改造的成本，可能仅有1千-2千/平米。

而三四五线的小城市，有些地方，住宅的平均价格，也仅有5千-6千/平米，这些地方的老破小，即使经过同样的全面改造，房价可以达到平均价格水平了，但是，一扣除改造成本，其实也就没有空间了。

2，老破小的高层溢价，比不上多层溢价

高层小区的可改善空间小。

而多层小区，就不一样了，一般而言，多层小区的容积率，要比高层小区低得多，而较低的容积率，也意味着有更多的公共空间，可供绿化改善，而且，多层小区，一旦能加装电梯，那么，平均房价秒速上升至少20%。

当然了，多层小区加装电梯的，4-6层的，要远比1-3层的占光太多——也因为如此，多层小区加装电梯的议案，一般很难获得楼道两边的所有居民同意，而原则上，必须如此。

但是，我们要相信政策的力量，比如，针对加装电梯的底层住户的阻力，去年底，上海市印发了《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》，其中的政策关键是“取消一票决定，政策最高补贴28万”！

老破小改造，有溢价，甚至有些城市，有些小区的溢价超大。

但是，请注意，因城而异，因区县而论，甚至因社区而论，如果你想掘取老破小的溢价，请用心研究，请细心收集当地的信息。

信息快人一步，获利才能快人一步！