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文/杨国英

岁月如梭，间隙性的焦虑，却从未改变。

没办法，我辈俗人，又生逢百年未有之大变局，偶尔的焦虑在所难免。

家国大事，暂且不论，我们的小小工作室想做好了，也得操心的。11月份的CPI涨幅4.5%极其罕见，资产配置，也得做深度思考。

在焦虑中，我们谋长远；

在焦虑中，我们择趋势。

01

今天，不聊别的，聊点年底捡漏，当然，这个捡漏，前提是响应趋势。

不瞒你说，这两天，我又在看房了，和去年一样，看的不是住宅，而是写字楼。

去年底，我们买了一个写字楼，面积不大，今年同事增加，预计明年又不够用了。

其实不光写字楼，住宅、乃至股市，年底都有捡漏的机会，金融市场永远是“每逢春节倍缺钱”。

减持住宅，我从2018年就开始呼吁了。此后，我对楼市的关注，重点就已经转为写字楼了。当然，必须是热点城市的热点区域。

原因很简单，房住不炒的政策基调，本身就意味着：楼市投资的核心收益，已经从原来的交易获利，转变为持有获利。

 

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价值投资是持有获利的本质

 

何为交易获利？

非资产本身带来的收益。过去，我们炒房，买住宅，有谁是靠房租赚钱的，太少太少了，最终都是靠卖房赚钱，赚买家（交易对手）的钱。

过去，散户炒股，也大抵如此，热衷炒小盘股、炒垃圾股，小盘股、垃圾股没给你什么分红，你买入，也同样是想赚交易对手的钱。理所当然，最终获利的可能性不大，超过9成的散户，从来都是亏损的。

何为持有获利？

资产本身带来的收益。买房，主要靠房租收益，买股，主要靠股票分红，这是赚资本内在价值的钱，而不是交易对手的钱。

交易获利和持有获利，如果我们非得上升到投资逻辑，那么，基本可以对应所谓的技术派和价值派。

当然，就像技术派和价值派一样，有时候，交易获利和持有获利是存在些许交叉的——追求价值，同时也讲究点技术；追求技术，同时也强调些价值。

02

过去20年的炒房，主要依靠交易获利。

未来10年，未来20年呢？

只能依靠持有获利！

先说一下国外楼市的投资逻辑。

房租是决定房价涨跌的核心因素，除非发生恐慌性的金融风暴。

诸如欧美日等发达国家，4 %左右的年租金收益率是一个均衡线，年租金收益率超过4%，资产持有的回报率上升了，房价一般会跟着涨；年租金收益率低于4%，资产持有的回报率下降了，房价一般会跟着跌。

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全球主要城市房产租金回报率，东南亚除外

 

而对于东南亚国家，年租金收益率的均衡线，一般在6%左右。超过6%，房价会跟着涨；低于6%，房价会跟着跌。

房租才是房价的指挥棒，这是符合资源（土地和资金）自由配置逻辑的。租金收益率上升，房价跟着上升，租金收益率又回调到均衡线了。反之，租金收益率下降，但房价的追随下降，又使租金收益率反弹到均衡线附近了。

讲到这样，许多朋友，肯定要问了，为什么我们的房价不按照这个逻辑自发调整呢？我们的租金年收益率，仅有1.5%左右啊？

是的，过去20年，在任何一个时间节点上，我们的住宅年租金回报率只有1.5%左右。北上深，或许仅有1%左右，二线城市1.5%左右，只有极少数城市，才有2%左右的年租金收益率。

这是因为：

1、我们并非完全是资源自由配置，土地市场，是地方政府控制的，不像许多国家的土地是私有的。资金，无论是开发商的开发贷，还是个人的房贷，也还没有完全达到自由配置的阶段。

2、城市化的红利，我认为，这个不是核心因素，但是必要因素，这当然也是有影响的，城市化加速的红利，某种程度，可以提前透支一部分房价。

03

可惜，城市化已到尾声。

可惜，过去对房价的透支，现在亟需时间来弥补。

城市化已到尾声，再叠加人口老年化的加速到来，所以，我做过推断，未来两至三年，我们的房价整体将保持不涨不跌。当然，相当一部分城市的房价，还是要跌的，除了三四五线城市，一二线城市房价即便下跌，整体还是可控的。

楼市，交易获利的时代，已经终结。

楼市，持有获利的时代，已经到来。

持有获利，本质就是价值投资，这适用于当下的写字楼。

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住宅泡沫的消化，至少需要三年

 

过去的15年，住宅和写字楼的走势，可谓冰火两重天。15年前，一线和二线头部城市，同一个区位，住宅和写字楼的价格几乎差不多。但是，15年后，一线和二线头部城市，住宅价格至少涨了5倍，而写字楼整体却只翻了一倍稍多。

当然，相比住宅，投资写字楼，过去15年，租金收益率是高于住宅租金收益率的。

但是，即便算上租金收益率，过去15年，投资写字楼的，依然还是悔不当初！住宅的5倍上涨，这钱赚得是多么容易，多么爽啊。更何况，过去住宅还有三倍杠杆呢，而写字楼最多只能用一倍杠杆。

时势如巨浪，总是要翻转的，当下的住宅之势已到向下的临界点，由盛转衰，而写字楼，则经过多年的横盘探底之后，已经有渐进向上的趋势。

不要扯什么深圳、上海的写字楼空置率呢，空置率出来了，恰恰是最佳的入手时间点，更方便买入议价。当然，投资写字楼，请注意，地段！地段！还是地段！

现在，一线城市和二线头部城市的写字楼，相对繁华地段的，写字楼的年租金回报率，已经达到5%左右，注意，5%，这是抵消资金成本的均衡性。

而从中长期看，利率，短期不论，中长期，五至六时间，在全球普遍低利率的背景下，贷款基准利率下降一半还是有可能的。这意味着，现在择机捡漏买入的优质写字楼，未来五至六年，年租金回报率超过10%，是有较大可能性的。

投资，本应有逆向思维。

在众人迷茫之际，我们出手。

在众人追捧之际，我们脱手。

读者朋友们，对此你有什么看法呢？欢迎文末留言讨论！

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