加载中…利好信号频出，楼市大逆转了吗？
(2019-11-17 13:58:11)
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财经 |
文/扬子江
大江东去，偶有浪花回奔。
最近，楼市利好的信号，纷至沓来，很是鼓舞房产中介的信心。
（1）商品房销售面积增速首次转正
11月14日，国家统计局发布2019年1至10月份全国房地产开发投资和销售情况显示，2019年前10月，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1至9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资80666亿元，增长14.6%，增速回落0.3个百分点。
（2）深圳重磅取消“豪宅税”
11月11日，深圳楼市出台大政策，大幅上调“豪宅线”，容积率高于1.0，建面144平米以下的房子全部列为普通住房，只要满两年出售就可以免缴增值税。
这样的利好信号，在楼市压顶的这两年，确实是不多见的，已经成为近期房产中介推盘的必备说辞，大批二手房卖家，自我感觉也找到了平价出售的救命稻草。
但是，且慢，我们抽丝剥茧看看，楼市是否真的大逆转了？
01
前9月的商品房销售面积增速为负，前10月转正了，这说明了，今年商品房销售面积的增加量，关键来自10月份。
前9月不行，10月份突然行了。这是楼市的自然回暖吗？肯定不是。这是开发商在加大促销力度，9月卖房、8折卖房很普遍。不仅10月份，包括11月份和12月份，我们可以基本预测，商品房销售面积更得大增，因为，房企双11的促销，居然连7折卖房都出来了。
2019年，全国商品房销售面积，铁定超过2018年，从而创下新的历史纪录。
但是，我告诉你，2019年的商品房销售面积创下历史纪录，与过去的年份截然不同——过去的创纪录，往往是购房者抢购、开发商惜售，现在，折扣、折扣、再折扣，优惠、优惠、再优惠，否则根本很难打动购房者。
而且，开发商从10月份开始的高折扣促销，本质上是在透支2020年的楼市刚性需求，如果不出意外，2020年的全国商品房销售面积，极有可能在今年创纪录的基础上腰斩。
02
深圳降低“豪宅税”，是带有一丝变相刺激楼市的味道。
但是，原来所谓“豪宅税”的标准，是2015年出台的标准，而2015年至今，深圳房价普遍涨幅接近一倍，这导致了所谓豪宅的名不符实。
比如，2015年的原标准：南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于豪宅，需要按照豪宅的标准交税。而现在这样的总价，几乎仅是80平米左右的普通高层住宅，这显然是与深圳真实的豪宅，一点也挂不上钩的。
所以，不要说只是深圳，即便北京、上海等城市，随后跟进降低所谓的“豪宅税”，在道理也都是说得通的，总不能让今天普通的小三房，去缴纳所谓的豪宅税吧！
至于深圳降低“豪宅税”是不是楼市的利好信号，我认为，对于深圳楼市，这肯定是个利好，毕竟同样一套房子，现在上调标准不在所谓的豪宅范围之内，房产交易至少可以省掉三五十万的税钱了。
但是，这样的利好效应，本质也是有限的，一个城市的楼市是否有上冲的空间，本质上还是得看人口效应。也就是说，类似像深圳这样的每年人口净流入巨大的城市，即便不降低“豪宅税”，中长期依然是应该看好的。
而对于众多人口净流入不明显、甚至为负的城市，你即便再怎么降低交易税率，其房价在中短期内，也是很难看到光明的。更何况，绝大多数城市的房地产，至今还不存在所谓的豪宅税一说。
03
不要有点阳光就灿烂，妄言楼市逆转还太早。
请注意，请注意，刚刚公布的10月份70城市楼市数据，二手房价下跌的城市已经占到一半，而且，无论是新房还是二手房，一二三线城市价格环比涨幅已经全面回落。
所以，大势依然明确，那就是房价箱体震荡的大方向，不会有任何改变，当然，这是针对整体而言。
如果再做一点区分，那么，一二线城市的房价，在经过两年左右的箱体震荡之后，其中前20大城市，应该还是要走出一幅上涨的态势，当然，大涨那是绝无可能的。
而广大的三四线城市呢，或许，都不存在两年左右的箱体震荡时间，至多一年左右，从2021年开始，大概率将走出一波抛物线向下的走势。
当前楼市，我们一定得有结构性的认知，那就是：政策性的消化泡沫，“房住不炒”对房价的压制，本质是担心泡沫变得更大。
所以，在泡沫基本消化之前，任何所谓的利好，都不构成真实的利好。
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