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事多且杂，难以安闲，还是写篇轻松的随笔吧！

今天，偶然看到乐居研究院的房企融资榜单，浏览之后，不由为之一惊，个别房企的融资利率，已经冲到15%了。

这是什么概念？要不是房企的脖子被绳子绞住了，这么高利率的钱，是没有人去借的。当然借了的，也不一定就能缓得过气。

这一次绞住房企脖子的，是资金！当然，对于重资本性质的房地产，融资难永远是房企脖子上方悬着的绞绳。这一次资金的绞绳收得特别紧，在去年底银行收紧对房企的信贷之后，今年初有过短暂的放开，但随即又大幅收紧，同时5月份开始，政策又加大了房地产信托业务的严控。

没办法，房企不得不借高利率的钱，哪怕高达15%，而即便是高利率的钱，在国内也不是你想借就能借到，所以，今年房企融资榜单的特色，除了利率高，就是海外借款（发行海外债），你看融资利率12%以上的，借的全都是海外债。

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2019年融资利率突破12%的房企排行

在我的印象中，房企普遍性的高利率融资，已经差不多10年未见了，上一次应该是2008年，那一年，挺过来的，借势做大了，挺不过来的，比如顺驰，卖给了路劲，更多的中小型房企，死掉的，彻底转型不做地产的，则更是数不胜数。

再早一些呢，2008年之前，在那之前，是房地产的草莽黄金时代，再高的利率，那时的房企都敢借，30%、40%的民间高利贷，即便是现在的房企10强，在那个时代也几乎都借过——没别的原因，那时房企预售的门槛低，差不多就是卖楼花了，买一块地，打好地基，圈好围墙，差不多就可以卖房了——市场需求旺，政策好，回款又超级快，高利贷并不可怕。

但是，现在不一样了，楼市上有政策限制，中有市场需求收窄，下有回款周期拉长，即便你再强调高周转，在一线和二线头部城市，从拿地算起，没有一年半以上，资金是无法完全回笼的，当然，中型房企，至少要两年以上了，小型房企呢，经过这些年的洗牌，小型房企差不多早已经消失了，没消失的，也只能在五六线城市玩玩小票。

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扯了这么多，说点预测性的观点吧。

        1、这一次资金绞脖，至少70%的房企过不了这一关，借不到钱的，这就不用说了，即便是高利率借到钱的，也不一定能够真正迎来阳光，如果你的基础不扎实，在项目毛利率弱化的情况下，高利率同样可以将你彻底压跨。

        2、即便是侥幸挺过这一关的，对于房地产这个行业，也已经没有强者恒强的道理了，十年前有，现在没有，房地产增长背后的逻辑是什么，是城市化，现在的城市化已经过去一大半了，再过十年，房地产开发差不多就触及到天花板了。

       市场空间在变小，政策也在兼顾公共属性。郁亮曾说，房地产告别了黄金时代，迎来了白银时代，这个说法还是有些偏乐观，我觉得已经迎来了青铜时代。

       所以，大房企都在转型了，万科拓展物流地产了，碧桂园搞机器了，恒大忙着造车了。所以，物业类上市公司的市场估值，远远超过开发类上市公司，同在香港上市的碧桂园和碧桂园物业，开发性质的碧桂园仅有6倍的市盈率，而物业管理性质的碧桂园服务却有高达近50倍的市盈率。

        3，我们公号的读者，投资者居多，我奉劝大家，目前选择地产股要慎重，可以先缓一缓，实在要配置，我劝大家要重点关注一个财务指标，现金流，在房企已被资金逼到生死一线的当下，现金流高于一切，现金流好的，至少可以给出20%以上的估值溢价。

       没别的原因，现金流好的房企，一不会被资金逼死，二可以借机低价、甚至超低价进行并购。

别的，不多说了！