位于南京雨花区的七彩星城项目，其建设时的土地性质是集体土地，却于近日“拿到土地证”。

以“补办土地出让手续”之名，对小产权项目进行违规转正，南京七彩星城并非个案。只不过，在当下，此种“转正”冲动更为强烈而已——通过对小产权房的违规转正，地方政府可以补收土地出让金，从而相对缓解财政压力，开发商原有的小产权房项目，可以“野鸡变凤凰”转身成为商品房项目，从而获取巨额暴利。

任何违规的市场操作，之所以能够大行其道，与其收益风险比过高密切有关，小产权房违规转正的兴起亦源于此。

以处于同一区位的地产项目为例，小产权房项目如果通过所谓“补办土地出让手续”，成功转正为商品房项目，其所付出的地价成本往往不到通过正规“招拍挂”程序地价的三分之一，其整体开发成本往往只有正规商品房项目开发的一半左右，而其净利润则往往是正规商品房项目的3-5倍。

与能够成功转正的高额投资收益相比，其不能成功转正的风险却相对过低——如不能转正，除极少数可能遭遇到拆除的命运外，绝大多数小产权房在“以罚代法”之后，仍然可以通过小产权房的正常出售，获得相对不菲的利润。

在这种收益过高、而风险相对过低的驱动下，必然会造成小产权违规兴建、以及小产权房违规转正的乱象。当然，这种乱象的形成，与近年来地方政府的土地供应受限、财政收入趋紧、以及正规商品房项目的收益趋窄有关。但是，除此之外，更为结构性的根源，却是我国对小产权房“事后默认”的治理逻辑。

回顾我国长达6年的小产权房治理历程，对违规小产权房的治理法规不可谓不多，自2007年以来，相关职能部门几乎每年均反复强调，国务院亦累下禁令；对违规小产权房的治理法规不可谓不严，相关治理法规可谓一年比一年严，在2010年初国务院下发“所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售”的通知后，2011年4月国土部更出台了“对于已经建好或者已经售出的小产权房，不得办理土地登记，不允许以任何方式补办土地审批手续”的规定。但是，反观真实的治理效果却不明显，我国近年来的小产权房违规兴建，往往呈短期收缩后、再次加速膨胀，或者一线城市相对收敛后、二三线城市却大举扩张的趋势。

这种事与愿违的结果，抛开诸多表层因素，直接与“事后默认”的治理逻辑有关。这种“事后默认”的逻辑，往往基于“既然小产权房已经建成，即使是违规兴建，予以拆除不但会造成资源浪费，更会牵扯到大批已购买小产权房业主的补偿、安居等诸多矛盾，还不如予以罚款后默认”的思维。在这种“事后默认”逻辑的主导下，频繁出台、且日趋严厉的治理法规，往往形同虚设，无奈让位于小产权房建成后的“既成事实”。

正是对上述因素的无原则平衡，使得对违规小产权房的最终处置，往往是处以一定的罚款之后，予以“事后默认”。而开发商和地方政府正是基于对此种治理逻辑的心领神会，在得出收益高、风险少的综合评估之后，对小产权房的违规兴建必然会累禁不止，对小产权房的违规转正亦必然会大胆冲刺。从而造成时至今日，我国小产权房的建设面积已高达60多亿平方米（其中相当部分属于违规性质），已售（在建）的小产权房已占到全部住宅市场的20%以上，深圳等部分城市的小产权房占比一度高达50%左右。

小产权房的“事后默认”逻辑必须扭转。虽然，对违规小产权房进行“事后默认”，可以相对兼顾到不造成资源损失、不对小产权业主形成过大冲击等因素。但是，如此却会变相助推小产权房的违规兴建、以及小产权房的违规转正，而这对已购买正规商品房的群体、以及相对应的合规开发商却形成了巨大不公平，从而扰乱房地产市场的正常秩序。更为严重的是，如果不能彻底扭转针对小产权房“事后默认”的治理逻辑，还会让相关职能部门出台的治理法规形同虚设，从而造成行政公信力的持续降低。

本文发于《东方早报》