富田兴合苑业主的大事小事458、依法实践小区自治 实现业主自管良性循环

自管小区相关文章3：《依法实践小区自治 实现业主自管良性循环》（网名为“物业管理”的网友于2019-12-07 15:07发表于搜狐网）

文章内容：

无锡市春江花园（一、二期）物业管理区域占地面积33.5万平方米，住宅建筑面积54.8万平方米，可供3252户业主居住，是一个规模较大的国家级绿色社区、国家级卫生镇和省市级示范社区。因小区业主的合法权益被侵犯，2008年6月21日春江花园业主大会依法与某知名品牌物业服务企业解除了协约关系，走上了业主自治的道路。

五年的自主管理实践，春江花园业主委员会和业主监督委员会共25名委员做到心中有法、办事依法、程序合法和带头守法，依法实现了业主自治，依法实行民主管理和民主监督。通过诉讼依法追回了物业公司侵占的业主公共部位的巨额收费，被最高人民法院定为典型案例、江苏省十大民生案例。五年来，在物业费0.5元/平方米不变的情况下，为全体业主积累了748万元，从中投入了500万元用于改善小区业主的居住环境和公共设备的更新改造，实现了业主自管的良性循环。这对传统小区的演变规律（来说），是一个重大的突破，是大型小区最为现实和最具深远历史意义的壮举。

一、心中有法是构建法治社区的重要前提

春江花园两委成员始终把《物权法》作为工作的指南、研究的课题。在15名业委会的委员中，从事法律工作的有4人，其中律师2名，司法局人员1名，检察院人员1名。业委会专门成立了法律顾问室，业委会主任助理和一名副主任都是法律工作者。这位老检察官的副主任还邀请了若干退休的法官在全省创立了首个社区法律咨询服务站，为构建法治社区从思想上、组织上得到保障。

二、办事依法是构建法制社区的必由之路。

业委会的任何提案、决策、执行都要用《物权法》来对照检查。先后制定、建立了物业纠纷投诉解决机制、业委会各部对物业管理处的归属审核机制、对物业管理处工作和员工的经济责任制考核奖惩机制、财务运行程序机制、物业管理处各类人员分级管理的规定、动用公共积累资金权限按数额大小召开不同类型会议审核的规定、万元以上的更新改造必须申请立项的规定、立项书和执行通知书都必须注明某某会议通过的执行依据。业委会主任和任何委员都没有特权，只有召集人和与会人的资格。

三、程序合法是构建法治社区的必要条件

春江花园从2007年12月22日业主委员会成立起就严格要求每一个决策必须符合法律程序。

为了摸清家底首先启动了审计程序，一切用事实和数据说话；物业公司不接受业委会的条件，就启动业主大会解聘程序，用平稳过渡的方法在全国大型小区第一个实施了业主自治；物业公司溢收的物业费不退就启动诉前调解程序；想要赖账就启动诉讼程序，最终在全国打响了业主维权的一枪。

…溢：形声。从水，益声。本作“益”。象水从器皿中漫出。本义：水漫出来（百度百科）

字义：1.充满而流出来：河水四～。洋～。

2. 过分：～美之词（过分夸奖的话）…

（…形声：造字法之一…是说字由“形”和“声”两部分合成，形旁和全字的意义有关，声旁和全字的读音有关…

…形声字：用形声造字法造出来的字…）

…溢收：实际收入超过应收的数额…

国务院《物业管理条例》中明确水、电、气等部门应与终端用户结算，但现实中由物业作为二传手造成的损耗均由业主平摊。为维护业主的权益，业委会就主动找公用事业局、公用事业集团公司沟通，沟通不了就启动行政诉讼程序。

针对部分业主拖欠物业费的情况，首先分析原因，甄（zhn）别性质，以协商为原则，采取委员包干处理，避免矛盾激化。对无理拒付的个别业主公告催缴直至依法诉讼。

…甄：审查鉴定（优劣、真伪）：～选。～录…

实践证明，合理的法律程序能解决小区各种不合理的现象和矛盾。

四、小区两委成员带头守法是构建法治社区的重要保障

法是规范公民行为的准则，要求业主做到的，两委成员必须首先做到。

业主委员会对小区的各种费用支出，审批程序均按业主大会合法程序授权的标准执行，严格实行民主管理，严格按规章制度办事；业主监督委员会定期组织人员检查两委成员以及业主代表和物业服务人员是否按期缴纳各种费用，业委会的费用支出是否按规定程序办理；年终对小区的财务还要进行内部审计，实现了小区的民主监督，使小区的物业服务有条不紊（wn）的进行着。

…紊：见《富田兴合苑业主的大事小事280》…

春江花园五年的业主自治管理的探讨就是依法治理小区的实践，五年自治的成果证明，只有依法治理，小区才能良性循环，才能真正构建无侵权行为的和谐社区。

“每平方米０．５元物业费？这个数字能否维护日常的社区管理？巨额公共部位收益如何进行分配？记者从中国社会工作者协会了解到，已经实施业主自治两年的江苏省无锡市春江花园小区正在进行着一项“生存示范”——按月度公布资产负债表和物管处收支明细表。

请看下集《富田兴合苑业主的大事小事459、全国首个业主自治小区无锡春江花园调查》”

若不知晓历史，便看不清未来

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