目前美国贷款利率还是处于历史较低水平， 很多客户贷款会选择15年或是30年的固定利率。 外国人来美国购房，由于没有在美国报税记录， 一般很难可以贷到这样长期固定利率的贷款。 但是还是有一些短期或中期贷款利率固定是计划可以选择。这就是我们经常听到的ARM贷款。 下面就给您介绍一下什么叫ARM贷款：

Adjustable Rate Mortgage(ARM)是指利率周期性调整的一种贷款，一般来说ARM的还款总年限还是30年。贷款利率固定的周期一般有1年， 3年，5年，7年这几种比较长用。

ARM的利率是由下面五个因素决定的:

1. 固定利率期: 在这个时期利率是固定的， 譬如我们常说的5年的ARM， 就是指利率在贷款的前5年是固定的。

2. 利率调整期: 譬如说我们说的5/1 ARM， 这个1指的是在利率5年后进行第一次调整，而以后每一年还会调整一次。

3. 利率限制: 当前5年ARM的利率限制一般是5/2/5或者2/2/6。 如果利率限制是2/2/6，那么第一次利率调整后的利率最高不能超过初始利率＋2%， 这个2%指的是2/2/6中的第一个2。 2/2/6中的第二个2表示以后的每次调整利率不能比之前高2%以上， 最后一个6代表不管怎么调整，利率永远不能比初始利率高6%以上。

4. Margin: 这是贷款银行决定的一个百分比数字， 贷款银行和 ARM Program 选定后Margin就不会再改变。当前大多数贷款银行ARM Program设定的Margin都是2.25%。

5. Index: 当前最常用的Indent是 1 Year LIBOR(London Interbank Offered Rate)，Index每天都可能会变化。这个链接是 1 Year Libor的历史。 http://www.fedprimerate.com/libor/libor_rates_history.htm

ARM固定利率期之后的具体利率是怎样调整的? 简单来说是这样的:
利率 = Margin + Index 但是又要考虑利率调整期和利率限制。

让我们举个例子来更好的理解ARM: 假设一个5/1 ARM， 初始利率是2.5%, Margin是2.25%, 利率限制是2/2/6。

1. 前5年的利率是固定的 = 2.5%。

2. 假设利率5年到期第一次调整时 Index 和2013年6月一样是0.6839%，那利率到期后一年内的实际利率是2.25% + 0.6839% = 2.9339%。

3. 假设利率5年到期第一次调整时Index 和2008年10月一样是3.7893%， 那利率到期后一年内的实际利率是2.25% + 3.7893% = 6.0393%吗? 答案是不对， 因为到期第一次调整的利率限制是2%, 所以实际利率应该是2.5% + 2% = 4.5%。

4. 假设利率在5年后调整里一次后，又过了一年，需要做第二次调整的时候Index和2007年5月一样是5.3885%，那调整后的利率应该是2.25% + 5.3885% = 7.6385%吗? 不对， 因为第二次调整最高利率是2.5% + 2% + 2% = 6.5%

5. 不管怎么调整， 这个贷款在30年内最高的利率是2.5% + 6％ = 8.5%。

洛杉矶房地产问题，请联系资深地产经纪人 纪爱华 AihuaLA@hotmail.com