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2015牛市的逻辑（五）：牛市之源
(2015-01-21 12:34:00)
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杂谈 |
浏阳河旁边的山脚下，有一排排外观极漂亮的超高住宅楼，像极了我以前在香港见过的依山傍水的“豪宅”，我曾问过恒大地产浏阳公司的老总刘洋（他的名字与地名还是有些渊源的），这里的房子要1万元/平方米吧？浏阳笑道：扬韬老师你高估了浏阳的消费力了，这里的房子卖4000元，而且不好卖了，买房子的人越来越少了……
这一席话，道出了2015年的牛市动力之源：买房子的资金越来越少，那资金去哪儿了呢？
请看下图：过去15年，中国的房地产销售金额和销售面积增长趋势图
从图中我们不难看出，除了2008年受金融危机影响销售增速为负增长外，其它年份保持着非常高的增速，但这一趋势在2014年彻底终结：2014年的销售金额比2013年下降5000亿元，销售面积也下降7.58%。由此我们可以得出一个结论：持续15年旺销的房地产业开始进入拐点。
过去15年的房地产超级大牛市，其实是对1949-1999年期间”先生产后生活“模式的颠覆性补课。新中国成立后，长期处于备战备荒阶段，长期注重政治斗争和抓革命促生产而不是重视民生。1980年，中国农村居民人均住房面积9.4平米，1999年提高到24.2平米。到2014年已经接近38平米了。城市的情况要更糟糕，1980年城镇居民人均住房面积只有5.5平米，到2000年人均住房面积也只有10.3平米。杭州日报的报道说：1949年，杭州市区人均住房面积4.15平米，30年后的1980年也只有4.23平米——建国30年，人均住宅面积几乎原地踏步。2012年，全国城镇居民人均住房面积32.9平米，其中，杭州2013年人均住宅面积36.48平米。一个三口之家的平均面积已经达到了110平米。
以上数字说明，中国老百姓大规模买房子的时代终于过去了。
但是，钱还在。过去15年，中国的商品房销售总金额突破50万亿元。但销售均价从2000年的2111元增长到2014年的6323元，涨幅达到200%。以2014年的销售均价计算，过去15年销售的房子在2014年底的现值是67万亿元，如果算上2000年之前库存的房子增值，这个规模很可能突破200万亿元。换言之，仅仅中国城镇居民的住宅价值就已经突破200万亿元。这是实实在在的财富。
以2013-2014年的情况，商品房每年销售金额7-8万亿元，按照3成首付，居民需要交出2.5万亿左右的首付款，其它的是贷款。随着居民收入的增加和对购买房子的意愿降低，每年将可能有上万亿元的资金需要找到增值的渠道。而遍布全国城乡的房产中介又使得居民具备了随时抛售房产变现的能力。一旦房价长期停滞不前，大量投资性住房将被抛售，资金将涌入新的投资战场。
而最重要的是，民间财富的积累在最近5年达到了前所未有的发展阶段。2006-2007年超级大牛市，公募基金的总规模也只有3万亿元。但2014年底，公募基金的规模还是3万亿左右，其中股票基金的规模有8年时间处于停滞状态。与此同时，银行、信托、券商、私募、保险等各类机构提供的理财产品总规模目前已经超过30万亿元，其中仅仅银行所提供的年化收益5-7%的产品规模就超过15万亿元。
试想，如果居民投资的热情被激发，仅仅理财产品的资金转移过来10%，就可能达到3万亿元，对股市的冲击就将是巨大的。更何况，2015年起，股市面临的资金涌入远不止如此——
1、居民理财产品规模30万亿元，若牛市来临，未来可能有10万亿以上的规模涌入股市；
2、居民住房总资产超200万亿元，每年买房支付2-3万亿元，若牛市来临，其中10%的房产若属于投资性需求而被卖出，规模就将达到20万亿元；
3、中国每年GDP规模已经达到64万亿元，每年都有大量的财富积聚到民间和企业，其中即便只有10%的理财需求，每年也会超过6万亿元；
4、美国的养老金目前有50%左右的规模投资于股市。而中国的养老金、企业年金、社保资金等目前投入股市的规模几乎等于0，若达到美国的一半的水平，则可能带来数十万亿元资金规模。
5、外资进入中国股市的需求在万亿元级别以上
……
面对上述天文数字的资金进入，你知道股市上涨30%需要多少钱么？我们的答案是：只需要新增4000亿元的资金。（未完待续，请留意下一节《牛市发动机》）
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