汇鑫理财专栏

     不知道各位朋友有没有发现，英国有大量的印度人同时拥有三四套甚至更多房子，除了自己住之外，其余的提供出租。无论是作为日常开销，还是养老或者为子女积累财富，投资出租房(Buy-to-Let)都是一项长远的组合项目。

     尽管金融危机打击了部分在峰值时期入市的投资者，但出租房投资市场的总体状况优于预期。如今，市场在低位徘徊了两年多，呈现回升趋势，因此出租房投资也开始复苏。

     根据英国LSL物业管理公司的调查显示，三分之一的房东计划在今年增加房地产资产。接受调查的房东中，63%的相信房租将持续上涨。

房租上涨

     尽管房产的价值在过去两年里大幅下滑，但房租收益却在持续上升。根据房地产网站Rentright.co.uk的统计，英国平均月房租约为1100英镑，高于两年前的800英镑，增幅远远超过同时期的通货膨胀率。

     同时，由于英国各家银行收紧银根、提高按揭标准，首次购房者持续下滑，意味着租房者数量将攀升。

     另外，几乎所有银行对投资房的按揭首付要求不低于20%、同时要求每月房租收入不能低于按揭月供的125%，因此需要通过按揭进行投资的房东数量停滞不前，竞争缓和，也将继续推高租金。

     当然，英国人口总量的增长也将推动房租的上涨。英国国家统计局预计，英国人口总量将在2018年前增加 430万人。预计至少需要新增100万套住房。然而，受金融危机影响，英国政府在公共住房方面的投资几乎停滞。

投资收益率

     对于专业的出租房投资者，收益率是按照（年租金/房产价格）来计算的。过去两三年里房产价值下滑、租金上涨，最终的结果是收益率大幅度提升。

     根据Spicerhaart房地产机构的统计，在过去两年，出租房的收益率从4.5%增长到8.5%。

     另外，根据另一家机构LSL的统计显示，房租和房产的价格增长在过去10年里的平均年收益约为13.2%。而在2001年到2007年的房地产黄金时期，平均收益超过15%。

投资精选地域

    无论是购房自住还是出租房投资，地段至关重要。

     英国房地产在金融危机以来呈现了“大城市热岛效应”——尽管英国绝大部分地区房价普遍下跌，但伦敦等几大城市中心的地产却相对稳定地上涨。

     区别于自住房地产对周边配套的高标准要求，出租房投资更加侧重收益。

     比如，在非常适合自己居住的温布尔登(Wimbledon)或者瑞旗盟(Richmond)，房产的租售比往往低于不太适合自己居住但投资收益率高很多的地区，比如毗邻希斯罗机场等租房客密集的区域。

不利因素

     当然，投资出租房并非是十全十美的投资产品。除了房地产投资的常见弊端，比如投资周期长、占用资金规模大、不易迅速兑现等，还有其它一些弊端。

     首先是，投资者尤其是高收入人群面临的资本利得税(Capital Gains Tax)税率从18%上调到28%，因此压缩了投资出租房的利润。

     根据LSL统计，英国的投资者平均拥有三套出租房，从购入至今的平均收益约为15万英镑。

     如果投资者最近出手房产，需要缴纳将近4万英镑的资本利得税，比上调前多出1万多英镑。

     其次，对于需要通过银行按揭投资出租房的人，还要面对银行按揭利率上涨的风险。

      由于英国通货膨胀率高企，英国央行升息的压力与日俱增。这个投资成本是每个人都要格外慎重考虑的。

     最后，房屋的维护成本同样会侵蚀一部分收益。

     购房时的成本包括印花税、律师费、评估费等，平均约五千英镑；如果通过房地产中介管理，需要缴纳房租的10%左右；各类保险、维护维修费用大约会占房租收入的5%左右。

     随着华人来英国购房者的不断增加，无论是投资还是自住，都需要谨慎考虑各种因素。

     相信用不了多久，华人房东的数量和比例也会明显上升。