作者：高晓伟 徐和锋　(项目操作来自团队的智慧结晶)

　　过去，三亚是一湾小渔村

　　现在，三亚是一所度假镇

　　未来，三亚是一座大城市

　　我们今天的使命，即是驱动这座城市的前行。

　　2500亩的空港区域开发，为这座城市的产业调整和经济升级提供极大的想象空间，不仅仅是丰满的想象，更是对现实的自信。

　　易居(博客)CRIC(微博)(下称CRIC咨询)在接到这个任务后，更是对三亚充满了无限的遐想，三亚真正摆脱单一旅游发展的时候到了，于是，我们磨刀霍霍……

　　在这项造城工作的初始，我们的客户(海航集团)给我们出了五道课题：

　　1、  如何将项目打造成为一座能够驱动三亚城市发展和经济提升的综合性空港城

　　2、  如何在三亚重旅游轻工业的产业结构中实现机场经济的功能定位

　　3、  项目将如何刻上“三亚”的烙印，体现三亚魅力，融入三亚文化

　　4、  能否与南侧机场的扩建规划保持一致性的同时，体现项目的个性与创新

　　5、  在机场经济为主导概念下，项目开发如何平衡工业开发和旅游地产盈利之间的关系

　　对于这五道课题的解答，就是我们贯穿项目始终的论证之道。

　　产业之殇——三亚的旅游魅力与现实困境

　　“八方风雨汇琼州，十万人才过海峡”，20年前的海南如此，如今的海南亦是如此。在建设国际旅游岛的旗帜号召下，三亚的旅游功能又再一次的获得历史性的发展机遇，阳光、沙滩、大海、温泉、高尔夫、酒店，这些耳熟能响的旅游地产，一直成为CRIC咨询打造旅游地产主体功能与核心产品，同时这也是国内主流的旅游功能，而在三亚，已经发展到了极致。

　　三亚旅游产业与GDP关系分析

　　三亚的GDP，超过一半以上，均是由旅游收入带动的，可见，三亚的旅游产业俨然已经成为了三亚城市经济的支柱。

　　美丽的度假天堂在当下中国的GDP时代，却显得如此格格不入，三亚的GDP在国内倒数第三，甚至还不如国内某些县、乡的经济能级。但细细想来，仅以旅游、农业为主的三亚(当然还有房地产)，缺乏有效、可持续、跨越式增长的产业，成为制约三亚经济发展重要瓶颈。

　　仅靠旅游经济驱动的三亚就满足了吗？！

　　三亚要突破！！

　　开发之梦——机场→空港新城→大三亚湾区域→三亚市

　　CRIC咨询在接到这个项目之处，是三亚凤凰机场面临着机场扩建的历史性机遇，现有的机场，已经远远无法满足年794万(2009年数据)吞吐量的需求，春节期前，大量度假人群的导入，三亚机场的候机大楼俨然成为一座火车站。

　　全国人民争议的凤凰机场，在“国际旅游岛”战略的指引下，面临着前所未有的发展机遇：机场准备向西、北两侧扩容，增加一个候机楼，开发非传统机场功能。

　　因为机场的土地有限，东侧和南侧难以拓展：东侧为羊兰镇居住区，南侧为鲁能三亚湾新城，无法向该两侧拓展机场功能，因此机场扩建只能向西和向北，且无法增加跑到；

　　机场扩展规划中，西侧规划为新的航站楼、停机坪等传统机场功能。尽管无法开拓新的跑道，但通过增加停机坪，扩展候机楼等其他功能，扩展传统的机场功能，比如商业、酒店、免税店等等。

　　所以说：在机场未来发展规划中，正在积极的寻求机场产业结构升级的突破点，而在有限的土地空间内，北拓将成为机场突破传统功能开发的唯一途径。

机场土地扩建示意图

　　扩建后的凤凰机场，规模将较原有机场扩充一倍，更重要的是，在原有传统机场功能的基础下，导入更多商业、酒店、住宅、产业等非传统机场功能，将机场的物业形态衍生成为城市功能。由此一来，片区将不再是一个传统的机场，而是做一座综合性的空港新城！

　　而以此带动的大三亚湾区域，也将在此引擎的驱动下，面临着前所未有的发展机遇，并由此带动三亚城市经济的升级与腾飞！

　　论证之道——空港新城的案例研究与定位论证

　　空港新城，是指以机场为核心，由航空产业吸附相关商务活动、休闲娱乐活动等协同发展，从而集聚人气形成的城市新形态。近年来，世界各地的机场确实着力经营零售商店、物流、办公、会展、娱乐等新职能，比如新加坡樟宜机场内设电影院，拉斯维加斯的马卡伦国际机场(McCarran)内含博物馆，法兰克福机场建有医院，阿姆斯特丹史基浦机场(Schiphol)开办画廊……部分机场的非航空业务收入(如商务办公、零售、娱乐等)甚至已大于航空业务收入。机场正在经历变形，担负起类似大都市CBD(中央商务区)所具有的综合性商业功能。

　　从功能组合的划分上来看，空港新城通常分为三大圈层，第一圈层为机场核心区，主要功能是空港服务，保障机场运营，提供空港交通服务、物流功能；第二圈层为机场相邻区域，主要功能是融机场单一功能和城市化的商业、餐饮、服务、物流等功能于一体, 布局多功能综合型设施；第三圈层为机场外围地区，主要功能是保护机场地区与城市的整体性，可布置文化体育、娱乐休闲等设施。中间圈层综合机场交通功能和各种城市功能于一体，是关乎机场及周边区域发展的重要地带。也是各类空港新城重点发展的主要功能 。

　　除此以外，空港新城对于城市经济的刺激意义重大。根据ICAO(国际民航组织)估计，航空运输对城市经济产出(以GDP总量衡量)的贡献率约4.5%。机场每创造100美元的产出，会带动其它附加产出325美元；机场每创造100个工作岗位，会间接创造610个其他行业的工作岗位，机场对经济总量的贡献包括直接经济活动、间接及引致经济活动(通常以乘数效应来体现)。欧洲各机场对所在城市就业水平的拉动作用(就业乘数)

　　由此，我们得出了对空港新城的新解：除传统的机场航运服务业外，科研制造、物流、商贸、办公、金融、商业、会展、居住、教育培训、休闲娱乐旅游等综合性功能充分结合，被战略性地分布在机场的周边，创造性地形成了一个“机场城市”而非仅仅为“城市机场”，由航空后勤不断衍生和丰富的功能创造出的一个新的城市形态

　　【案例链接一：北京顺义空港城——功能齐全的综合性空港新城的典范】

　　北京首都机场位于北京市东北部的顺义区，是全世界第九大繁忙的机场，并以奥运会为契机，实现机场的功能升级，占地86.5平方公里，距北京市中心约30公里，是一个集物流、工业、居住、会展、商业贸易于一体的综合性新城，顺义空港城的发展模式为边缘新城，倚靠便利的航空、陆路交通以及城市郊区化的双核心驱动因素，达到城市快速发展。

　　右图即为顺义空港城的主要功能，将这些功能进行整合归类，再研究它的开发历程，我们大致可以得出如下过程：航运功能→航空产业功能→物流功能→会展功能→商务商贸功能→居住功能。

　　值得注意的一点是，在这些功能的塑造和开发历程中，有效的与周边的汽车基地和顺义新城(奥运新城)形成联动开发，并吸引了大量外资的进入，极大促进了空港城区域的现代化进程

　　【案例链接二：史基浦空港城——逐渐演化的空港都市区】

　　阿姆斯特丹，荷兰首都，荷兰的工业、金融贸易、旅游和文化艺术中心，其花卉产业被誉为“全世界最创新的产业群聚”。史基辅机场是欧洲四大中转站之一客运量排名居欧洲第四位，货运吞吐量排名居欧洲第三位

史基辅空港城功能分布

　　而从史基辅空港城的发展历程来看，能够体现出功能逐渐演化的特征：航空运输功能→物流功能→总部经济功能→商务商贸功能→休闲娱乐功能→居住功能。从中，我们也不难发现，史基辅空港城的休闲娱乐功能占有重要的比重，其设置了CASINO、SPA、儿童游戏区、国家博物馆等，满足旅客及当地居民休闲娱乐的需求。

　　总结与启示：从整个史基辅空港的发展模式和历程来看，机场功能全面、布局合理、设计人性化，是一个集航空产业、物流、工商业、居住、休闲娱乐为一的综合功能空港城，是在市场需求不断提升的情况下，改变自身定位，逐渐发展成现阶段的空港都市区，正是充分利用阿姆斯特丹所拥有的区位、物流、政策、休闲4方面的优势资源，才造就了史基浦机场的成功。

　　通过各种机场新城的案例和理论研究我们发现，传统的机场新城发展脉络一定是通过机场物流引导下的工业发展地区经济和生产性服务业，导入产业人口之后引发第三产业的功能需求，然而，本项目地处全国型的旅游度假胜地三亚，如何在三亚重旅游轻工业的产业结构中实现机场经济的功能定位？本项目将通过何种功能进行主导驱动？CRIC咨询项目组展开了争论，主要分为两派观点：

　　观点一：以物流、设备制造等工业为主导功能的机场经济

　　观点二：以旅游休闲、商业购物等旅游为主导功能的机场经济

　　第一种观点的主要依据是在于，从全国以及世界范围内的成功经验来看，只有通过强大的工业基础，才能逐渐形成空港城，并以此带动地区经济的发展，除此以外的其他途径至今未有成功案例；

　　然而，这个观点在三亚无法站住脚跟，三亚既无工业基础，也无工业人才，整个海南也没有可以转移或者承接给三亚的工业产业，要强制植入工业，几乎不可能。那么在以旅游产业为主导的经济结构下，凤凰空港城主导功能将呈现怎样的特征？

　　于是我们还是遵循着第二类观点的思路，以三亚的主要产业“休闲旅游”和“商业购物”作为突破点进行论证，最终项目组通过易居产业筛选模型进行综合考量，客观的、数据化的评分方式确定旅游功能为主导的机场经济模式，与此同时，项目组认为，三亚空港城还将以一种全新的模式和发展脉络来缔造仅属于三亚的机场新城，即以旅游地产作为开发引擎的机场新城模式

　　三亚空港城的功能最终筛选为：旅游休闲和商业购物作为主导功能，机场作业、航运服务、机勤保障、物流加工仓储、总部商务、生态居住作为主要培育功能，同时塑造两大中心：购物中心和会展中心。

　　至此，也随即解决了三亚重旅游轻工业的产业结构中实现机场经济的功能定位的问题。

　　最后，我们将产业筛选论证后的功能进行解构，并重新整合，给出项目的整体定位、

　　中国三亚 凤凰空港新城：

　　以休闲旅游综合商业驱动下的空港经济区

　　重构后的主要功能分为五大集群，分别是：

　　空港物流集群(物流中心、仓储中心、加工中心、贸易展示中心、商务商贸中心)

　　机勤保障集群(机场作业、航运服务、机场保障)

　　总部商务集群(独栋办公、企业会馆、度假别墅、企业会所)

　　休闲旅游集群(食尚文化区、主题运动区、夜生活娱乐区、综合酒店区)

　　综合功能集群(购物中心、会展中心)

　　未来之路——空港城的开发规划和未来前景

　　面对诺大一个空港城，即便确定了开发主题和主体功能，也还有诸多问题等待解决，可以说，这只是万里长征的第一步，只是在为一座大厦奠基，而这座大厦究竟要盖几层、分几年盖完，用怎样的梁柱，最重要的是，这座大厦的“施工图”尚未出炉，在这样的背景下，CRIC咨询项目工作组在确立了整体定位的开发方向之后，对空港城的规划布局、开发时序等问题作了一个初步的建议。

　　在规划布局方面，我们秉承“土地属性决定物业功能”的理念，在最接近机场候机楼的对面布局免税商业购物中心，并以此作为整个休闲旅游集群的启动引擎，在该地块的腹地布局其他旅游休闲功能；在山体资源丰富的山地地块布局总部商务集群，便于别墅物业的规划、设计与销售；在距机场最远，地势最为平坦的地块布局空港物流集群，以大力发展物流产业。

　　在开发时序方面，CRIC咨询把握两点原则，第一是围绕各个集群的引擎作为开发支撑；第二是紧密结合区域发展的阶段，导入符合区域需求的功能。

　　在此原则指导下，我们首先梳理了空港城的驱动引擎，分别分散在各大集群中：购物中心作为综合功能集群的驱动引擎；贸易展示中心作为空港物流集群的驱动引擎；企业会馆作为总部商务集群的驱动引擎，食尚街区作为旅游休闲集群的驱动引擎。这四大引擎作为项目分期开发的重要支撑功能，驱动功能地块的持续开发。

　　而在分期开发的问题上，CRIC咨询通过对区域发展阶段的分析，预判出在每个阶段分别需求怎样的功能，并以此确定物业功能的发展时序：

　　在区域发展的第一阶段，即启动阶段，机场人流量多，但区域尚待开发，不具备知名度，因此建设各种吸引人流的设施和项目，可先期开发商业购物产品，故开发商业，以此汇集人气，提高项目知名度；同时寻找市场空缺，三亚市现在购物市场缺乏大型、集中、目的性商业，可以引进免税店，形成爆点；并开发别墅式酒店，满足区域度假、商务的居住需求；此阶段大约需要2年；

　　在区域发展的第二阶段，即发展阶段，区域开始形成一定知名度，免税店等商业已经吸引了很多目的性客户，此阶段寻求更多有主题、有特色、新颖的娱乐项目，故项目根据客户需求打造主题、特色产品，寻求市场旅游产品空白点；同时开发体验型娱乐活动，开辟夜文化旅游，此阶段大约需要3年

　　在区域发展的第三阶段，即成熟阶段，区域发展相对成熟，娱乐休闲设施完善，中高端客源开始关注此项目，区域内高端客源追求高档次产品，居住、商务需求显现，故打档次牌，以高端产品吸引客户，如针对高端商务客户的企业会馆；同时以文化、养生、生态等概念树立市场高端物业消费观念和生活观念，满足客户对高端住宅物业的向往和追求。此阶段大约需要3年

　　在区域发展的第四阶段，即腾飞阶段，项目已经形成相当的人气规模和集聚效应，旅游地产市场确立，因为项目区位关系，客户有基于三亚花卉植物市场的物流需求，空港新城的发展与物流密不可分，可依托三亚热带花卉植物市场进行贸易展示和物流的仓储加工；同时随着商务市场的兴起，可适当开发商务商贸等功能。此阶段大约需要2年。

《三亚空港城开发时序表》

　　通过对整个空港城开发时序的界定，从空间和时间上实现项目的成功运作，将不同的产业功能分序开发，合理的平衡工业开发和旅游地产盈利之间的关系

　　三亚空港城将利用十年时间，将项目打造成为集机勤保障、商务商贸、物流仓储、综合商业、特色娱乐、生态居住、文化旅游等产业于一体的，融合产业、旅游、地产开发的大型综合空港新城

　　从三亚凤凰空港新城的定位策划的整个过程来看，CRIC咨询帮助客户实现了一个从零到有的过程，再从有到质的飞跃。而在几轮的反复沟通与交流中，我们了跳出项目自身发展的思维逻辑，将空港城放大到三亚湾区域中理解，并成功的作为三亚城市经济增长的第二极(第一极为亚龙湾区域)，撬动城市可持续发展。CRIC咨询的整个策划咨询的思路，得到了包括机场集团高管的一致认同，并成功的说服政府，获取开发土地。

　　编后语：

　　在完成了整个咨询工作后，我们回顾一下在与开发商沟通过程中产生的重点和难点问题，这些难题应该成为我们今后为客户解决问题的宝贵经验：

　　回顾一：如何以平衡三亚的旅游性与项目的产业需求？

　　对于开发企业而言，一定是通过休闲旅游和综合商业来实现项目的盈利，但项目属于机场经济区的核心位置，对政府而言，更多的需要考量机场的相关产业功能，因此如何在功能设置上、产品定位上满足旅游地产的开发需求，而在形象包装上更多的体现产业属性，是贯穿项目始终的核心问题；

　　回顾二：项目如何启动和产品规划？

　　启动地块的选取是影响到项目整盘开发的重点，其中包括对启动产品的论证，在整个咨询服务的过程中，对于启动产品主要集中在免税购物的可操作性和产品形态，项目组最后通过在候机楼正对面(人流最多)建造仓储式的免税综合购物中心(集免税购物、特色餐饮和休闲娱乐)的建议获得了客户的认同；

　　回顾三：如何平衡政府的考量因素和企业的商业开发之间的关系

　　在项目的操作过程中，我们始终以开发企业的标准制定咨询报告，尤其是在某些地产开发方面更多的体现了商业利益，而然，在项目的中后期，随着项目的不断推进，项目随即偏向如何满足政府的需求，客户希望通过通过我们的咨询报告成功的说服政府以获取土地，因此怎样平衡商业利益和社会效益成为重点。