作者：国浩律师事务所 刘亚楠

一、问题背景

在上市公司并购重组交易中，经常或主动或不可避免的会收购标的公司的土地、房产，而实践中经常遇到的问题就是标的公司提供了土地证、房产证，可上面所载的土地、房产用途和实际用途不一致甚至住宅、商业、工业等用途随意“跨界”。导致这一问题的原因有很多，有关登记部门的工作滞后、土地产权人未及时登记或是一些特殊的历史原因（如城市规划变更等）都有可能造成这一尴尬的局面。

二、法律依据

此种用途不一致的问题主要涉及如下法规：《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第八十条：……不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条：建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。规定繁多，仅列举部分。
从相关规定中可以看出解决此问题的方式已经在法规中列明，即向土地管理部门、规划主管部门申请变更规划用途即可。此种方法当然是最有效治本的方法，但实践中申请用途变更一方面涉及相关部门多，审核程序复杂，耗时长，而上市公司并购重组时间紧凑，停牌时间也有限，时间成本较大；另一方面申请变更用途往往导致需要变更规划、补缴出让金，实际成本也大，这种耗时耗力的事儿也难怪没人愿意干。故本文主要关注除了变更用途之外的替代解决方式。

三、相关案例

笔者搜集了实践中出现的较为典型的处理该问题的案例，如下：1. 国机汽车600335（2014年5月）中汽进出口有限（交易标的公司）下属子公司哈机电拥有一宗位于哈尔滨市香坊区民航路5号、用途为机关团体用地的出让地，以及该宗土地上一栋办公楼的房屋所有权。截至目前，哈机电均正常使用该宗土地及办公楼，未因所占用出让地的用途与实际用途不一致被国土主管部门追缴土地出让金或处以包括罚款在内的任何行政处罚。针对上述情况，国机集团（交易对手）特此承诺如下：
“若因哈机电所占用该宗出让地的用途与实际用途不一致被国土主管部门追缴土地出让金或处以行政处罚导致本次重组后国机汽车遭受任何损失，本集团承诺给予及时、足额的现金补偿。”
独立财务顾问中信证券认为，哈机电拥有使用权的该块土地上的建筑物评估值为1,924 万元，全部物业资产的评估值为35,245.57万元，上述瑕疵资产占全部物业资产的比例为5.46%；中汽进出口有限的股东全部权益评估值为70,825.55万元，上述瑕疵资产占整体评估值的比例为2.72%，上述房产不会对中汽进出口有限整体评估值造成重大影响，截至目前，哈机电均正常使用该宗土地及办公楼，并全部办理了土地使用权证和房屋产权证，不会有第三方对该等房屋的所有权主张权利；国机集团就上述问题作出的相关承诺切实可行，有利于保护国机汽车及其股东的利益。
2. 翠微股份603123（2014年10月）根据《房屋所有权证》（X京房产证海字第405268号）并经律师核查，该证项下的甘家口大厦地下一层4,037.67平方米房产的证载用途为汽车库，甘家口大厦实际用于超市经营，实际用途与证载用途不一致，存在被责令改正、罚款等处罚的风险。根据海淀国资中心（交易对手）出具的承诺函，在本次重组完成后，如因标的公司资产等任何原因产生争议、纠纷、行政处罚、诉讼或仲裁，海淀国资中心同意承担该等债务，或给予标的公司全额补偿。项目组认为上述情况不会对本次重组构成实质性法律障碍。
 3. 南方传媒601900（2016年1月）公司部分控股子公司的22处房屋，权属证书所载用途为住宅，实际用途为商业。以上房产均为通过并购新华书店方式取得，对于该等房产，发行人将根据实际需要，恢复为住宅用途，或与房屋管理与国土部门协商，承诺在2016年6月30日之前将相关房产的房屋用途由住宅变更为商业。如果未能在承诺期限内解决，发行人在使用该等房产过程中因瑕疵而实际发生损失的，控股股东广版集团承诺全额补偿。
4. 康跃科技300391（2014年6月）康跃有限及康跃投资未经批准，私自改变土地用途，在自有工业用地上建造六栋职工宿舍楼。尽管康跃有限和康跃投资在职工宿舍楼建设之前未按法律法规规定履行土地用途变更手续，康跃投资在工业用地变更为住宅用地的过程中受到了寿光市国土资源局的行政处罚，但是该等自建职工宿舍楼的行为不以盈利为目的，旨在解决职工住宿问题，而且康跃投资已在2010年和2011年按照寿光市规划局、寿光市国土资源局的要求补办了土地规划和土地用途变更手续，并取得了建设工程规划许可证和变更为住宅用地的国有土地使用证，该行政处罚并不构成重大违法违规。同时，寿光市国土资源局、寿光市规划局与寿光市房地产管理局等政府主管部门均已出具了明确意见，认定康跃有限和康跃投资自建职工宿舍楼的行为不属于重大违法违规行为。律师认为发行人不存在再被行政处罚的风险。
5. 维宏股份300508（2013年6月）发行人对前述两处房产及土地的实际使用情况与上海闵行区房地产登记处核发的《上海市房地产权证》中的证载信息相比存在差异。项目组认为，尽管28号楼和29号楼及其相应土地实际用途与证载用途之间存在差异之事实确实违反了《土地管理法》、《上海市城乡规划条例》等相关规定中有关不得擅自改变相关土地及其上建筑物用途的要求，且可能因此导致发行人被要求补缴土地出让金或接受行政处罚等潜在法律风险，但考虑到(1)当地主管部门已确认目前两处物业的实际用途符合当地规划布局，且截至目前从未就此瑕疵对发行人实施过任何形式的行政处罚；(2)发行人实际控制人已就此项差异可能引起的潜在法律后果承诺予以全额补偿，因此，发行人目前存在的前述土地及房屋用途差异瑕疵及未来潜在法律风险不会对发行人生产经营产生重大实质性不利影响。四、解决思路根据我们的法律检索及相关案例研究，目前实践中对于存在证载用途和实际用途不一致的问题主要有如下几种解决方案：
1. 积极和主管部门沟通，取得规划国土主管部门、房屋管理主管部门和消防部门等主管部门的合规证明或不处罚证明；
2. 合理解释，如证明主管部门在历史上对于该等瑕疵均知悉；未因该瑕疵事项收到过行政处罚；该等瑕疵不会影响整体评估值等；
3. 控股股东承诺/交易对手方兜底承诺，保证上市公司利益；
4. 公司需积极补办土地、房产用途变更手续。前述1-3项措施需根据项目实际情况以组合拳方式使用，但鉴于项目情况各异，并非做到上述措施就一定能保证此等瑕疵已经不构成项目推进的障碍，需要考虑该瑕疵的成因、实际用途差异性程度、主管机关对于该瑕疵的态度以及该问题是否构成实质性违法等诸多因素。
以上内容供参考，以期对诸位读者有所裨益。