《湖南省实施<物业管理条例>办法》解读

廖艳霞

    去年9月11日，省人民政府第114次常务会议通过《湖南省实施<物业管理条例>办法》，今年正式实施。全省物业行业揭开了崭新的一页。

《办法》确立四项基本制度

    为进一步加强监督管理，《办法》在国家《物业管理条例》七大制度的基础上建立了四项基本制度。

    一是，物业承接查验备案制度（15、16条）。明确要求建设单位在物业承接查验后，须将前期物业服务合同、临时管理规约和物业查验情况报房地产主管部门备案。这主要是为了解决目前建设单位将商品住房交付后存在的配套设施不全，工程质量不符合要求等社会反映较强烈的问题，也是很多物业管理区域矛盾纠纷的根源。

    二是，信用管理制度（30条）。明确要求企业及人员须定期报送信用信息，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案。

    三是，项目经理人制度（32、33条）。要求物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。

    四是，联席会议制度（41条）。街道办事处、乡镇人民政府对业主委员会不依法履行职责、业主委员会换届、履行物业服务合同的重大争议、物业服务企业变更交接及其他需要协商解决的物业管理事项等问题，可以牵头召集物业管理联席会议，各相关单位、部门的代表参会共同协商解决。

《办法》提出四项备案管理

    《办法》提出四项备案要求。一是，物业管理区域备案（6条）。根据物业状况分三种申请人向房地产行政主管部门备案：1.新建物业出售前，由建设单位办理；2.已实施物业管理的，由物业服务企业办理；3.街道办事处等确定区域的，由街道办事处办理。

    二是，物业承接查验备案（9条）。由建设单位办理。

    三是，业主委员会备案（22条）。由业主委员会办理。

    四是，物业服务合同备案（37条）。由物业服务企业办理。

《办法》新增十五项内容

    《办法》总共有六章四十八条，与《条例》和原已废止的省《条例》相比，主要增加了以下十五个方面的内容。

    一是，县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门要按照各自职能，依法做好与物业管理相关的工作。

    二是，县级以上人民政府应采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。《办法》明确要求各级政府要出台政策，拿出措施，推进物业管理行业的发展。目前，我省株洲、湘潭等地已经出台相应办法和措施，积极推动了当地物业管理行业的发展。

    三是，物业服务行业协会应当加强行业自律。明确要求行业协会要制定行规行约，督促企业依法经营、诚信服务。

    四是，物业管理区域的划分。物业管理区域要备案，还要在商品房买卖合同中明示，同时对如何分立与合并作了相应规定。

   五是，物业承接查验制度。

   六是，物业管理用房的规定。对物业管理用房的用途、权属、标准作了原则的规定。（按照不少于总建筑面积2‰的比例配置，不得低于50平方米，具备正常使用功能的独立成套装修房屋，没配置电梯的物业管理用房，楼层不得高于4层、低于1层）

   七是，要求在物业买卖合同中，明示配套建筑物、共用部位，共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。

   八是，招标规定。降低了协议招标的许可范围。

   九是，具体了业主大会成立的2个条件。

   十是，明确了业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府组织、指导。

   十一是，原则规定了业主委员会委员的基本条件。即：不执行业主大会决议、违反管理规约的，不能作为业委会委员的候选人。

   十二是，信用管理规定。

   十三是，项目经理人制度。

   十四是，物业服务的退出机制。

   十五是，物业保修和维护要求。明确建设单位的保修责任和委托保修的义务。