“国五条”出台以后,我们对湘潭的二手房交易市场进行了调查,也邀请到了相关的经济学专家对“国五条”进行解读。虽然目前湘潭的二手房交易量出现了明显增长,但专家认为,从整体来看,“国五条”对我市房地产业市场的冲击不会太大。

    从2009年12月开始,我国房地产市场经历了四次升级,直到这一次“国五条”政策的出台。面对国家多次调控,湘潭的房地产市场又出现了怎样的波动和变化呢?

    刘建军是市住建局房地产综合开发管理科的科长,他在这个岗位上已有十多年,熟知湘潭房地产事业的兴起,以及近五年来在国家宏观调控下湘潭楼市的发展情况。3月20日,他向我们作了详细介绍。

    “这些年来,我市房地产的整体发展情况还是比较快的,运行情况也比较平稳。”刘建军介绍,到目前为止,我市已经有房地产开发企业263家,其中三级以上的企业有121家。尽管连续多年经历了国家的宏观调控,但整体来看,我市房地产的开发投资仍然保持了稳定增长的势头,销售市场和房价也相对的稳定。

    开发科进行过统计,从2008年至2012年,我市房地产开发投资分别完成了34.39亿元、50.1亿元、59.9亿元、72.1亿元、93.8亿元,每年平均保持了20%以上的增长率。

    对于整个行业运行情况,刘建军认为,我市房地产开发市场不存在泡沫。在湘潭范围内真正投机的炒房者几乎没有,购房者大多以刚性需求为主,投资性需求在一定程度上还是存在的。“如果完全没有投资的需求,我市每年房产那么大的投放量,是无法消化的。”刘建军说。

    对于我市一些投资性需求的存在,刘建军表示“能理解”,“大部分投资者对目前的股市不看好,而我市房价总体还算平稳,于是他们选择买房,以实现保值增值,这也情有可原。”

    “2012年底,我市商品房平均销(预)售价格是每平方米3341元,市本级商品房价格大约在每平方米3700元左右。”刘建军说,与长沙和株洲相比,株洲市的商品房均价大概是每平方米4500元,而长沙的商品房均价每平方米已超过了6000元,我市商品房价格的性价比比较优良,并且一直保持在合理的空间内运行,所以,不存在去打压和限制房地产市场的情况。

    市房产交易中心的统计数据也显示,过去五年,其中在2008年至2011年间,我市商品房价格的增速较快,保持了8%左右的年增长率,但是到2012年,湘潭的楼市呈现出了一种“滞涨微跌”的状态。

    “在一定程度上,我市的房地产业还是需要扶持的。”刘建军解释道,尽管这些年来湘潭的房地产市场有所发展,但实际的刚性成本也在上涨,包括原材料价格上涨、人工工资提高及一些行政性规范政策的调整。

    “现在的房地产已不是高投入,高回报的行业。”刘建军坦言,开发商的利润需要根据经营情况而定,就湘潭而言,市场本身比较小,相对需求也小,而宜居环境与周边城市相比还是存在一定的差距,因此,促进我市房地产业的健康持续发展,至关重要。

    刘建军介绍,过去五年,我市商品房销售面积分别为119.75万平方米、179.03万平方米、201.64万平方米、191.17万平方米、195万平方米,总体来说,我市的房地产市场保持了供求比较平衡的态势。

    不过,从2011年11月到2012年2月,受国家宏观调控政策和全国楼市价格的影响,一部分刚性需求的购房者表现出了徘徊观望的态度。在这个过程中,我市的房地产也一度出现了低迷状态,市场销售严重下滑,销(预)售面积同比下降48%,销(预)售额同比下降49%。尽管从2012年3月份起,楼市销售回暖,但两个指标仍处于同比下降的状态,不少市民担忧,供给减少将导致房价上涨。

    刘建军表示,从目前的情况来看,湘潭的楼市不会产生大的波动。他解释,2012年全市销(预)售面积下降主要有三个方面的原因。第一,2009年至2011年市场投放量大,需求释放量也大,三年累计销售面积就达到了571.8万平方米;第二,目前,湘潭的楼市在一定程度上趋于饱和状态;三是投资性需求也在缩减。

    “根据目前的情况,我市的房地产业主要面临的是如何做到打造品牌和提升品质,以达到限量提质的效果。”刘建军说,虽然目前长沙、株洲的房价比湘潭的要贵,主要也是因为房屋的品质比较好一些,而在这方面,我市还有一定的差距。

    对于我市房地产开发市场未来的走势,刘建军也进行了预测,他说,随着经济社会的发展,居民收入的提高以及我市新型城镇化进行的需要,未来几年,我市还将产生大量刚性需求的购房者。不过,随着形势的变化,市场走向也会呈现出一些新的特点。

    首先就是开发投资的规模缩小。刘建军分析,近三年来,我市房地产开发投资规模较大,市场投放量较多,部分房源短期内难以消化,加之保障性住房和拆迁安置房建设的加快,也对商品房市场产生了一定的影响。因此,目前我市正处在一个消除库存量的阶段,这也可能影响今后开发投资增长的速度。

    其次,市场供求同时趋降。大多数开发商投资越来越理性,他们在投入之前一定会客观地分析市场的需求,确定开发规模,而买方市场因个人住房按揭贷款政策偏紧,加之当前国内楼市整体形势趋紧等大环境的影响,投机投资型和改善型的投资者都难以维持之前较强的势头。在市场供求双方都受到抑制的情况下,楼市将出现供求同时下降的趋势。

    另外,就是广大市民最关注的房价问题。2011年,全市商品房均价为3349元每平方米,与全省均价每平方米3526元接近,2012年底,我市的商品房销(预)售均价与前一年年基本持平,性价比比较优良,基本不存在降价的空间。同时,受到当前限购、限贷等政策影响,购房者持币观望心理浓厚,且我市供应量相对充足,房价在今后的上涨空间也不大,量跌大于价跌,楼市价格会保持相对稳定。