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唐钧:保障房出路究竟在哪里?

(2011-07-21 07:33:39)
标签:

房产

当今中国

保障性住房

经济适用房

保障房

杂谈

分类: 诤说·社会政策

   据《华夏时报》报道,公租房政策已经在悄然地起变化:目前多地均在探讨地方政府与开发商可以接受的模式,比如广东省的联合开发模式,公租房“先租后买”政策以及多地的“共有产权模式”。而对于这些探索,住建部内部称将“不会卡得太死”。
  今年以来,1000万套保障房建设一直成为社会关注的热门话题。解决当今中国社会的住房问题要靠“保障房”而不是靠“房地产”,这个观点笔者从2004年开始坚持不懈地讲了6年,到去年下半年才算有了成效,政府也表态了:政府应该管的主要是保障性住房,解决的主要是中低收入者的问题。

  再接下来,在制定“十二五”规划时,又提出了要“在今后五年,新建保障性住房3600万套”的豪言壮语。但是,让人不解的是,半路上突然杀出个程咬金,“保障性住房应当以公租房和廉租房为主”。于是,今年两会期间,我接连写文章对这个任务目标提出了异议,可惜并未引起重视。我在文章中表达了这样一些意见:
  先说廉租房,其对象实际上受到收入跟住房面积的双重限制,因此这是一个很小的社会群体。据媒体披露,整个北京市符合条件的只有24000户。所以,这个问题其实不难解决。所以,廉租房怎么也不可能“为主”。
  再说公租房,如果我们不健忘,那么就回想一下10年前我们为什么要进行住房改革?当年住房改革的目标不就是公租房吗?建国以后,一直到80年代,中国人住的都是公租房。要是政府盖房子出租能够满足人民群众的需要,我们为什么要搞“房改”。有人说,现在的公租房与以前的福利房不同。但了解历史的人都知道,福利房恰恰是因为公租房满足不了需要才异化出来的怪物。
  而公租房明显有三大缺点:一是政府必须筹措大量资金去建房,这是各级政府都发怵的事情;二是建起来又只能低价出租,很难收回成本;三是房子的产权是公家的,所以建起后维修的资金都得政府掏。综上所述,公租房的“保障性”很难普遍实现而且不可持续。因此,实施公租房政策的时代,政府逐渐在住房问题上形成了对人民群众的大笔 “欠债”。
  如今是“狮子大开口”,一年要建1000万套保障房,我们可以简单地算笔账:假设平均每套保障性住房套内面积是50平米,每平米造价是2000元,那么一套就是10万元人民币。1000万套就是1万亿元人民币。这个数字是一个什么概念呢?这是2010年财政收入的1/8。2011年财政预算安排的住房保障支出是1292.66亿元,10000亿减去1300亿,缺口多大呢。现在媒体上通常的说法是8000亿,这些钱从哪里来?可能有人说,官员们少吃点,少花点,就有了。这话我也常说,但真要靠这个办法来筹集8000亿的资金,可能不靠谱。
  事实也已经证明,现在半年过去了,“保障房建设成绩不乐观,部分城市开工率不到三成”,类似的报道充斥于媒体报道之中。看起来,又让我不幸言中,事实证明了我的意见还是有道理的。那么,保障房出路何在?
  我们再来回顾一下房改时设想的经济适用房政策是怎样的:首先,经济适用房是按“非营利”的政策思路设计的,就是按成本价乃至微利出售。这样,建房的成本可以迅速回收,而回收的资金又可以再次投入建房,所以可持续。其次,经济适用房出售以后,就成为房主的资产,以后的维修就得自己解决了,政府不背包袱。其三,人民群众拥有自己的资产很高兴,对稳定社会有利。综上所述,最好的政策选择其实应该是经适房,这才应该成为保障性住房的重点。很可惜,因为政府一贯的不作为,这项政策在实施和执行中出了很多问题,现在已经被污名化甚至妖魔化了。
  可能迫于无奈,如本文开头时提到的媒体报道所述,一些地方政府已经开始实行变通的办法。不管哪一种方式,实际上都在变“租”为“售”,悄悄地在向经济适用房的模式转变。有人说,这样做有悖“公租房”政策的初衷。现在的问题是要实现“居者有其屋”,而不是“公”或者“非公”。这样的政策理念实际上早已有之,“房改”不就是把“租房”变成了“卖房”吗?当然,经适房的污名未除,人人谈之变色。说白了,实际上公租房的分配一点不比经适房简单。反过来说,公租房怎么分配,经适房就可以怎么分配。最主要的是政府要干预,而且要公平、公正地干预。
  现在有的城市公租房已经登台亮相,从媒体报道看,租价似乎不比市场便宜。我们再来算一笔账,一套套内面积50平米的公租房,假设成本是10万元,加价一倍,就是20万元。如果按每平米20元出租,租价是每月1000元,一年12000元。那么就要200个月,将近17年才能收回成本,这还不算维修。但对租户来说,17年付出了20万元后,房子还是人家的。如果按20万元出售,政府马上就能拿到房款。首付6万元,其余的按揭贷款,加上利息算18万,每月付1000元,180个月,亦即15年后房产就完全属于自己了——哪种方式对人民群众有利,还看不出来?
  以上所说,前者是“理想”的公租房,后者是“理想”的经济适用房——所谓“理想”就是政府不拿土地挣钱——土地本是国家所有,并非政府,尤其是并非政府官员所有,我们都被忽悠了。

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