夫妻之间的房产赠与，既有发生在婚姻关系存续期间，也有在办理离婚时，还有在恋人关系期间。那么，只作了赠与约定，在过户前，赠与方能否反悔？法院怎么判？

对此，依据人身关系不同，本律师按时间节点分为恋爱期间（婚前）、婚姻关系存续期间（婚内）、解除婚姻关系后（婚后）。

恋爱期间，赠与方一般是奔着结婚目的而作出赠与，当下房产价值较高，作为理性的成年人，应当知道赠与所产生的法律后果。

因此，法院对这类房产赠与视为附解除条件的赠与，解除条件为双方未登记结婚。如双方未结婚，赠与方是有权撤销赠与。（见案例第六）

婚内期间，双方在婚内财产协议中约定了房产归其中一方，过户前反悔，法院会如何处理？

首先，看赠与房产是否为赠与方的个人所有房产，如果是个人单独所有的房产，部分法院是允许撤销赠与，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条规定、《中华人民共和国民法典》第六百五十八条的规定。

注意，这里单独所有是婚前已全款支付房款，排除了婚前支付首付，婚后以夫妻财产还房贷这种情形。

如果是婚前付首付，婚后以夫妻共同财产还贷的，在赠与这个层面，该房屋不直接等同于赠与方的个人财产。

在这个情况下，法院不支持随便地撤销赠与。对双方在婚内书面约定房产归属问题，理解为夫妻双方对婚前婚后所得财产的约定，依据《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条第一款、第二款规定，既然是书面约定，签字即生效，双方都应当遵守。

显然，这是两套规则，第一套规则是按赠与合同规则走（个人财产情况），第二套规则是按夫妻婚内财产约定规则走（非个人财产情况）。

第一套规则，赠与方是享有任意撤销权，依法律规定，除了特殊情况外都是可以行使撤销权，不被允许撤销的情形是：有公证的、具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的。

因此，为减少撤销赠与带来的不确定性，本律师建议对此类的房屋赠与，能过户尽快过户，暂时无法过户，应对协议进行公证。

第二套规则，按夫妻婚内财产约定规则，赠与方是不享有任意撤销权。婚内财产协议签字即生效，除了特殊几种情况，赠与方是无法撤销，双方都应当遵守。值得注意的是，赠与条件不能设置以离婚为前提。

双方离婚后，众所周知，离婚协议除双方签字外，还需双方办理离婚手续方能生效。只是签字，双方未办理离婚，赠与方反悔是完全可以，准确地说，不叫反悔，因为离婚协议根本没有生效。

具有讨论意义的是，办理离婚后，赠与方反悔的情况下，法院会如何判？

参考许多案例，除非赠与方能证明签订协议时存在欺诈、胁迫、可变更或撤销等情形，否则不能单纯撤销离婚协议中的赠与条款。

其依据赠与合同的任意撤销权之规则主张撤销赠与，是无法得到法院支持。理由主要如下：

第一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，....”该规定已明确限定了适用条件，婚前或者婚姻关系存续期间，而离婚显然不属于此列。

第二，离婚协议与解除婚姻关系、子女关系等人身关系密不可分，其中房产赠与之约定与抚养权、夫妻财产处置构成一个整体，是夫妻双方综合考虑后做出的结果，如允许单独撤销赠与，会打破原有平衡，使双方利益失衡，有违公平。

第三，离婚协议中财产关系的约定虽以财产关系为内容，但应当优先适用婚姻等有关法律。

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好了，本次简单讨论到这，相关案例观点如下：

第一、（2022）辽02民终4011号 

【婚前协议约定房产赠与，能否撤回】

一审法院认为，针对李某所主张分割的位于大连经济技术开发区房产，因该房系曲某1婚前取得所有权，虽然双方签订的《婚前协议书》中双方约定将来可作为夫妻共有财产，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理”及《中华人民共和国民法典》第六百五十八条的规定：“赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与”，而在本案审理过程中，曲某1明确表示撤销赠与，故此一审法院认定案涉房产属于曲某1婚前个人财产，同时针对案涉房产婚后共同还贷部分51610.52元的一半即25805.26元及其对应的增值部分22038元，两项合计47834.26元，曲某1应作为相应的财产补偿款给付李某。二审法院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，双方当事人就一审判决第三项即夫妻共同财产补偿款的争议问题进行上诉，本院围绕该上诉请求进行审理。依据法律规定，婚前当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前可以撤销赠与。虽然婚前约定曲某1将位于大连经济技术开发区房屋赠与李某共有，现李某提起离婚诉讼，因该房屋未办理变更登记，且曲某1不同意按共同财产处理，并主张撤销赠与。因此，李某主张按婚前约定继续履行的主张，于法无据，一审未予支持正确。

第二、（2022）鲁16民终407号 

【离婚协议约定房产赠与，能否撤回】

一审法院认为，本案的争议焦点为赵利能否行使任意撤销权，撤销对赵某的赠与。赵利与刘某在民政部门登记离婚时，离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体，原告不能单独行使任意撤销权。理由如下：首先，夫妻双方基于离婚事由将夫妻共同财产处分给子女的行为，可视为一种附协议离婚条件的赠与行为，而且离婚协议中的财产分割条款与子女关系、解除婚姻关系等人身关系密不可分，在赵利与刘某双方婚姻关系已经解除的前提下，基于诚信原则，不能允许任意撤销赠与。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条的规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典的规定处理。《中华人民共和国民法典》第六百五十八条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。但是上述规定只是针对婚前或婚姻关系存续期间的赠与与撤销而言，并非针对以达成离婚为条件的离婚协议的撤销赠与。离婚协议时的赠与行为与单纯的赠与行为并不相同，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受的合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。而在民政部门登记离婚时达成的财产分割协议所涉及的赠与条款，与解除婚姻关系密不可分，除非原告有证据证明离婚协议存在欺诈、胁迫、可变更或撤销等情形，否则当事人不能单纯撤销离婚协议中的赠与条款。第三，夫妻关于财产关系的约定虽然以财产关系为内容但应当优先适用婚姻法等有关法律。《中华人民共和国民法典》在合同编第六百五十八条规定了赠与人的任意撤销权，而《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第六十九条第二款则规定了离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。在离婚协议中赠与条款的法律约束力与任意撤销权的任意性有冲突的情况下，本案系因离婚协议引起的纠纷，应优先适用有关婚姻家庭的司法解释。二审法院认为，本案的争议焦点是上诉人能否行使任意撤销权，撤销对被上诉人的赠与。离婚协议中关于财产分割的条款或当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方均具有法律约束力。上诉人的赠与是上诉人与刘某离婚协议整体内容的一部分，应适用民法典婚姻家庭的相关条文予以规范。上诉人作为完全民事行为能力人，在离婚协议上签字的行为应视为对离婚协议的认可，应承担相应的法律后果。双方达成离婚协议是基于离婚协议全部内容的整体权衡和考量，其达成的整体离婚协议双方均应遵守。现上诉人单独就离婚协议中财产赠与的条款提出撤销申请，显失公平，依法不予支持。

第三、（2021）鲁09民终4166号

【婚内财产协议约定房产赠与，能否撤回】

一审法院认为，范斌与徐军签订的《婚内财产约定协议书》第一条约定内容为“现甲乙双方自愿约定该房产婚后由甲乙双方共同所有，剩余贷款由双方共同负担”，

根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条的规定：男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。

故本案案由应为夫妻财产约定纠纷，而非赠与合同纠纷。原告认为该协议系赠与协议，无事实和法律依据，对其观点，一审法院不予采纳。

夫妻间达成的财产约定，通常是基于夫妻这种特殊身份关系，综合考虑各种因素最终达成一致意见的结果，带有很强的感情色彩和伦理色彩。

范斌与徐军签订的《婚内财产约定协议书》系双方的真实意思表示，且范斌未提交证据证实该协议具有可撤销的情形，根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条的规定：夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。故该协议已对原被告双方发生了法律上的约束力。

二审法院认为，第二，《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条第一款、第二款规定：“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。

没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。”

本案中，《婚内财产约定协议书》的相关约定符合前述法律规定的情形，一审确定本案案由为夫妻财产约定纠纷并无不当。

第三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条规定：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。范斌主张本案应适用该规定。

对此，本院认为，前述规定的适用前提是“一方所有的财产”，而本案中范斌婚前贷款所购房产，包括了其在购房时支付的首付款以及个人婚前偿还的贷款，同时包括范斌、徐军婚姻关系存续期间以夫妻共同财产偿还的贷款部分，因此涉案房屋并不直接等同于范斌个人财产，本案不应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条规定。

一审法院未予支持范斌关于撤销《婚内财产约定协议书》第一、二、三条的主张，并无不当之处。

第四，范斌还主张，涉案《婚内财产约定协议书》系受欺骗、胁迫签订，故其有权要求撤销。对此，本院认为，因范斌并未举证证实其受有欺诈、胁迫的事实，故对其前述主张本院不予支持。

第四、（2021）鲁1621民初3915号 

【离婚协议中约定房产赠与，能否撤回】

本院认为，本案的争议焦点为原告赵利能否行使任意撤销权，撤销对被告赵某的赠与。原告赵利与刘某在民政部门登记离婚时，离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体，原告不能单独行使任意撤销权。

理由如下：

首先，夫妻双方基于离婚事由将夫妻共同财产处分给子女的行为，可视为一种附协议离婚条件的赠与行为，而且离婚协议中的财产分割条款与子女关系、解除婚姻关系等人身关系密不可分，在赵利与刘某双方婚姻关系已经解除的前提下，基于诚信原则，不能允许任意撤销赠与。

其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第三十二条的规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典的规定处理。《中华人民共和国民法典》第六百五十八条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

但是上述规定只是针对婚前或婚姻关系存续期间的赠与与撤销而言，并非针对以达成离婚为条件的离婚协议的撤销赠与。

离婚协议时的赠与行为与单纯的赠与行为并不相同，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受的合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

而在民政部门登记离婚时达成的财产分割协议所涉及的赠与条款，与解除婚姻关系密不可分，除非原告有证据证明离婚协议存在欺诈、胁迫、可变更或撤销等情形，否则当事人不能单纯撤销离婚协议中的赠与条款。

第三，夫妻关于财产关系的约定虽然以财产关系为内容，但应当优先适用婚姻法等有关法律。《中华人民共和国民法典》在合同编第六百五十八条规定了赠与人的任意撤销权，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第六十九条第二款则规定了离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。在离婚协议中赠与条款的法律约束力与任意撤销权的任意性有冲突的情况下，本案系因离婚协议引起的纠纷，应优先适用有关婚姻家庭的司法解释。

综上所述，原告作为完全民事行为能力人，在离婚协议上签字的行为应视为对离婚协议的认可，应承担相应的法律后果，在其无证据证实与刘某的离婚协议存在无效或者可撤销的情形，且已经与刘某办理了离婚手续的情况下，原告不能行使任意撤销权，撤销对赵某的赠与。

第五、（2021）苏0492民初2309号 （法院支持撤销赠与）

【婚内放弃房产声明，约定放弃房产产权，能否撤回】

本院认为，根据法律规定，婚前或婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与财产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。本案中，案涉房产系原告在夫妻关系存续期间与第三人徐某2购买，并登记在原、被告及第三人名下，原、被告所享有的房产份额系双方婚后共同财产。

审理中，原告提交了被告在婚姻关系存续期间出具的《放弃房产声明书》，但即便该《放弃房产声明书》系被告的真实意思表示，在办理房产变更登记手续之前被告依法可撤销赠与。

现双方既未按照《放弃房产声明书》的内容签订离婚协议并办理离婚登记手续，亦未基于该声明办理房产变更登记手续，且双方在后续离婚诉讼中也确认了原、被告所享有的房产份额属于夫妻共同财产的事实，在此情况下原告诉讼主张确认被告所享有的房产份额归其所有，无法律依据，本院依法不予支持。

第六、（2021）冀0306民初397号 （恋人关系期间赠与）

本院认为，原、被告经人介绍相识并发展为恋人关系，在恋爱期间被告解某于××××年××月12日与秦皇岛市信发房地产开发有限公司签订了购买房产的合同一份，原告赵某支付首付款并转款解某用于偿还房贷，被告解某主张该房产系原告对其的赠与，但庭审中被告未提供书面赠与合同或协议。

即便双方在恋爱期间存在口头赠与行为，因原、被告双方是以结婚为目的进行交往的，为了巩固双方的恋爱关系进行的赠与，也属于“附解除条件的赠与行为”，即结婚履行即约定履行，双方分手即约定解除，且原告有权撤销赠与。

该房产只是签订了购房合同，并未在房产部门进行登记，故被告解某应当返还，由被告解某协助原告赵某变更买卖合同，并协助办理贷款相关手续，原告要求返还房款的诉讼请求，本院不予支持。

第七、（2022）黑0822民初2181号之二 （赠与给婚生子）

本院经审查认为，原告提供的其与被告离婚协议书中明确约定商服楼房等夫妻共有房产全部归其子杨佳琛所有，该约定系赠与行为。

被告双方在民政部门协议离婚时，离婚协议书中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体，不能单独行使任意撤销权。

原、被告双方基于离婚事由将夫妻共有房产处分给婚生子女的行为，可视为一种附条件协议离婚的赠与行为，在双方婚姻关系已经解除，离婚目的已经达到的情况下，基于诚信原则不能允许任意撤销。

故原、被告将共有房屋赠与其子杨佳琛的行为对双方具有约束力，被告应当积极履行将房产转移给子女的义务。

第八、（2022）京02民终7208号 （赠与给婚生子）

【离婚协议中约定赠与给小孩，随后反悔，一般不允许的，因为离婚协议是与抚养权、夫妻财产处置构成整体，是夫妻双方综合考虑后做出的结果，如果允许单独撤销赠与这一部分，有违公平】

本院认为，金某1上诉称即使该协议有效，其作为赠与方，有权撤销在协议中将房屋对其女金邑平的赠与。考虑到该协议的生效条件为双方离婚。现双方当事人已经办理了离婚登记手续，该协议的条件成就。

需要注意的是，该赠与以双方当事人离婚为条件，因而与抚养权关系的处置及其他财产的处置构成一个整体，该协议对101号房屋的赠与和双方当事人离婚中对于其他财产及抚养权的处理互为条件。其背后是双方当事人互相作出的让步及综合考量，故金某1无权请求单方面行使撤销权，金某1该项上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。

第九、（2022）鲁03民终391号

案涉房产现登记在上诉人、被上诉人双方名下，因协议离婚双方共有房产的基础已不存在，通过离婚协议，被上诉人实质上是将属于自己的一半份额给予上诉人，虽协议约定房产归上诉人，但不动产物权的设立经依法登记方发生法律效力，在尚未办理不动产过户登记前，上诉人郭某尚未实际取得房屋全部所有权，上诉人对被上诉人享有的该部分份额系因离婚财产分割协议发生的请求办理变更登记的债权请求权。

上诉人对婚生子所做赠与包含了其自身基于物权登记的房屋一半份额和基于协议发生的对被上诉人另一半份额的债权请求权。

对于其自身部分，基于前述《中华人民共和国民法典》第六百五十八条任意撤销权的规定，在赠与财产的权利转移之前可撤销赠与；

但依据《中华人民共和国民法典》第五百四十六条第二款，债权转让通知不得撤销，但经受让人同意的除外，对于赠与另一半份额的债权请求权部分，其已向受让人通知，现无充分有效证据证实受让人同意撤销，被上诉人作为受让人的监护人亦不认可。

因此，根据本案实际和维护未成年人利益最大化原则，案涉房产撤销赠与后上诉人自身的房屋一半份额仍由其享有，另一半因不发生撤销后果，由婚生子柳某某享有。

因案涉房屋尚有婚生子权益，现在本案中上诉人诉求被上诉人协助办理过户至其名下，缺乏依据，不予支持。

第十、（2021）粤03民终22621号

二审法院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

本案中，杨俊华在二审期间确认与刘峰在恋爱同居期间购买的涉案房产为双方共同共有，在解除同居关系时也未对各自享有的份额进行过分配，因此杨俊华在2004年10月16日的信件以及2005年4月1日《放弃书》中表示案涉房产归刘峰所有，实际是对解除同居关系后双方共有财产的归属进行处分，与赠与行为中将自己的财产给予受赠人存在本质区别。

一审认定本案为同居析产纠纷正确。刘峰根据双方已达成的共有房产处分协议请求杨俊华协助办理转移登记手续，具有合同依据