年初，闵行区政府推出“类住宅”专项政治工作方案，针对七个项目展开调查、立案查处、约谈、整改、整治，这件事情的背后到底是谁在推动，可能是政府人员，也可能是市场竞争者，无从可知。

让我回想起节前闹得比较凶的燕郊“落宗”事件，大批业主拿着70年产权的房产证却无法办理对应的土地证，无法落宗。因为涉及到的业主较多，春节刚过，数千名业主自发的到不动产登记处维权，最终三河市副市长刘增禄来到“维权”现场，召开现场办公会并首次发声，表示“有合格房产证就应该有合格的产权，房产证上显示多少年限，不动产证就是多少年限”，同时承诺本周内绝大多数小区都能正常落宗，给极大多数业主吃了一颗定心丸。虽然最终业主拿到了土地证，但对于土地性质也并未明确，是否将工业用地的规划合法变更为住宅用地，一直是业主心中的疑虑。

​说回到“类住宅”事件

• 业主作为不够专业的购房人，在整件事情中有没有过错，有，但是很小；
• 开发商作为专业的供房人，在这件事情中存在严重的违法违规行为；
• 政府及政府部门作为监管部门，是否存在违法审批、不作为等行为。

​业主和开发商

1. 开发商领着业主看了样板房，是插层的loft，水电气到户，可以用来居住，户型多样
2. 业主和开发商签订了商品房预售合同，合同中约定的土地性质为商业办公用途，
3. 补充协议约定双方只以合同约定为准，宣传等内容不作为合同内容，
4. 如今开发商一纸公告，告诉业主不能用来居住，要拆除燃气管道，水管，隔层等。

上海房价水涨船高，和政治层面脱不了干系，政府为了稳定土地价格，对于土地的供应以及住宅土地的供应自然有所收缩。而所谓上有政策，下有对策，既然住宅用地批的少，市场需求量大，那自然衍生出一批商业用地的“住宅”。不久，政府察觉到安全隐患和影响社会稳定、市场经济不良发展，自然开始杜绝这类现象的扩大。而规则的制定者在监管过程中，允许开发商做了坏事，兜了一圈之后再次将臭鸡蛋砸在了购房人身上。

业主和开发商之间存在房屋买卖合同关系，从法律角度来说，业主可以起诉开发商解除合同，承担违约责任，赔偿损失。

《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

因购房合同中的约定对购房人来说并非有利，而开发商的宣传内容是否构成合同的一部分，也有相应的法律规定，

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任

从这个角度来说，购房人起诉解除合同，要求承担违约责任，赔偿损失不失为一个好的方向。但是，由于上海房价持续上涨，解除合同拿回原购房款加上违约金未必可以填平购房人的损失。加上极大多数购房人购买商办改造的“居住用房”是外来人口限购所致，此次无法装修入住，恐怕再想掏同样的价格、同样的地段，想买到住宅，已经不太可能了。

​政府和开发商

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• ​开发商通过招拍挂从政府手里买到一块地，缴纳土地出让金，拿到成交确认书，办理国有土地使用证，而这块地的性质以及规划条件在国有土地使用权出让合同中已经明确，容积率多少，可以盖多少层，盖什么性质的房子已经确定下来。

• 开发商去规划部门办理土地和工程规划许可，建委办理施工许可，开始施工。

• 在上海，工程封顶之后， 便可以去房管部门办理预售许可，开始预售，此时购房人加入进来。外地不一样，极大多数外地地区是项目资金25%到位，工程正负零即可办理预售。
• 房屋竣工验收后，有规划部门出具规划验收意见，消防部门出具消防验收意见，环保部门出具环评意见，通水、通电、通路，一并到建委办理竣工验收备案。
• 将已备案的房屋交付给购房人，同时交付住宅质量保证书和住宅使用说明书。
• 开发商办理房屋大产证
• 通知购房人办理房屋小产证

商业用地的土地用途从一开始开发商从政府手里拿地的时候已经明确，开发商必须严格按照出让合同中的规划条件以及规划许可证中的规划施工，预售。如果涉及到土地规划变更，那要重新签订土地出让补充协议，补缴或者退还相应的土地出让金，相对应的变更规划许可证，才有可能最终将40年的商业用地变更成70年的住宅用地，但如果未办理变更手续，便将商业用地性质的土地建造成住宅用地或者预售装修成住宅，开发商便违反了规划，属于违章建筑。

违章建筑主要包括：

1. 未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；
2. 擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；
3. 擅自改变了使用性质建成的建筑物；
4. 临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；
5. 通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。

简单来说就是，开发商骗了不懂工程的购房人，将违章建筑卖给了购房人。那怎么办？

1. 开发自行解决，该退房退房，该赔钱赔钱，政府严格拆除违章建筑；
2. 政府变更规划，对开发商罚款，补缴出让金；
3. 没人管，睁一只眼闭一只眼，继续这样；

政府及相关部门在这件事情中是否有过错呢？

答案是肯定的，因为项目不是一天就起来，而是要经过层层审批，各个部门的监管才有可能到购房人手里，立项要核准、规划要许可、施工要许可、预售要许可、要监管、价格要备案、还要交税，基本上每一步都是在政府的眼皮子底下完成的，为什么呢？因为购房人花5万一个平方买的房子，有一半的钱到了卖地的政府手里，它自然会担心出事情。那既然政府部门没有监管到位，反而纵容开发商将违反规划的房子卖给了购房人，政府部门的责任不可推卸。

结果怎么处理，我想“类住宅”的购房人肯定没有“落宗”事件购房人那么幸运，拆还是要拆，赔偿定不理想。

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