检索“烂尾楼”，从微博上看去，全国各地抱怨烂尾楼的微博举不胜举，而更多的集中在偏远的城市，在北上广的大城市相应烂尾的楼盘较少。所谓的烂尾楼，分为主动烂尾和被动烂尾。

        主动烂尾：开发商拿地了后，开工建设，结果市场发生根本性变化，已入市的房子根本卖不掉，原来所谓的需求都是炒作起来的，作为以盈利为目的的开发商掂量了下，房子建了也卖不掉，再继续投钱下去就是败家，没办法，只能放弃继续建设，让它烂尾。如果是市场的原因导致的，主动烂尾的肯定不止一家，政府根本管不来、也没那么多钱去管，其他开发商也不傻，没人愿意去接手这样项目，这样的烂尾楼基本上会一直烂尾下去，直到政策或需求有支撑的时候。

       被动烂尾：通常情况是开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因导致的。对于以上情况烂尾，如果不是市场问题，会有政府来找你的，各地政府采取的手段不一，缺资金的，政府会限期三至六个月由企业筹措资金或引进合作伙伴联合开发建设，逾期仍无法实施的，由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位等；涉及经济纠纷的，要打官司，政府也会插手；违法违规的，政府会要求在指定日期内改造；对于开发商破产、或开发商经过努力改正依然无法继续项目施工的，政府将依法收回项目对外招标，或者开发商自己找到接盘侠，一般这种情况下，项目的价格会便宜很多，市场要是没问题，必会吸引大量逐利的开发商接盘。

        烂尾楼是购房者心中的梦魇。比较有影响力，对广大购买烂尾楼的购房者来说是福音的一个案例，莫过于山东济南彩石山庄的烂尾案，这起全国涉及人数较多、标的额较大的“烂尾楼”群体性事件成功处置，是经济南法院坚持法治方式，形成“购房户债权优先赔偿”意见，并经最高人民法院答复认可才最终得以打开“死结”。

        案例：省属企业资金链断裂涉2000多名购房者、逾8亿房款的项目成“烂尾楼”

1. 项目名称：济南彩石山庄，2006年6月推出。主要建设高档景观洋房和双拼、联排别墅等，由山东省属企业三联集团推出。
2. 项目认购：最初对三联集团职工内部销售，随后扩大到对外销售。据了解，2146户购房者交纳总房款近9亿元，每户40万到上百万元不等，其中1741户购买了“五证”不全的水晶花园和白领公寓项目，405户购买了手续齐全的绿松苑和尚华居项目。“那时房地产一片红火，尽管彩石山庄离市中心约20公里，但依山而建环境优美，且每平方米2600元的均价很有吸引力。”
3. 预计交房日期：按照合同规定，2008年10月交房。
4. 最终烂尾。

针对此事，山东省最终确定了“按照法治思维，在法律框架内予以解决”的工作思路。济南市中院启动对彩石山庄项目的人民调解程序，涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物被顺利以16.296亿元拍卖成交。

自然人相对于其他机构和公司属于弱势群体，从立法精神上应当给予优先考虑。经反复调研论证，济南中院形成了购房人的购房款返还请求权优先的意见，并通过山东省高院向最高法院报告。2014年7月，最高人民法院答复认可购房户的基本债权应优先受偿的意见，为以法治方式解决问题扫清了法律障碍。

一些购房者与三联签订买卖协议时，三联没有取得商品房预售许可证，买卖双方均有过错。济南市依法认定，三联作为主要过错方除返还房款本金外，还赔偿群众80%的利息损失，购房群众自行承担20%的利息损失。

启示：购房户优先受偿体现了民生本位和我国法治进步

“最高法院对彩石山庄问题的批复相当于司法解释，是具有法律效力的，但并不是修改法律，不需经人大立法程序。”

90律师说法：彩石山庄的业主是幸运的，结果是比较好的，因为购房者虽然最后损失了一部分，但至少拿回了大部分购房款，不至于因买房致贫，然而当中耗费的时间之长，影响之大，并不是每一个楼盘，每一个烂尾楼都能实现的。试想，如果政府的协调能力不足，亦或者购房者不够团结，事情只会越拖越久，而解决此类问题的办法有，广大的购房者不需要去研究法律，学习法律，因为等你花时间研究出一个方案，楼盘都快烂出草来了；也不需要采取过激的行为。鉴于如今三四线城市房地产市场的平缓收缩，房价不涨反跌，半路出家的开发商纷纷跑路，烂尾楼的负面影响已经波及了很多原本憧憬着美好生活的家庭，肩负匡扶正义的律师们适当的时候可以起到作用，推动政府协调、推动法院审理，加快每一个烂尾楼楼盘的进展，是死是活，总该有个结果。专业的法律人或许能将广大购房者团结起来，更快的让购房者要么住进新房，要么拿钱换房。

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