家住河北廊坊的李女士儿子今年刚满16岁，是高中二年级的在读学生，为了孩子的学业和未来着想，今年年初，她选中了海淀区某楼盘的一套房子并委托表弟张先生与开发商签订了《商品房买卖合同》，就等着将来办房证之后给孩子在海淀区“落户”了。可是，过了没多久，开发商通知李女士，已经签订的购房合同无效，必须重新签订合同，弄得她一头雾水，不知个中原由。

以未成年人名义购房签订合同时，必须由其法定代理人(即法定监护人，一般是父母)签字，或者事先由其法定代理人到公证处办理委托购房公证，否则其他人代签合同无法备案，日后也就没法办房产证。由其法定代理人签字时，应提供户口簿等能证明当事人关系的证明，而且购房合同备案后不得撤销。

 

陈女士想用自己女儿的名字买一套房，但以陈女士的经济条件并不足以一次性付款，陈女士想用公积金贷款买房。但陈女士不知道，如果以女儿的名义买房，公积金贷款能否顺利办下。

如果只以未成年人一个人的名义买房，不能办理公积金贷款。但如果与未成年子女共同署名完成购房合同，是可以办理公积金贷款的。因为，用公积金贷款买房的需是公积金的缴存人或其配偶，同户直系血亲如不是房屋产权人不能提取住房公积金。此外，用公积金贷款买房最好别将房产转移给孩子，否则如果日后涉及房屋大修、翻建等问题还会遇到阻碍。

 

林先生的房子买在朝阳一小区，产权证用的是自己年仅10岁的女儿名字。如今，林先生居住的小区已入住了60%，可以成立业主委员会了。林先生是热心人士，一心想参选并入主业主委员会，但是林先生的愿望恐怕难以实现。

户主因未成年进不了业主委员会，只能参加会议而不能参选，未成年人的监护人也不能参选。当然，未成年人作为业主所应享受的物业服务等相关权利仍应得到保障。如果未成年业主的权利受到侵害，其法定监护人即父母是可以代孩子来主张和行使权利的。

 

张先生老两口的女儿张女士1998年和赵先生登记结婚，2001年生下了儿子赵亮。2003年7月，张先生买了一套房子，祖孙三代共同居住。张女士长期体弱多病，考虑到儿子赵亮今后的生活，她向父母提出将这套房子过户到儿子名下。2008年，张先生老两口以交易的方式将房屋过户给了孙子赵亮，同时提出老两口必须享有终身居住权。2010年6月，张女士去世。2011年8月，赵先生在张先生老两口和赵亮都不知情的情况下将房子卖给了他人。

处置房产会涉及到未成年人权益保护问题，《未成年人保护法》第47条规定：父母或者其他监护人侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其它损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其它民事责任。

为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，必须是有利于未成年人的利益，比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗，孩子要出国留学但钱不够等。父母出售房产所得款项必须全部用于抚养未成年人，否则日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。即便是为了未成年人的利益而出售房地产，房产部门一般要求当事人提供合法的证据(如对有关事项进行公证)，否则房产无法转让。

 

去年6月，王女士夫妇出资195万元买了一套房子，产权登记在10岁的女儿名下。今年4月，王女士遇到了一个很好的投资机会，有望在半年内增值25%以上，可是一时又无法凑齐那么多钱，就想用这套房子做抵押进行贷款。王女士到银行咨询，却碰了壁，银行工作人员表示：王女士为了投资用未成年子女房产做抵押的行为违背法律规定，可能导致抵押合同无效，所以银行无法提供贷款。

我国《民法通则》也明确规定，除为被监护人利益外不得处理被监护人的财产。如果王女士在没有履行相关程序的前提下擅自把房子抵押掉，可能因此而承担相关民事责任。

即使将孩子登记为房屋共同所有人，在处理房产时手续也非常复杂，比如在办理抵押时，我国法律明确规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。虽然司法解释规定，“其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效”，但这仍然不能解决“娃娃房主”所遇到的问题，因为规定中的“同意”“提出异议”应以当事人具有完全民事行为能力为前提，而未成年人不具备完全民事行为能力。

 

陈女士夫妇两年前买了一套房子，把10岁儿子的名字写在了房产证上。不幸的是，今年“五一”期间，夫妇俩开着车去山东探望突发疾病的孩子的奶奶，从山东返回北京的途中出了交通事故，夫妻俩双双去世。之后，陈女士10岁的儿子成了一名有房无娘的小户主。

房屋的产权属于未成年子女的，在他成年之前父母是法定的监护人。如果一方父母去世，另外一方父母继续承担监护人的职责，但是并无权处置该房屋，除非可以证明该处置行为是从有利于未成年人的利益的角度出发。如果父母双方均去世，按照法律规定，可以由孩子的其他亲属担任监护人，比如爷爷奶奶、姥姥姥爷等，但是监护人依然不能随意处置房产。

 

王先生是做外贸生意的，2010年，因为生意上赚取了一笔可观的利润，出于规避商业索债风险的考虑，王先生以自己5岁的儿子为产权人，在市中心某高档楼盘购买了一套150多平方米的商品房。其实，王先生还打了一个小算盘：他们夫妻感情一直不是很好，万一将来出现婚变，这房子也不会当作夫妻共有财产而被分割。

从法律上讲，房屋产权是属于未成年子女的，并不属于夫妻双方共同财产，所以在父母离婚的时候，未成年子女名下的房产是不参与财产分割的，只能归孩子所有。但是，从抚养权的角度看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以取得对该房屋的使用及收益权。所以，孩子拥有房产将会造成夫妻财产分割及子女抚养难以达成协议的困境。

夫妻离婚时，以孩子的名义购置的房产的归属要经双方协商解决。如果双方协商，房产由承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住，另一方若要监督，可将房屋产权登记变更为自己与孩子共同署名——将孩子的份额定得高些。这样，既保障了孩子的利益，又便于不直接抚养孩子的一方制约和监督对方对该套房产的处分。

黄女士于几年前以儿子的名义购买了一处房产，可自从买了房子后，儿子整天沉迷于游戏、荒废学业且屡教不改的态度让黄女士伤透了心。去年年底，刚满18岁的儿子竟然向黄女士提出，要将房子卖了拿着钱和同伴去做生意。黄女士心知肚明，儿子就是想方设法弄钱去玩游戏。一气之下黄女士想把儿子名下的这套房子出售，不过中介公司告诉她，她已经没有权利转卖这套房产。

尽管父母是购买这套房子的出资人，但是由于房子的产权人是孩子，在孩子成年以后，他已经具有民事行为能力了，那么只能由他来处置这套房产。如果父母想要转卖房产，必须有儿子的书面授权，表示愿意出售这套房产，由父母代为办理，同时还需要进行公证。

如果父母担心孩子成年后在社会经验还比较少的情况下草率处理房屋，可在为子女购房时保留一定的房产份额，比如父母占房屋1%或2%的份额，这样孩子就不能擅自将房屋卖掉。等孩子完全长大成人再把自己手里的份额转给孩子，其过户的费用也很低。

父母为未成年子女买房，从法律上讲应当属于不动产的赠与行为，这种赠与行为实际上是父母出资购买，房屋的产权登记在未成年子女名下。在未成年子女取得房屋所有权证后，也就代表不动产的赠与行为完成。赠与行为完成后，作为赠与人的父母在没有法定情形出现下，是没有权利撤销赠与行为的。

大多数的父母在为未成年子女购房时，都是考虑要把房产留给未成年子女。父母们普遍认为由于房主是自己的子女，实际上该房屋的掌控人还是自己，在子女成年之前自己可以任意处分房产。实际上这是一种误区，在未成年子女取得房屋所有权后，父母作为未成年子女的监护人只能暂为代管未成年子女的财产，而没有任意的处分权，除非是为了未成年子女的利益才可以处分受赠房屋。即便是父母将受赠房屋出租，父母收取的租金也应当归未成年子女所有，父母也只是租金的代管人。

在房价飞速上涨的今天，房屋已成为家庭中最主要的财产，如果父母决定为未成年子女购房，在购房前一定要在法律上对房屋的权属、性质有一个清楚的认识，避免侵人又害己的事情发生。

本刊记者 贺辉