我前段时间在微博上面说过一些有关地产的东西，感觉引发了一些误解，我觉得还是有必要详细说说这个事，我对地产相关到底什么看法。

第一点是是否看空中国整体地产业？这点毫无疑问我是看空的，但是要注意，我说的是“地产整体”，这个强调很重要。主要出发的逻辑还是最质朴的逻辑，即供求关系，我觉得这实际上也是决定行业周期的最本质的因素。如果把全国的地产算一个总体的供应量以及总体的需求量，人均住房面积早就超过世界平均水平了，再随着未来未来老龄化的预期，我觉得整体地产业的向下是不可避免的。

第二点是是否看空北上广深房价？这个我倒不看空，我认为北上广深房价和地产整体是两个概念。中国和西方国家不同，中国是一个扎堆式的国家，这点和南美有点像，而西方国家是扁平式的国家，因为这个特征，所以区域分化严重，例如东部沿海发达城市和西部内陆欠发达城市几乎就是两个平行世界。那么，扎堆的中心北上广深的房价是应该从地产整体中抠出来看的，以深圳为例，中心一点的出租需求旺盛的楼盘如果是两年前买的，实际上租金回报率很多已经到了4%，而且这个租金每年还会上涨，而且出租根本不需等待，基本上一挂牌来询价的租客是络绎不绝，这还没算有的玩家对楼盘进行分隔改造的，我知道的一些玩家进行改造后，租金回报率达到10%的并不少见。基于这样的原因，我认为光从租金回报的角度看，北上广深中心地区的房子就下有支撑，我不认为有下跌空间。

第三点是是否看空地产股？这个我不确定，诚然中国地产整体我是看空的，但是地产龙头股也有人在说市占率提升的逻辑，我不确定市占率提升能否实现，但是几个龙头确实市占率都不高，在行业大背景向下的情况下，通过份额提升来对冲也并非不可能，况且，地产股基本上都较资产重估价值折价不少，已经反映了部分的悲观预期。但是我不会去超配地产股这样自己没把握的东西。

第四点是否看空地产产业链？这个我比较看空。为什么我对地产股不确定而对产业链上的标的看空呢？这是因为两者的模式是不同的，对于地产股来说，实际上都是资产型的公司，实际上是资产——变现——资产这样的模式，而地产产业链上的企业，则是生产型的公司。这样的不同，造成的区别就是，假设万科的管理层不看好未来，那么他们可以有很大的调整空间，他们可以放慢拿地节奏，转变模式，例如最近说的比较多的小股模式，甚至极端的，他们可以把资产慢慢卖掉，资金回笼后退出地产业也并非不可能；但是一些生产型的企业则很难调整，如果地产整体不行，对于他们来说他们的产能则是很大的麻烦，他们如果停止生产，没有周转，变现能力是大大弱于万科这样的企业的。对于这类企业，尤其是资产负债表比较糟糕的，尤其是有偿债问题的，我建议是谨慎，即使有的看起来已经挺便宜了。当然，也要具体问题具体分析，例如家电，我一直很关注，你可以说他是地产产业链上的，但是我觉得是弱相关，而且财务报表没有问题，这些股票我就觉得还可以。