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首富今天把600亿元的资产卖了,说要还债

(2017-07-10 18:44:08)

作者:肖磊看市


今日上午,万达商业、融创中国联合发布公告:融创中国以295.75亿元收购了13个万达文旅城的项目股权,并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。这次交易的总额达到631.7亿元。此次收购不仅金额巨大,而且非常突然,之前没有任何预兆。

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不过对于万达这样处在扩张周期当中的企业,出售如此庞大的“概念性”资产,也并非易事。实际上近一年多来,整个市场对万达等房企的债务问题表现出了担忧情绪。再加上中国房地产市场整个政策面正经历重要的变化,债务型扩张恐怕难以持续,也不符合大的去杠杆战略,这是此次收购最大的一个背景。只有深刻的理解了这一背景,才能搞清楚这类事发突然的收购,为何来得如此干净利落。

在大的政策面主导下,中国房地产市场正经历一场变革,这场变革甚至可能会成为中国商业史上的一段奇迹。

作为中国政府,面对民众因高房价产生的各类担忧情绪,绥靖之策越来越受到压力,而更为重要的是,诸多房地产企业的扩张,已经逐步吸纳了全社会金融资源,如果按照此态势发展,房地产业一旦出现问题,不仅仅银行会受到冲击,保险、证券等领域也将遭遇重创。

中国的债务问题,房地产首当其冲。尤其是当下,国内逐步开放债券市场,各类外国评级机构也紧紧盯上了中国的房地产和地方债务问题,主权信用评级因此也遭遇威胁。再者,如果房地产行业依然是资金的最终归宿,重整制造业和其他实体经济的战略,将严重被吸金能力非常强的房地产业掣肘,产业结构的转变更加困难。因此,从预期管理到现实需求,房地产行业都必须要做出颠覆性改变。

从政府层面讲,房地产行业最大的两个改革目的,首先是要让房子回归居住功能,降低炒作;第二个是必须要着手削减房地产企业的债务问题。

在回归居住功能,降低炒作方面,除了政策面对投资性需求的限购限贷,还从市场的角度进行了干预,包括对二手房交易市场的整顿,诸多网上中介平台遭到关停。同时,万科入股链家等行为,其背后也存在政府意志对二手房交易市场的直接影响。

在降低房地产企业债务方面,必须要从根本上遏制大型房地产企业利用金融杠杆的扩张行为。数据显示,截至2016年底,全国房企的债务规模至少达11.2万亿元;如若加上隐形债务,这个数据会更高。仅11.2万亿的债务规模,如果一旦出问题,意味着,国家需要拿出整个财政收入的70%来拯救房企。行政式去债务势在必行。

这就是为什么,融创收购万达酒店的消息如此突然,而万达集团董事长王健林则迅速表示,转让项目能大幅降低万达商业的负债,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款(政府最关心的就是这个);并预计交易完成两年后,万达商业租金等收入将超过地产收入。

至于为什么是融创,这个并非偶然,就像最终拿下万科的为什么是深铁一样,背后存在不同的逻辑,但目标基本一致。万科需要的不是增加一个扩张欲望更强的股东,尽管坊间有不少传言,但我个人认为深铁拿下万科,对万科和中国房地产行业是好事。房地产行业不是引领创新的高科技行业,需要兼顾的面应该是更广的。

对于融创来说,接手万达酒店并不会增加债务,去年中的时候,融创账面现金余额就高达400亿元,据孙宏斌透露,到2016年年底,融创的现金是600多亿元。在此次收购万达酒店之后,孙宏斌则透露,交易涉及资金完全来自融创自有资金,截止2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。

另外,融创的大举收购,并非脑袋发热,之前对绿城和佳兆业的收购,虽然都已失败告终,但孙宏斌其心不死。融创的业绩水平也相当可观,除了手握大量的现金,融创今年上半年的销售业绩达到1100亿,按孙宏斌的预计,今年全年销售额将超过3000亿。能承接如此之大收购野心的产业和企业,可能除了乐视这样的所谓大生态布局,就只能是类似万达酒店这样的产业了。

只要融创在这次收购当中,没有增加债务,对于整个房地产市场来,尤其是政府层面来说,乐见其成,相当于房地产行业自己内部消化了债务。

很多分析认为如此突然且大手笔的交易,是因为万达商业要回归A股等等,我认为此次交易对于两者来说,都并非什么深谋远虑。万达酒店去年盈利状况虽然不佳,但整个产业布局和未来发展的趋势良好,万达真的愿意把酒店及这些旅游产业卖出去吗?王健林在达成交易之后说了句话,透露了玄机,他说,“其实万达商业的负债并不算高”。言语间,实际上是一种无奈。

当然融创接手如此之大的资产之后,很多方面也面临挑战,就像其接手乐视之后带来的挑战一样。不过商业本该如此,债权和收益权的交易和转移,本身就是商业活动能够良性循环的基础,更何况当下的中国房地产市场,这种巨变才刚刚开始。

去杠杆之下,该卖的和不该卖的都得卖,该扩张和不该扩张的,也要不同程度的收缩,这才是大趋势。

文/肖磊

1987年美国大股灾,1997年亚洲金融风暴,2007年次贷危机,2017年会发生什么?欲想知道2017年如何投资布局,从大变局中寻找到十年难遇的机会,速速关注微信号:肖磊看市(kanshi1314)


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