英策咨询

     万方地产股份有限公司（000638），主要从事房地产开发与销售及自有物业出租等业务，公司于1996年11月在深交所上市。

     2010年，公司实现营业收入2.95亿元，同比下降33.31%，原因之一是，构成主要收入来源的北京华松2008和2009年度大部分开发房屋已交付结算，该年度确认收入减少；此外，公司2010年出售了沈阳超力钢筋有限公司全部股权，自7月1日起不再纳入合并范围，也导致营收减少。利润方面，尽管营收减少，但在毛利率提升和非经常性收益增加的影响下，公司2010年全年实现净利润0.49亿元，增长29.36%。其历年营业收入和净利润变化情况及通过英策财务模型对其2011年业绩进行的预测，如下列二图所示：

     （注：英策咨询《中国上市公司数据库》中的数据，来源于上市公司各年年报，本着忠实原始数据的原则，未因事后合并范围或会计准则变动而对数据进行调整，可能与交易系统中数据产生一些差异，特此说明，后同。）

     毛利方面，数据显示，2003—2010年，沪深房地产行业上市公司平均毛利率呈上升趋势，2010年为38.96%。自公司2008年转型为房地产企业后，随着主要项目所在地北京地区房价持续上涨，公司毛利率也快速攀升。2010年，其综合毛利率达到37.06%，比同期行业平均水平略低1.9%。其历年毛利率变化情况，如下图所示：

     营业费用方面，数据显示，公司转型后营业费用率大幅降低，已连续两年控制在1%以下，2010年为0.94%，同期行业平均营业费用率为3.07%。其历年营业费用率变化情况，如下图所示：

     管理费用方面，数据显示，近年来公司管理费用率与行业平均水平相差不大，2010年为7.28%，比同期行业平均值高2.82个百分点，其历年管理费用率变化情况，如下图所示：

     财务费用方面，数据显示近年来公司财务费用率明显降低，已经连续三年低于1%，2010年为0.36%，同期行业平均水平为1.73%。其历年财务费用率变化情况，如下图所示：

     对外投资方面，数据显示公司专注主业，投资净值占所有者权益比重近两年不到10%。投资收益方面，2010年因处置子公司沈阳超力钢筋产生转让收益2572万元，导致当年一次性投资收益占利润总额比重为27.82%，其他年份则无有意义投资收益。其历年对外投资占所有者权益比重及投资收益占利润总额比重变化情况，如下列二图所示：

     销售利润率方面，数据显示由于转型房地产公司后毛利大幅提高，期间费用得到有效控制，因此销售利润率明显上升，2010年为31.3%，同期行业平均值为22.5%。其历年销售利润率变化情况，如下图所示：

     资本结构方面，数据显示，因长期亏损，2003—2006年公司连续四年处于资不抵债状态。2007—2008年间，公司进行重大债务重组，重组完成后资不抵债状况彻底改善，2010年资产负债率降至59.08%，低于同期沪深房地产行业70%的平均水平，偿债风险大幅减小，融资能力增强。其历年资产负债率变化情况，如下图所示：

     运营能力方面，转型以经营房地产业务为主后，公司存货周转速度显著下降，2010年该指标为1.05次，同期房地产行业平均水平为0.25次。其历年存货周转率变化情况，如下图所示：

     资本回报方面，数据显示，转型后公司净资产收益率逐渐回归正常，2010年为24.36%，同期行业平均水平为13.51%，公司资本盈利能力大大提高。其历年净资产收益率变化情况，如下图所示：

     流动性方面，数据显示，重组后公司流动比率基本保持在150%以上，2010年为165.6%，同期行业平均流动比率为185%。其历年流动比率的变化情况，如下图所示：

     一季报披露，公司2011年前三个月实现营业收入0.31亿元，同比下降61.66%，实现净利润0.05亿元，同比下降13.68%。

     使用英策咨询上市公司财务模型对万方地产2011年全年业绩进行的预测显示，其全年主营业务收入为1.58亿元，同比下降46.31%，净利润0.23亿元，同比下降53.64%。按公司目前总发行股数15470万股计算，预计其全年每股收益为0.15元（2010年为0.32元），2011年末每股净资产为1.44元（2010年年末为1.30元）。依照当日收盘时市净率7.05倍的市场估值水平计算，其每股净资产的市场价值为10.19元。最新每股估值计算，参见英策估值网（www.wistrategy.com）每日更新的个股估值结果。

     6月13日，公司股价收于9.38元，涨幅2.40%。从技术面看，万方地产近期日K线图在形态上走出一个双底形态，在9.18元附近形成一条颈线，MACD、RSI、KDJ等技术指标均在第二个底部附近形成金叉，此后若干交易日内股价不断走高，5日均线连续上穿多根中长期均线，出现一波短期反弹行情。近两个交易日，股价已突破颈线，交易量放大，短期有继续上升趋势。系统性风险方面，公司股票贝塔系数为0.83，股价波动风险与大盘指数中度相关。

     以上内容，不构成任何买卖建议，仅供参考。股市有风险，投资需谨慎。

     英策咨询研究员 陈淑敏