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北京空港科技园区股份有限公司(600463)，主要从事北京空港工业区的土地开发、建筑工程施工、标准厂房经营和物业管理，公司于2004年3月在上交所上市，实际控制人为北京市顺义区国资委。

2010年，公司实现营业收入8.6亿元，同比增长13.7%，实现归属母公司净利润0.61亿元，同比增长9.8%，每股收益0.24元。其历年营业收入和净利润变化情况及通过英策财务模型对其2011年业绩进行的预测，如下列二图所示：

(注：英策咨询《中国上市公司数据库》中的数据，来源于上市公司各年年报，本着忠实原始数据的原则，未因事后合并范围或会计准则变动而对数据进行调整，可能与交易系统中数据产生一些差异，特此说明，后同。)

数据显示，2007年公司房地产业务开始产生收益，主营业务收入实现翻番并突破7亿元。但随之而来的国际金融危机，影响了国内、外企业入区投资意愿，土地开发和房产销售大幅下滑，2009年净利润下降20%。

毛利率方面，数据显示自2005年以来公司综合毛利率持续下降，近4年来已明显低于行业平均水平，2010年为20.22%，为十年来最低，比行业平均值低将近15个百分点。究其原因，主要是因空港工业区土地开发成本逐年显著增加，土地开发业务毛利率由最初的70%下降到45%所致。其历年毛利率变化情况，如下图所示：

营业费用控制方面，2007年，公司开始实现房地产销售，广告宣传力度的加大导致营业费用率从上年的几乎为零上升至2%。此后，在营收保持平稳增长的情况下，规模效应显现，边际营业费用率逐年下降，2010年为0.82%，同期行业平均水平为2.56%。其历年营业费用率变化情况，如下图所示：

管理费用控制方面，数据显示公司管理费用率整体呈波动变化趋势，虽然近两年有所下降，2010年为4.69%，但仍高于行业平均水平2个百分点。其历年管理费用率变化情况，如下图所示：

财务费用方面，数据显示近三年来公司财务费用率与行业平均值走势相似，并呈快速下降趋势，2010年为1.63%，略高于行业平均财务费用率0.47个百分点，其历年财务费用率变化情况，如下图所示：

对外投资方面，数据显示多年来公司对外投资规模不大，投资净值占所有者权益比重维持在1%左右，投资收益对利润影响很小。

销售利润率方面，受毛利率显著下滑影响，近四年来公司销售利润率呈下降趋势，并明显低于行业平均水平，2010年为9.44%，同期行业平均值为21.5%，表明公司房地产主业盈利能力较弱。其历年销售利润率变化情况，如下图所示：

资本结构方面，自2004年上市以来，随着公司业务规模的扩张，其负债规模不断扩大，资产负债率连续六年上升。2010年，该比率为70.64%。作为资本密集型行业，房地产业的财务杠杆通常较高，但在当前房地产调控较严的的大环境下，高负债率令中、小开发商面临严峻资金考验，导致一定的偿债风险。其历年资产负债率变化情况，如下图所示：

存货周转方面，由于购地—建设—销售这一行业循环特殊性，整个房地产行业存货周转率平均不到1次/年，空港股份因还经营其它业务，因此存货周转速度略高于行业平均水平，2010年为0.55次，同期行业平均周转率仅为0.22次。其历年存货周转率变化情况，如下图所示：

资本收益方面，数据显示2004—2008年，公司净资产收益率缓慢回升，近两年因净利有所下滑，资本盈利能力随之下降。2010年，该比率为9.65%，大幅低于行业平均水平6个百分点，其历年净资产收益率变化情况，如下图所示：

流动性方面，2005年，公司开始进军写字楼开发业务，应付材料款及预收土地定金和工程备料款显著增加，导致当年流动比率从278%降至185%。随后3年，该指标持续下降。最近两年，因资金回笼情况好转，流动比率有所回升,2010年为215%，与行业平均水平接近。其历年流动比率变化情况，如下图所示：

利润分配方面，数据显示2005-2009年，公司对股东每年都进行分红，平均分红比例超过40%，明显好于行业平均26%的分配水平。其历年分红比例变化情况，如下图所示：

自2010年开始，政府为抑制房价过快增长，在行业、金融、行政和法规等多方面出台调控措施，但空港股份并非典型意义上的房地产开发企业，其主营业务中的土地开发、建筑工程施工、标准厂房经营和物业管理等业务，属于开发区行业和商业地产范围，旨在针对住宅房价过快增长而实行调控政策，对公司业绩影响并不大。

使用英策咨询上市公司财务模型对空港股份2011年全年业绩进行的预测显示，其全年主营业务收入为9.94亿元，同比增长15.58%，净利润0.68亿元，同比增长11.5%。按公司目前总发行股数25200万股计算，预计其全年每股收益为0.27元（2009年为0.24元），2010年末每股净资产为2.77元（2009年为2.5元）。

英策估值网（www.wistrategy.com）依照3月11日收盘时行业平均市净率2.75倍和公司市净率3.14倍的市场估值水平计算，当前公司的每股相对估值区间，介于7.61元—8.70元。以上评估的公司每股价值，是结合最近市场估值水平及最接近该日期的机构预测数据计算得出的，最新的每股估值计算数据，请参见英策估值网每日更新的个股估值结果。

以上内容，不构成任何买卖建议，仅供参考。股市有风险，投资需谨慎。

英策咨询研究员 陈淑敏