深深房Ａ：2010年净利或增340%，按市净率计算每股价值为4.88元

重要提示

     本文对深深房Ａ的每股价值评估，是结合1月6日收盘后最新市场估值水平和机构对公司业绩预测做出的，若要了解公司每股价值最新评估，请登陆英策估值网（www.wistrategy.com）查看实时更新的数据。

    深圳经济特区房地产集团股份有限公司（000029），主要从事房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、设备安装维修和室内装修等业务，曾经是深圳最大的房地产发展商之一，拥有近百家直属及联营企业。公司分别于1993年9月和1994年1月在深交所发行A股和B股。

     尽管公司房地产业务起步较早，但一直集中在广东省内，区域性抗风险能力较弱。随着万科、保利等大型房产公司的迅速崛起和招拍挂土地出让模式的推行，受制于自身开发规模和资金实力的限制，公司近四年来获取土地储备的能力下降，扩张受阻，房地产业务出现萎缩，主营业务收入总体呈下滑趋势。由于土地储备缺乏，在2009年市场回暖时未能很好把握，实现营业收入7.5亿元，同比仅增长6.26%，利润总额0.36亿元，同比减少11.83%，归属母公司净利润0.2亿元，同比增长5.72%，每股收益0.02元。其历年营业收入、净利润变化情况及通过英策财务模型对其2010年业绩进行的预测，如下列二图所示：

     (注：英策咨询《中国上市公司数据库》中的数据，来源于上市公司各年年报，本着忠实原始数据的原则，未因事后合并范围或会计准则变动而对数据进行调整，可能与交易系统中数据产生一些差异，特此说明，后同。)

     毛利方面，数据显示近年来公司毛利率呈上升趋势，但明显低于行业平均水平，2009年，因毛利较高的别墅销量减少和租赁价格下滑，导致公司整体毛利率与上年相比略有下降，为28.77%，比行业平均水平低7.6个百分点。其历年毛利率变化情况如下图所示：

     管理费用控制方面，数据显示历年来公司管理费用率略微高于行业平均水平，2009年为9.36%，同期行业平均管理费用率为4.43%，表明公司边际管理费用较高，尚未实现规模经济效益。其历年管理费用率变化情况，如下图所示：

     与管理费用率相反，数据显示公司营业费用率不仅长期明显低于行业平均水平，且呈下降趋势，表明公司在营销和市场推广方面投入不大，促销力度不够。2009年，公司营业费用率为1.17%，低于同期行业平均水平约2个百分点。其历年营业费用率的变化情况，如下图所示：

     财务费用控制方面，数据显示，近年来由于资金短缺导致银行借款增加及应付剩余地价款超出付款期限而开始计提罚息，使公司财务费用率维持在较高水平，明显高于行业平均财务费用率，2009年为5.29%，高出行业平均值3.73个百分点。其历年财务费用率变化情况，如下图所示：

     对外投资方面，数据显示公司对外投资规模近年来显著下降，投资占所有者权益比重连续三年低于10%，2009为9.16%，投资收益占利润总额比重为16%，其历年投资净值占所有者权益比重及投资收益占利润总额比重变化情况，如下列二图所示：

     销售利润率方面，数据显示近5年来因毛利率明显低于行业平均水平，且综合费用率也略高于行业平均值，致使公司综合销售利润率大幅低于行业平均水平，2009为4.82%，比同期行业平均值22.13%低17个百分点。其历年销售利润率变化情况，如下图所示：

     资本结构方面，数据显示自2004年起公司资产负债率逐年下降。2009年，为解决历史遗留问题和增加土地储备，公司加强银企合作，拓展融资渠道，获得新增银行贷款2.9亿元，导致资产负债率回升到63.83%，接近同期行业平均水平。

     存货周转方面，由于房地产开发周期长，存货周转速度普遍较慢。前三年，公司土地储备资源缺乏，占压存货减少，导致其存货周转率稍高于行业平均水平。2009年，其存货周转率为0.23次/年，与行业平均水平接近。其历年存货周转率变化情况，如下图所示：

     资本回报方面，数据显示，公司净资产收益率与销售利润率走势相似，且多年来一直低于行业平均水平，2009年仅为1.66%，低于行业平均水平10.45个百分点，表明公司资本盈利能力较差。其历年净资产收益率变化情况，如下图所示：

     流动性方面，数据显示房地产行业流动性整体较好，平均流动比率呈上升状态，公司流动比率近3年来始终维持在160%以上，2009年为164%，尽管比同期行业平均值低30个百分点，但仍处于较安全状态，短期偿债风险不大。其历年流动比率变化情况，如下图所示：

     利润分配方面，数据显示，由于业绩不好，公司在过去14年来从未进行过分红。

     2010年，尽管政府密集出台一系列房地产调控政策，但由于2009年公司预售规模较大，结算在2010年的营业总收入及净利润同比均有较大增长。报告显示，2010年前三季度，公司实现主营业务收入7.07亿元，同比增长55.92%，净利润7714万元，同比增长586%。

     使用英策咨询上市公司财务模型对深深房Ａ2010年全年业绩进行的预测显示，其全年主营业务收入为9.51亿元，同比增长26.8%，净利润0.89亿元，同比增长345%。按公司目前总发行股数101166万股计算，预计其全年每股收益为0.09元（2009年为0.02元），2010年末每股净资产为1.30元（2009年为1.21元）。英策估值网（www.wistrategy.com）依照1月6日收盘时市净率3.75倍的市场估值水平计算，公司每股价值为4.88元。

     以上内容，不构成任何买卖建议，仅供参考。股市有风险，投资需谨慎。

英策咨询研究员 陈淑敏