昨天谈到政府最希望看到的是房地产市场稳定发展，不是过快增长也不是房价大跌，而政府又一直搞不定这个度，一抓就死，一放就过，今天我们来分析一下政府可能使用的调控手段及其效果。

首先让我们回顾一下从05年开始到现在的宏观调控政策：05年出台了《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）与《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条）；06年出台了《针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出等问题出台六项措施调控房地产》（国六条）；08年出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国十三条）；09年出台了《完善促进房地产市场健康发展的政策措施 全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作》国四条；10年出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）与《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）

总结历年的调控政策，无外乎以下几种手段：

一、         调整住房结构：

调整和改善住房供应结构（老国八条）；强化规划调控，改善住房供应结构（新国八条）；切实调整住房供应结构（国六条）；加大保障性住房建设力度（国十三条）；增加普通商品住房的有效供给（国四条）；继续大规模推进保障性安居工程建设（国四条）；增加保障性住房和普通商品住房有效供给（国十一条）；加快推进保障性安居工程建设（国十一条）；调整住房供应结构（国十条）；确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务（国十条）。

政府一直在要求调整住房结构，每次调控都有相关内容，其实这是降低房价，解决老百姓生存问题最基础同时也是最有效的手段，因为如果保障性住房与普通商品房的供给充分，在房地产市场总供给中占到足够的比例，则房价一定会被摊低，而且也能够真正解决中低收入家庭的生存问题，就像德国或者新加坡一样，但是很遗憾，在这一点上政府一直是雷声大雨点小，直到10年出台的国十条才有了一个明确的目标，要建设300万套保障性住房、各类棚户区改造住房280万套的目标，也不知道这580万套房现在建得怎么样了。

这个政策出台的可能性是100%，效果从长远看是五星的，但主要是抓落实。

二、增加居住用地供应

    加大土地供应调控力度，严格土地管理（新国八条）；增加居住用地有效供应（国十条）；。

我一直不明白政府的调控为什么05年提了一下增加供给后就一直不提增加供给了，因为只要学过经济学的人都明白，价格高则表示供需关系出现了矛盾，供不应求造成价格与价值的背离，供需关系差异越大，则价格越高，10年价格居高不下，一个主要原因就是08年的时候因为市场不好，拿地的开发商比较少，而10年正是08年储备的土地进入销售的时间，而供量明显不足。只是这个手段见效比较慢，因为通常房地产从拿到到入市的时间要一年甚至两年，而且这个政策也同第一个政策一样存在落实的问题。

这个政策出台的可能性40%，效果40%。

三、控制不合理需求

严格控制被动性住房需求（老国八条）；正确引导居民合理消费预期（老国八条）明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费（新国八条）；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（国六条）进一步鼓励普通商品住房消费（国十三条）；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房（国四条）；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求（国十一条）；实行更为严格的差别化住房信贷政策（国十条）。

这是希望通过控制需求达到供需平衡的目的，控制需求的手段主要有控制拆迁、对购买普通住房以予政策上的优惠，打击投资或投机性购房等；优惠和打击主要通过金融手段实现，即通过差别化的住房信贷政策。这个手段政府一直在用，每次调控都会提到，但是作用实在有限，因为房价越来越高已经成为铁的事实，而政府又不能给这些资金一个合适的出口，只能买房，甚至在这个政策上有些地方政府已经非人性的不管人们提出的是否又回到计划经济年代的置疑执行限购政策，也不能抑制需求了，所以最终的结果是政策归政策，需求依旧旺盛。所以在控制需求方面最应该做的是为这些购房资金寻找一个新的出口，一个良好的投资渠道，而不是去压制，就像大禹治水一样，在于疏而不在于堵。

这个政策出台可能性80%，效果60%。

四、增加税收

调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管（新国八条）；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用（国六条）；发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用（国十条）。

这也是比较有效的手段，英国政府就是靠高税收控制房价，目前我们采用的税收主要是营业税，还有就是目前炒得沸沸扬扬的房产税，但是这些税收都是交易环节的，而且税率比较低，基本上解决不了大问题，真正能够解决问题的持有环节的税，比如物业税，因为只有持有环节的税才能够真正让那些投资或者投机者感觉到压力，再有就是交易环节采取重税，彻底打掉房地产的投资属性。

这个政策出台可能性80%，效果50%。

五、加强信贷管理

加强房地产信贷管理，防范金融风险（新国八条）；加强对房地产开发企业购地和融资的监管（国十条）

    这个政策是规范市场的，但可能会影响开发商拿地，所以是把双刃剑。

这个政策出台可能性60%，效果10%。

六、加强监督

认真组织对稳定住房价格工作的督促检查（老国八条）；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为（新国八条）；进一步整顿和规范房地产市场秩序（国六条）；加强市场监管（国四条）；加强风险防范和市场监管（国十一条）；加大交易秩序监管力度（国十条）。

这个政策也是规范市场的，对降房价的帮助不大。

这个政策出台可能性60%，效果10%。

七、完善披露制度

加强市场监测，完善市场信息披露制度（新国八条）；完善房地产统计和信息披露制度（国六条）；加强房地产市场监测（国十三条）；完善房地产市场信息披露制度（国十条）。

这个政策是假设信息不对称，购房者被蒙蔽，被开发商误导；但现在信息这么发达，开发商几乎已经没有秘密可言，同时因为房价确实在涨，所以这条的意义也不大。

这个政策出台可能性40%，效果20%。

八、舆论导向

积极营造良好的舆论氛围（国十三条）。

这个政策挺有意思的，就不加评价了，反正也只出现过一次。

这个政策出台可能性20%，效果50%。

九、加强地方政府责任

强化地方人民政府稳定房地产市场的职责（国十三条）；落实地方各级人民政府责任（10年国十一条）；各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责（国十条）。

这个政策也挺有意思，有点强人所难的意思，明明房地产是地方财政的重要来源，而中央政府却要求地方政府去稳定房价，更有甚者，在10年国十条中首次提出问责制，结果到现在房价依然飞涨，却没有任何一个地方政府领导被问责，成了一个笑柄。但这个政策如果真的落实了，也就是说假如给地方政府一个硬指标，比如房价涨幅不能超过多少，如果超过则如何如何，那么我相信一定会有效果。

这个政策出台可能性50%，效果60%，当然是执行到位的前提下。