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房地产迷局

(2010-11-05 15:21:06)
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杂谈

分类: 地产随笔

    房地产因为与人们的生活息息相关,所以一直是人们关注的话题,尤其是今年4月14日国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称国十条)后,房地产更是站在了风口浪尖上,成为人们关注的焦点,但现在的房地产市场正如雾里看花,几乎没人能够真正看清。

面对重重迷局,我们该如何破局,说到破局,应该先从政府对房地产业的态度说起:

一、政府对房地产业的态度

    房地产业是我国国民经济的支柱产业,房地产投资占了总投资额的20%到25%,房地产业占GDP约6%(上海超过了20%),而且他的关联度非常高,房地产业关联100多个行业,他的带动系数在1.5以上,也就是说他对GDP的贡献要超过10%。

    所以从中央政府的角度来讲,是不希望房地产价格下跌的,尤其是当国际经济环境极不稳定的条件下,其他行业无法保证国民经济稳定增长的时候,因此每次宏观调控时政府都是在讲要抑制房价过快增长,而不是打压房价,包括这次也是。

    另外从地方政府的角度来讲也不希望房地产价格下跌,因为房地产是地方政府财政收入和税收的主要来源,拿税收来讲,北京07年的税收约为1300亿,其中有约400亿来自房地产方面的税收,更不用说地方政府卖地所产生的财政收入了。

二、房地产业价格趋势

     从90年代至今,房价一直处于上行通道,呈现为波浪式上升的趋势,而且这种趋势是随着中国城市化进程不断发展的。现阶段我国仍然是发展中国家,中国社会现代化在推进城市化建设的过程中,产业、人口等将由农村向城市集中,将实现从农村生活方式向现代城市生活方式的转变,而此项转变的前提是在未来五年里把5亿农民转移进入城市。而这些农民的进城,将不再是以前的农民工进城“单打独斗”,而是“拖家带口”。5亿农民的“进城”,必先“安居”才能“乐业”,唯有一席居住之地,才能保证正常就业,才能保持社会和谐发展,而这必将造成对住房的长期需求,加上城市现代化的建设和发展、旧城区的扩建改造都将对住房形成有效需求,按照市场经济规律,有效供给不足必然导致房价上涨,并且呈现卖方市场,也必将造成房屋价格的持续走高。因此从整体分析来看,房价的上升是必然。同时由于国内对于普通消费者来讲大额投资品除了房地产外几乎没有,所以有大量消费者把大量资金投资到房地产业,更加加大了供需矛盾,直接导致房地产价格飙升。

    而且从开发成本的角度来讲,房地产价格也是持续上涨的,房地产开发成本主要包括:土地费用、前期费用、建筑安装费用、基础设施建设费用、公共配套费用、相关税费及财务、销售、管理费用和其它不可预见费,从PPI(生产者物价指数)来看,近几年一直是持续上涨的,所以开发商的开发成本也只能是持续上涨,而开发商为了保证自己的利润,只能涨价。

三、房地产市场现状

    之所以目前房地产市场成为一团迷局,是因为从2009年春天开始房地产市场处于一路上涨的态势,而突然间国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称国十条),这个政策后,各地方政府相继出台了细化落实的政策,而且从目前各地方政府已经出台的政策来看,基本上都是从紧从严,尤其是北京出台的政策,甚至规定“同一购房家庭在本市只能购买一套商品房”,同时媒体的舆论导向都在宣传成交量下跌、降价等内容,致使人们陷入深深的迷茫中,无奈之下只能采取观望的态度。即使是这种状况下,中央政府仍然担心力度不够,有消息称发改委还在酝酿更严厉的楼市调控政策,如果调控达不到预期,将会很快出台这些政策。而且在7月4日国土资源部部长徐绍史明确表示,积极参与房地产调控不能放松,下季度房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降。

    这时候我们不禁要问,这次为什么政府要采取这么严厉的政策。其实房地产对中央政府来讲是一把双刃剑,一方面中央政府希望房地产价格上涨,以保证国民经济稳定增长;另一方面因为房地产关系到老百姓的生活,直接影响到和谐社会的主旋律,所以中央政府又不希望房地产价格上涨得太快。这也就是为什么每次宏观调控时都是要抑制房价过快增长而不是要打压房价。说到这次宏观调控,要追溯到07年,上次宏观调控是07年9月21日央行和银监会出台了二套房的贷款政策,同时媒体配合进行了大量的关于拐点、降价、观望的报道,有效地控制了房地产市场,但出乎中央政府预料的是美国的次贷危机导致的大范围的金融危机直接影响了国内经济,致使我们09年面临了很大的压力,迫于这种压力,中央政府在08年底提出保稳定、促增长的口号,同时提出“GDP保八”的目标,但因为金融危机的影响,其他行业都受到大幅度的影响,所以中央政府的策略是拉动内需,而房地产业是拉动内需的主要行业,所以中央政府出台了一系列利好政策,导致国内房地产市场空前繁荣,甚至超过了07年的水平。在中央政府的努力下,09年保八的任务顺利完成,同时全球经济也开始回暖,我国经济也得到了很大发展,例如今年一季度的进出口总额同比增长30%多,一季度的GDP增长了11.9%,在这种情况下,中央政府就一定要对房地产进行控制,一方面是某些城市的房地产价格上涨过快,已经超过普通百姓的承受能力,如北京东四环的价格已经达到每平米四万元,人们意见很大;另一方面是国内经济发展已经进入正常的发展轨道,房地产的贡献已经不是那么的重要,而且如果房地产再发展的话,可能导致国内经济发展过快,所以中央政府对房地产进行了宏观调控。

四、调控的结果

    通过05年与07年的宏观调控我们可以发现,每一次调控的效果根据每个城市情况的不同影响的程度会有所不同,第一阶段通常是销售量的下降,因为政府的每次调控都是在房地产市场高速发展的时候进行的,在调控前各开发企业都有不错的销售业绩,短期不会有资金的压力,在这种情况下绝大多数开发企业都不愿意降低自己的利润,而购房者因为舆论的宣传开始进行观望,双方博弈的结果是价格没有太大变化而销售量有明显的下降;第二阶段是经过一段时间后,当开发企业感觉到资金压力的时候,他们被迫开始降价,直到中央政府出台新的政策开始救市,市场信心逐步恢复,再进入下一个循环。

    05年5月11日的宏观调控,我们称之为“国八条”,房地产市场在当时近十年的时间里没出过这么严厉的调控政策,所以反映比较强烈,但当时也只是暂时没有成交而价格没降,而且三个月后在一线城市即出现明显反弹,一直持续到07年,在反弹过程中,基本上一线城市房地产的价格都翻了一翻;第二次是07年9月21日,央行和银监会出台二套房贷款政策,这次调控的时间相对较长,而且受全球金融危机的影响,虽然地方政府和中央政府从08年下半年开始陆续出台救市政策,但房地产市场直到09年春天才出现反弹,因为压抑的太久,这次反弹的力度也很大,在不到一年的时间里,一线城市房地产市场价格几乎又翻了一翻。

    为什么每次调控后即出现明显的反弹,主要是因为每次调控都在房地产市场的上升期,房地产市场是不缺乏购买力的,只是被中央政府以行政手段制止了相应的需求,而国内大额投资品种比较单一,除了房地产市场外几乎没有大额投资市场,这些购买力是一直存在的,所以当市场一旦回暖时这些资金又大量进入,直接导致报复性反弹。这次宏观调控也会发生这样的情况,只是具体时间不好确定,很多所谓的专家进行了大量的预测,但都缺乏真正的理论依据。其实政府对这次宏观调控的决心比较大,而且目前宏观经济又一片大好,只有当中央政府感觉宏观经济要出问题时才可能考虑放开房地产市场,但具体是什么时间很不好说。

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