基本案情

2016年，A开发商在开发某住宅楼盘的过程中，挪用购房款导致资金链断链，A开发商总经理无奈下找到多名员工及亲友（甲某），假借员工及亲友名义，以A开发商开发的住宅为抵押向B银行申请住房贷款。

同年，B银行（贷款人）与甲某（借款人/抵押人）、A开发商（保证人）签订《个人住房贷款合同》，约定：甲某向银行贷款50万元用于向开发商购买住宅房屋一套，以甲某所购的该套住宅房屋办理抵押担保手续用于担保借款合同项下的全部债务，同时A开发商为该笔贷款提供阶段性保证。

合同签订后，B银行依约发放贷款，A开发商每月通过甲某名下的还贷账户进行还款。2018年5月份A开发商由于资金紧张，停止还贷。2019年初，B银行还贷系统显示甲某已逾期还款超过3期，尚有贷款本金358452.5元及相应利息未清偿，遂将甲某诉至人民法院。

案件受理后，B银行发现A开发商存在多笔类似贷款，存在骗取贷款的行为，涉案金额预计达450万元，随后向当地公安局报案。该刑事案件经人民法院查明：2016年10月11日，A开发商法定代表人为了尽快回笼资金以支付股权转让款及其他款项，找来无真实购房意愿的虚假购房人30余名与A开发商签订虚假《商品房买卖合同》，开具虚假的首付款发票，分别向多家金融机构办理按揭贷款，以65份虚假的《商品房买卖合同》骗取贷款44105000元。该起刑事案件中，人民法院认定上述行为构成骗取贷款罪，并被判处开发商及相关负责人员承担刑事处罚。该案中，未追回任何赃款。

案件结果

一.本案人民法院审理认为：

B银行与甲某、A开发商签订本案所涉借款合同时，B银行是按照银行正常的放贷手续办理，并未参与骗取贷款等不法行为，应属被欺诈一方，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，B银行对合同享有撤销权，然而，其并未主张撤销，故本案所涉《个人购房担保借款合同》应为有效合同。

B银行依约发放贷款后，甲某理应按约承担相应的还款责任，现拖欠不付，显属违约，B银行有权要求甲某提前归还借款全部本金并支付相应利息、复利、罚息、律师代理费。 

同时，因涉案房屋至今未办理抵押登记手续，A开发商作为阶段性连带责任保证人，应在保证责任范围内对上述款项承担连带清偿责任。

二.人民法院判令：

1、被告甲某应于判决生效之日起七日内归还原告B银行借款本金358452.5元，并支付利息、复利、罚息；

2、被告甲某应于判决生效之日起七日内支付原告B银行为实现债权支出的律师代理费5616元；

3、被告A开发商对上述第一、二项判决确定的款项承担连带清偿责任。

法律分析

一、关于开发商的责任

1.刑事责任

根据《中华人民共和国刑法》第一百七十五条之一规定“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”

A开发商为获取银行贷款进行经营周转，伙同个人以虚假、欺骗的手段取得贷款的行为触犯了骗取贷款罪，开发商公司将面临罚金，其直接负责的主管人员和其他直接责任人员将面临三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金的刑事处罚。

2.民事责任

A开发商在《个人住房贷款合同》中，为贷款提供了阶段性保证。本案中无充分的证据表明B银行对其骗取贷款行为明知或参与其中，B银行属于被欺诈一方，但B银行并未提出撤销合同。且本案中涉案房屋未办理抵押手续，符合阶段性保证的条件，A开发商作为阶段性保证人，应当在其担保范围内对甲某的个人住房贷款承担担保责任。

二、关于甲某的责任

1.刑事责任

A开发商以虚假、欺骗手段骗取了银行个人住房贷款，根据《中华人民共和国刑法》第二十五条之规定，如甲某以骗取银行贷款的故意，与A开发商共谋，并实施上述骗取贷款的行为，则A开发商与甲某的上述行为可能成立共同犯罪，甲某也将受到刑事处罚。

2.民事责任

本案中甲某与B银行之间贷款合同系其自主签订，其作为完全民事行为能力人，应当明知其提交贷款文件及在贷款合同等文件上签名的法律后果。同时，A开发商虽然被刑事判决认定为骗取贷款罪，但该案未适用《刑法》第六十四条的规定，对其违法所得予以追缴、退赔或返还等作出判令，故B银行有权另行通过民事诉讼的方式主张其损失，甲某仍应继续承担还本付息的责任。

综上，近年来开发商伙同个人通过虚假按揭骗取银行贷款的事件屡有发生，此类事件对银行的金融债权造成了巨大损失，开发商可能面临刑事处罚及行政处罚，个人最终不仅得不到任何利益，还将在背负巨额债务的同时面临刑事处罚。因此，劝诫房产开发商能够合法经营，通过合规途径解决经营面临的困境，也劝诫广大购房者面对此类情况时谨慎处理。