案例：张某将其回迁安置的的房屋卖给冯某，后冯某又将该房屋转卖给王某，并交付王某使用，但两次买卖均未办理更名过户手续。王某起诉冯某、张某要求二被告配合办理更名过户。起诉前该房屋已经具备办理过户条件。

判决结果：支持了王某的诉讼请求。

解析

一、房屋连环买卖在目前房地产交易中普遍存在，是目前房地产买卖纠纷的症结之一。司法实践中呈现出各交易主体基于不同诉因起诉的案件类型，由于我国长期缺乏完善的物权法规范，实务界做法不一、裁判各异。本案案情看似简单，但该案涉及的法律问题包括了物权变动与合同效力、有权处分、无权处分、占有保护等。

1、张某与冯某间买卖合同的效力与物权变动

张某在与冯某签订合同时，虽然还没有取得房屋所有权，但依据拆迁安置协议张某是将来有可能取得涉案房屋的物权，双方就将来物的买卖不违反法律的规定，并且在诉讼之前涉案房屋已经具备办理产权证的条件，可以认定买卖合同有效。此外，根据《物权法》第十五条物权变动与合同效力分开的观点，张某与冯某未办理过户登记手续只是不发生房屋所有权移转的效果，并不影响买卖合同本身的效力。二人订立的房屋买卖合同应为有效合同。

2、冯某和王某间买卖合同的效力与物权变动及处分权问题

冯某与王某间房屋买卖合同的效力问题，是连环买卖合同中的关键点和难点，对该问题实践中有三种观点:一种观点认为，冯某与王某虽签订了房屋买卖合同且已实际交付房屋，但因未办理产权过户，因冯某还没有取得房屋的所有权，故构成无权处分，根据《合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，冯某与王某之间的房屋买卖合同违反了上述规定，是无效的。第二种观点认为，冯某与王某之间的房屋买卖合同是有效合同。虽然冯某是无权处分，但是根据最高人民法院《关于审理买卖合同案件若干问题的解释》第三条:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”这表明合同的生效并不需要出卖人有处分权。第三种观点认为，冯某将房屋转卖王某的事实不属于无处分权的人处分他人财产，不应归入《合同法》第五十一条规范的构成要件。本案中冯某基于合同对房屋的占有属有权占有，冯某享有要求张某履行办理过户登记手续的债权请求权，冯某仍有取得所有权之可能。在张某将房屋交付给冯某占有后，在未办理过户登记之前，登记所有权人享有的是受限制的所有权，其处分权已受限，房屋事实上已不属于登记所有权人的财产，冯某对房屋享有一定的处分权。因此，冯某将房屋转卖王某的事实不属于无处分权的人处分他人财产，不应归入合同法第五十一条规范的构成要件，同时该合同亦不违反《城市房地产管理法》第三十八条的管理性规范，冯某与王某间的买卖合同有效。

二、房屋连环买卖物权应归属于终局买受人

1、从占有角度

本案冯某与张某、王某都有合同关系，是有法律上的原因而存在的占有，运用演绎推理可知，王某的占有具有正当的权源传来基础，是有权占有。占有是一种与物权的性质相近的权利（占有规定在物权法中），占有人在事实上控制物，并在法律上享有排除他人妨害其占有的权利以及其他效力，合法占有的存在形成对出卖人所有权的一种限制，其不能再自由选择将房屋的所有权转移给占有人之外的其他买受人，因而在买受人均未取得登记的情况下，占有可强化王某的债权，由占有人王某取得房屋的所有权。

2、从经济学角度讲

所有法律活动都要以资源的有效配置和利用—即效率最大化为目的。回到本案的不动产买卖中，在各买受人均未完成登记的情况下，如果买受人王某入住房屋多年并进行了装修，支付了相关费用，此时买卖双方义务之履行更接近全面履行，只差登记过户即履行完毕，债权债务关系即告消灭。此种情况下，根据效率原则的考量，可以得出不动产的所有权应当归属于现占有房产的买受人的结论。

3、从诚实信用原则角度

现代民法中的诚信原则，作为市场经济的“帝王条款”，既是当事人进行民事活动的行为准则，也是法官享有自由裁量权的依据。如果冯某的行为被认定为无权处分，根据《合同法》51条的规定，冯某与王某间的合同会被认定为效力待定的合同，此时买卖合同会因为张某未追认而使合同一直处于效力待定的状态或因张某恶意拒绝办理产权手续而无效，终局买受人无法取得房屋所有权，这显然不符合民法诚实信用的基本原则，房屋所有权与使用权长期分离的状态也不利于交易的安全稳定及房地产市场的繁荣。

三、此类案件的裁判文书是否可以确权

根据以上的解析，我们可以知道，连环买卖合同关系只是债权债务纠纷，

虽然与物权确认存在很强的联系。如果，原告在诉讼请求中请求确认权属并要求过户。对于确权的诉请法院是不予支持的。原告享有二被告配合办理过户的债权请求权，这是没有疑问的。有些地方法院会在说理部分或者判项直接确认涉案房屋归原告所有是缺乏法律依据。在物权的归属有争议的情况下，可以在登记机构要求办理更正登记。更正登记是对先前登记的纠正，也是对登记权利的重新确认。有些登记机构会要求当事人拿着法院的生效判决去办理。而连环买卖合同纠纷不涉及物权争议，因涉案标的的起始物权人系第一手合同的卖方，登记机构的登记是没有错误的，只是因买卖合同的原因才导致涉案标的归属存在争议。但该争议也只是债权争议。故，此类案件只能支持配合过户不能支持确认物权归属。