一、司法拍卖房产涉税处理的特点

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在司法拍卖处置房产的过程中，一般是案件进入执行阶段，被执行人往往拒不配合或查无下落，由此而导致司法拍卖处置房产与正常房产交易在税收申报和过户等方面的操作存在异同，主要如下：

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都要先完税再过户，但是申报流程有所区别

《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定:“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”。因此，司法拍卖处置房产和常规房产交易一样，若要顺利过户，必须先完成税收申报并取得完税凭证。

正常房产交易是由交易双方依照合同（房屋买卖、置换或赠与合同等）约定发生房产权属转移，由订立合同的双方或委托代理人自行向主管税务机关申报并解缴税款后，办理房产过户登记。

而司法拍卖房产是对被执行人的房产通过网络等方式拍卖成交后，依据法院的司法文书和拍卖成交确认书等文件，由法院指定的主体向主管税务机关申报并解缴税款后，根据法院出具的《协助执行通知书》办理房产过户登记。

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法定的纳税主体一样，但“负税人”可能不同

“负税人”是实际承担税收的主体，通常与纳税人是一致的。在正常的房产交易过程中，纳税人与“负税人”基本一致，但在一些个人之间的房产交易中，通过交易双方约定税收由买受方承担也是较为常见的。

在司法拍卖处置房产的实务中，由于被执行人不予配合或者不具备负担税款的经济能力等原因，为保证执行顺利推进，法院会指定由房屋买受人承担所有税费，但是应当在拍卖公共或者竞买须知等文件中予以明确。也有明确税费由交易双方各自承担，但拍卖所得款项优先用于缴纳交易税费。

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涉及的税种是一样的，但适用的征管流程和税收政策是有细微差别

司法拍卖处置房产与正常房产交易涉及的税种是一样的，主要是房产原产权人涉及的增值税、土地增值税、印花税、所得税（包括企业所得税和个人所得税），和房产买受人涉及的契税和印花税。

从实务看，司法拍卖处置房产与正常房产交易的税收处理主要有以下几个方面的不同：

一是计税价格核定的要求有所不同。

正常的房产交易中，税务机关会对房产交易的计税价格进行核定，如果交易价格明显低于市场价且无正当理由，税务机关有权对计税价格进行调整。但在司法拍卖中，由于经过了拍卖程序，并且法院对拍卖成交的最终认可，即使拍卖价格明显低于市场价，通常税务机关对该拍卖成交价格是认可的，一般情况下不做调整。

二是个人所得税的处理有所不同。

根据《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2007〕1145号）规定：“个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。”

而在正常的房产交易过程中，房产的原值等相关计算依据是可以核实清楚的，因此可以按照20%核实征收；同时，对个人居住用房也可核定征收，但核定征收率视普通住房还是非普通住房，适用1%或2%的征收率，并非3%。

三是土地增值税的处理有所不同。

如果被执行人是房地产开发企业、被执行房产是被执行人自行开发建设的房屋，由于房地产开发企业的土地增值税是按项目整体清算的，当单个房产被司法拍卖的时候，主管税务机关会要求对该单套房屋的转让涉及的土地增值税进行预缴。

二、司法拍卖房产中的涉税业务常见问题和对策

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被执行人拒不配合办理纳税申报

在案件执行中被执行人拒不配合或查无下落是比较常见的，此种情况下为推动拍卖成交后顺利完成过户，可通过法院方司法文书指定某个主体（通常为拍卖公司或房产买受人）代被执行人申报、缴纳税款。如：上海市的司法拍卖实务中，通常由拍卖公司代被执行人进行税收申报和解缴税款。

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无法准确核实被执行房产的原值

由于被执行人拒不提供被执行房产的相关原始资料，如原合同、契税单等，导致无法准确核实被执行房产的原值，可能导致税负不合理。

此种情形下，可由法院出具调查令，到不动产登记部门或相关有权部门调取原始资料的复印件，并加盖“材料调阅章”等证明签章，以此作为申报资料报送给税务局作为核实被执行房产的原值依据。

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在合法、合理的范畴内进行税收筹划

一是在土地增值税的实务处理中，如果被执行房产是旧房，则可以通过“重置成本评估”和“按发票金额加计扣除”两种方式确定扣除项目的数额，从而对最终的土地增值税应纳税额的计算结果产生差异。根据测算，可以选择相应的税负较轻的方式申报。而在有些地区也允许对土地增值税按照一定的比例进行核定征收，此种情况下更加有利于税收规划。

二是在个人所得税的实务处理中，存在核实征收和核定征收两种征收方式。核实征收是按照拍卖成交价格扣除房产的原始价值和相关税费后的余额，按照20%的税率征收；核定征收是根据拍卖成交价的3%进行征收。根据两种征收方式产生的税负差异，亦可根据实际情况进行比较从而选择税负较轻的方式申报。

三、司法拍卖房产中的涉税业务处理的几点建议

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债权投资人在前期尽调和估值、定价和后期处置、推动拍卖的过程中，就应当对涉税问题及早调研、核实，和执行法院、主管税务机关、拍卖公司进行充分、有效的沟通。

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对房产交易的税收政策要有全面、准确的掌握

房屋的不同类型（居住用房还是非居住用房）、被执行人的不同情况（单位还是个人、一般纳税人还是小规模纳税人），会导致涉及税种和适用的税收政策有所区别。作为债权投资人，要充分了解和掌握现行的税收政策和计算方式，方能对税负进行相对准确的核算。

由于篇幅关系，本文不对各类税收政策做详细解读。

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被执行房产的状况要进行详细的调查

在尽调和处置的过程中，应当对被执行房产的类型、用途、取得时间、取得原值等情况详细了解，从而更加有利于准确测算交易税费。特别提醒的是，要关注被执行房产是否存在历史欠缴房产税和城镇土地使用税的情况，如果欠税可能会对正常的税收申报产生障碍，某些地区的税务机关会要求先清缴欠税再完成交易税收申报。

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与执行法院、主管税务机关进行充分有效的沟通

与执行法院的沟通，重点关注被执行房产在拍卖过程中由谁履行申报和承担税款的义务。与主管税务机关的沟通，要重点关注房产所在地的税收政策和征收、申报流程、发票开具和使用的规定、被执行人的税务登记状况，从而对申报的时间、节点和流程做到心中有数。