【案情简介】

2009年3月，王某与丈夫史某通过中介，按揭购买应某房屋，并由王某与应某签灯房屋买卖合同,约定“因信誉问题或不能提供有效按揭资料,无论何种理由被银行全部或部分拒绝,则乙方(买方)最迟应在2009年4月18E日前向甲方(卖方)以现金方式什清该笔房款。如不能付清的视作乙方违约,同时把已过户到乙方名下的房屋权证全部重新过尸到甲方的名下,过尸所需要的一切费用均由乙方承担。”2009年4月,应某与王某夫妇一起到中介公司,并由应某与史某签订补充协议,将按揭不成买以现金付全款的“最迟时间”改为2009年6月20日。随后买方支付定金及首付款50万余元,双方办理过戶手续。中介公司工作人员于2009年6月18日通知双方于次日下午去指定银行办理按揭贷款手续。2009年6月月26日,应某以买方未办理按手续,也不付清剩余购房款48万元发函要求解除合同,致诉。

  【争议焦点】

1.夫妻分别签署的两份合同是否有效?

2.按揭未办成的责任在谁?

【裁判要点】

1.两份合同效力。应某与王某所签房屋买卖合同及应某与史某所签补充协议均系双方当事人真实意思表示,对双方当事人均具有约束力,双方应按约履行。王某与史某虽然分别只在一份合同中签字,但因系夫妻,又共同参与了该房屋买卖全过程,故应认定王某与史某对该房屋买卖合同及补充协议内容完全知晓,案涉房屋买卖合同与补充协议均应合法有效。

2.买方构成违约。合同履行过程中,中介公司工作人员于2009年6月18日通知双方于次日下午去指定银行办理按揭贷款手续。而按揭贷款是买方为实现履同约定的付款义务的方式之一,应某在此项活动中仅是为卖方实现目的之协助义务。故是否积极办理按揭手续是卖方能否实现合同目的一项既关键而又十分重要的工作。补充协议约定不但明确了买方最后履行期限及补救措施且明确了解除合同的事由。因未在约定的最后履行期限内积极完成银行按揭货款的办理工作,应视视为该货款已被银行全部拒绝。买方在此情况下,未依约在2009年6月20日前向应某以现金方式付清该款,已构成违约,且因买方违约致使应某作为买卖合同出卖人不能实现合同目的,应某依法享有合同解除权,合同自通知到达对方时解除。

【特别提醒】

买房事大，谨慎为之；按揭不易，提前约定（确定）。