借名购买经适房合同无效，房屋增值差价可按过错分割？！

——白某与戴某房屋买卖合同纠纷案（二审）案法律解析

【关键词】

借名买房 借名购买经适房 所有权确权 返还原物 经济适用房借名购房行为无效 返还购房款 差价损失 一事不再理 房屋增值补偿款 增值差价 

【要点提示】

借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。合同无效的，一方因合同而取得的财产应当予以返还，不能返还或者无必要返还的，应折价赔偿，有过错的一方应当赔偿另一方因此而遭受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。

【当事人信息】

原告：戴某（被上诉人、借名人/出资人）

被告：白某（上诉人、出名人/被借名人）

【案情简介】

2001 年2 月15 日，白某与北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由白某购买位于北京某402 号房屋。总价403012 元，首付103012 元，余下30 万元以白某名义办理贷款。购买该房屋交纳的各项税费为：契税16121 元、手续费750 元、印花税202元、公共维修基金8060 元、保险费2337.2 元、登记费22.8 元，以上共计27493 元。该房屋2002 年取得所有权证书，登记所有权人为白某，性质为经济适用房。

2006 年12 月11 日，白某曾出具证明一份，内容为“兹证明戴某为某402 室经济适用住房的产权人。因戴某没有北京户口，所以以白某的名字购买的，首付款由戴某交的，以后贷款戴某委托张某来交。等国家政策允许时，白某即刻将402 室产权过户给戴某。”

2013 年白某将戴某诉至法院，请求：确认诉争房屋归其所有。法院经审理认为：双方借名购买经济适用房的行为本身违反了国家政策，应属无效，现涉案房屋登记在白某名下，在无相反证据的情况下，白某要求确认房屋归其所有理由充分，出资问题双方可另行解决，遂判决支持了白某的诉讼请求。戴某不服提出上诉，二审维持了原判。

2014年白某起诉戴某要求返还诉争房屋，法院经审理认为涉案房屋登记在白某名下，生效文书亦确认白某为房屋所有权人，故判决戴某将诉争房屋腾退给白某。戴某不服提出上诉，二审维持了原判。

案情补充：该房屋归还房屋贷款所用的存折由戴某持有，自2002 年7 月至2005 年4 月共计偿还贷款85650.43 元，2005 年5 月，案外人孙某向归还房屋贷款的账号汇入236950 元，该房屋贷款全部结清。孙某系戴某之子张某的司机，白某认可该笔款项是张某的钱。

 诉争房屋交付后戴某对房屋进行了装修并占有使用至今。该房屋的购房手续等原件原均由戴某持有，后丢失。

经戴某申请某房地产评估有限公司出具的评估报告显示，诉争房屋在价值时点2014 年8 月13 日的正常市场价值为277.04万元。

戴某诉至法院，请求：确认与白某借名购房行为无效并判令白某返还其购房款、购房费用、购房利息及装修损失。

【法院判决】

【一审】

一、白某支付戴某购房款及贷款利息四十二万五千六百一十二元四角三分、购房费用二万七千四百九十三元；

二、白某支付戴某房屋增值差价损失一百八十九万三千九百一十元四角；

（以上一至二项共计二百三十四万七千零一十五元八角三分）。

【二审】

驳回上诉，维持原判。【案件解析】

根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效的，一方因合同而取得的财产应当予以返还，不能返还或者无必要返还的，应折价赔偿，有过错的一方应当赔偿另一方因此而遭受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，白某和戴某之间存在借名买房的合同关系，但该合同因损害社会公众利益而无效。戴某以白某名义购买涉案房屋的行为为借名买房，且该借名买房行为无效，白某为涉案房屋所有权人，故白某应当将戴某在借名买房合同关系履行过程中所支付的杨某代戴某支付的购房款及购房费用返还；虽然该借名买房合同关系基于双方的过错而无效，但考虑到白某在合同关系履行过程中，违背诚实信用原则，在戴某已实际全额出资的情况下，拒绝继续履行，损害了戴某的利益，过错程度较高，应对合同的无效承担主要责任，因此，对于涉案房屋升值所产生的收益，白某应按照其过错程度给予戴某相应的房屋增值补偿款。本案，法院最终根据涉案房屋价值、双方的过错程度等情况酌情确定判决了具体增值款数额。

借名买房务必保留书面合同；

存管好一系列借名购房手续；

借名购房后务必实际占有使用；

实际出资凭证及房屋修缮单据妥善保管；

产权证明文件借名人应尽量取得并保存；

合同拟定、签署应经专业人员审核，所有手续及凭证要妥善保管。