由于任期已满，香海花园第三届业委会于2010年8月28日卸任。然而不久前，香海花园居民魏荣强不经意间发现，原业委会选票涉嫌造假。经抽样查验，魏荣强及其家人、邻居所投选票均不属实，检验的四张选票都为别人代填，此事轰动了整个小区。“业委会代表的是业主的利益，我们要为自己的权益讨说法。”为调查此事，几个业主忙碌奔波两个月。他们要求核查原业委会选票的真伪，张榜公布。同时，要求新业委会的换届选举过程必须公开透明。

[业主] 对新物业不满，不认可原业委会

对于新物业的进驻，许多业主提出意见。“上届业委会并没有通过召开业主大

会选聘新物业。”业主反映，同选举上届业委会成员一样，新物业的选聘过程，也是在业主们不知情的情况下，有人拿着一张表，挨家挨户让居民们画“对号”。

【问题提出】

1、业主怀疑原业主委员会选举过程中选票造假，应当如何维权？

2、原物业代表业主签订的物业服务合同，业主能否能要求确认无效？

【专家解答】

1、根椐物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。“业主合法权益”不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定。因此，如果原业委会拒绝核查选票，业主可提起诉讼。

2、业主委员会的产生应当符合《物业管理条例》及相关地方法规的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会本身没有缔约能力，其订立合同是执行业主大会的缔约能力。业主委员会的登记是行政管理措施，不是影响物业服务合同效力的要件。业主委员会的设立有瑕疵，则会影响业主委员会的缔约能力。未经合法举产生的业主委员会，等于未取得业主对外签订物业服务合同的授权，其对外签订的物业服务合同应当认定为无效。但是，事后取得业主大会或50%以上的业主追认的，可以认定为有效的物业服务合同。

另有一种观点认为，业主委员会成立时违法或违反业主公约，但只要订立合同时，物业服务企业是善意的，即不知道业主委员会的设立有瑕疵，这种情形可以类推适用《合同法》第50条规规定，业主大会的代表机构业主委员会有瑕疵，不能对抗善意的第三人，则其订立的合同是有效的。

【最高人民法院观点】业主与业主委员会之间的关系与法人或其他组织与其法定代表人、负责人的关系有不同的地方，且物业服务企业关系公共利益，类推适用《合同法》第50条规定的社会效果并不定好，因此，未经合法选举产生的业主委员会，其对外签订的物业服务合同，凡是事后没有取得多数业主同意的，应当依法认定为无效为妥。