房地产合作开发是房地产开发的普遍形式，其合作开发的模式主要有合伙型联建、成立项目公司合作开发两种,它一般可以解决两个困境，一是有地无钱或无资质，另一个是有钱、有资质却无地，由此取长补短。
   本文意图展开的问题是在合作开发却未成立项目公司的情形下，一方作为发包人对外欠付工程款，其他合作各方是否应承担连带责任这一令人头疼的问题。
   试看案例：
   某村经济发展公司（简称“村公司”）三层厂房酒店改造工程，因村公司缺乏资金和经验，与某投资公司合作对该厂房进行改造，欲打造一家集饮食、桑拿、娱乐于一体的综合性酒店。双方在合作协议中约定，由村公司出厂房、投资公司出资金对厂房进行改造装修，共同经营、共担风险、共负盈亏，双方还约定了具体的分红比例。改造装修由投资公司全部负责，包括资金筹措、人员安排、工程实施等等。其后，投资公司欠付工程款及施工方履约保证金，法人代表也因涉嫌诈骗被拘捕，施工方无奈将村公司作为共同被告诉至法庭，认为二公司为合伙关系，要求其承担连带清偿责任。村公司辩称其与投资公司仅为协作关系并非合伙且该案涉嫌刑事犯罪，应依照“先刑后民”的原则处理，随后一审法院以该案尚处于刑事审理阶段为由裁定驳回原告起诉。
   上述案例中，暂且不论“先刑后民”的裁定是否恰当，笔者认为，案件的核心在于村公司是否需要承担连带责任。
   在未采用合作成立项目公司的情形下，其他合作普遍采用合伙型合作的方式，合伙在形式上可以区分为契约型和组织型。组织型合伙表现为组成新的实体，进行商业登记，取得独立字号，并对外公示。如我国经工商登记的个人合伙、合伙企业法中的合伙企业及中外合作经营企业法中的合伙型合作企业、外资企业法中的合伙型外资企业等，该种合伙易于认定，责任也较为明确。
    而 “契约型”合伙，并不以登记为成立的形式要件，如最高院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第50条明确规定，“当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两上以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定为合伙关系”。
    契约型合伙是否成立，关键是考察其是否具备合伙的特征，即是否共同投资、共同经营、共担风险。那么合伙特征又是如何体现出来呢？目前有三种观点，即主观说、客观说、主客观说。主观说认为只要是第三人在主观上有理由相信合作各方是合伙关系并基于信赖与之交易的，就应当认定为合伙。第二种是客观说，台湾学者史尚宽认为，只要是存在客观上让第三人误以为合作各方为合伙关系的行为，即可认定合伙关系的存在，如合作各方均参与工程发包、工程管理、签证、支付工程款、参加验收等，最高院冯小光法官也认同该观点。第三种观点是主客观说，即无论从第三人主观认知，还是合作各方的客观行为表现，均要具备合伙的特征才能认定为合伙关系。笔者的意见更倾向于第二及第三种观点，即是否认定为合伙，重点在于合作各方的客观行为表现。上述案例中，虽然合作双方约定“共同经营、共担风险、共负盈亏”，但仅指合作各方的内部关系，而非对外关系，而只有当这种约定表现为外部行为时才宜认定为合伙关系。
   《民法通则》第五十二条规定“ 企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”第五十三条规定“企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。”参照上述两条规定，在合作中，如不具备法律规定或协议约定需承担连带责任的，一般应认定为各自独立经营、各自承担民事责任。在上述案例中，村公司在工程发包过程中，并未参与任何管理活动，客观上难以认定为合伙，也即不具备法律规定的合伙连带责任的前提，而且双方也未约定承担连带责任。另外，基于债权合同相对性原理，原则人上也不能由其他合作方承担工程欠款责任。
    综上，笔者认为，在复杂的房地产合作开发或工程联建活动中，如何厘清责任，需多方面考察，结合合作方式、发包主体、管理方式，正确理解法律规定。

参考文献：黄奕新  《房地产合作开发中合伙关系之认定》  法律教育网
          冯小光   《中国建设工程施工合同纠纷若干问题谈》中国建设工程法律评论第一辑  法律出版社2010年版
          周月萍 王秀明  《房地产合作开发过程中的模式选择及权益保障》上海市律师协会