摘要：家庭成员出资并约定权利归属协议有效，家庭成员之外第三人借名购买房改房协议应属无效。

案例一：
　　　宋文系宋先生与刘女士的独生女。刘女士于2002年8月24日因病去世，生前未留有书面遗嘱、遗赠协议。除宋先生、宋文外，无其他法定继承人。位于北京市海淀区学院路**号眷**楼1单元121号两居室住房（以下简称121号住房）系宋先生与刘女士夫妻关系存续期间所购成本价房产，因宋先生与刘女士二人的工龄优惠，实际交纳购房款为人民币29 810元。2001年6月6日，宋先生作为房屋所有权人取得121号住房的房屋所有权证。购买131号住房时，宋文确应刘女士的要求出资人民币1万元，但宋先生对该款只认可为临时借用，并表示之后已归还宋文，否认宋文因此取得121号住房的部分所有权。宋文对宋先生、刘女士曾表示同意其基于出资取得121号住房部分所有权的主张未能提供充足证据。　　　　上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证等证据材料在案佐证。
     北京市海淀区人民法院作出一审判决认为，刘女士生前未留有遗嘱、遗赠协议，故在其去世后，其所留遗产应由其法定继承人宋先生、宋文依法予以继承。宋文在父母购买121号住房时虽确曾出资，但121号住房作为国家福利售房，宋文本人并不具有购买资格，且其未能证明父母曾基于其出资，表示同意向其让与121号住房的部分所有权，故本院对于宋文有关其本人基于出资应取得121号住房部分所有权的主张不予支持。

案例二：

   1994年2月3日蔡田（甲方）与儿子蔡某（乙方）签订协议书一份，内容为“关于购买海淀区普惠南里*号楼*层**号房屋一事，经双方协商，同意以下几项条件：一、购买房屋后的户主为甲方，由乙方出全部买房和安装电话资金；二、购买房屋后，由甲方居住，直到甲方不在居住时，在由乙方居住，并把甲方的房户主改为乙方，与甲方所有的亲属无关；三、在甲方居住时，乙方不得以任何理由或任何借口搬进居住，更不能剥夺甲方居住权；四、当甲方不在居住时，不得把房户主改为它人，更不能让它人居住，如果甲方把房户主改为它人或由它人居住，将由它人偿还乙方所有买房和安装电话的全部资金，并按国家银行死期存款标准付与乙方全部利息（自购买房屋之日算起）。
近日，父亲蔡田起诉儿子蔡某要求确认双方所签协议无效，北京市海淀区人民法院作出一审判决，认为依据现有证据亦不存在导致合同无效之事由，故该协议应属有效合同。

律师解析：
    1、房改房基础知识
     房改房又可以叫做已购公房。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

    2、在在无产权归属协议之情况下，出资人是否可以享有相应产权？
     本文所列举案例之纠纷存在于父母子女之间，基于夫妻、赡养等亲情关系的存在对于当时出资时的初衷可能是一种基于赡养老人为提高老人生活水平考虑的一种赠与，也可能是借款，当然基于部分子女出资父母允诺日后房屋就归出资人所有的情况也很普遍。日后出资一旦主张所有权，基于《民事证据规则》所体现的原则出资人应该举证证明双方存在产权归属的协议，否则视为协议不存在，由此举证义务人应该承担由此带来的不利法律后果。

     另外，2011年8月13日实施的《婚姻法解释三》中第12条规定：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
所以笔者认为，不管是商品房还是房改房，如果双方并未对出资的性质进行约定，那么不能以出资为由而取得产权，法律及司法解释有特殊约定的除外。至于出资可以作为债权进行处理。

     3、父母子女之间存在产权归属协议是否可以享有房改房产权？
     笔者认为根据现有的司法实践及相关法律规定，这个问题应该得到一个肯定的回答。笔者在执业过程中经常会接到类似的咨询：父母有N个子女且，某年父母房子进行房改，但是父母无钱购买，多数子女也经济困难或者其他原因不愿帮助父母出资购买，其中某一子女出资购买了这个房屋，父母与出资子女达成协议，房屋归其所有，日后父母去世，未出资子女要求继承房屋，而出资子女主张房屋为其个人财产，拒绝进行遗产分割。出资子女是否可以获得房屋所有权？
     根据《婚姻法解释三》12条之规定虽然否定了子女出资即享有产权，但是笔者认为此规定仅指父母子女之间不存在协议之情形下的处理原则。《解释》并未直接或者间接否定类似《产权归属协议》的效力。那么对于协议是否有效，应该看一下协议是否违反了合《合同法》52条之效力规定。部分学者、律师认为：房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工，如果员工不能购买应该放弃购买让其他住房困难的职工进行购买，如果产权归属其他人将导致国有资产流失并侵害了其他住房困难职工的合法权利，即违反了《合同法》52条第（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益之规定。
      首先，笔者不完全认同上述合同无效之看法，笔者认为出资对象不同可以直接影响合同效力。即如果出资人为家庭成员且约定了权利归属，那么协议有效。如果出资人为家庭成员之外的第三人，且约定了权利归属属于【借名购买房改房】，协议应属无效。
      房改政策最根本的目的是为了保证职工生活一种优惠政策，而在实践中即使子女出资员工也可以一直居住使用房屋，此房屋日后必然要作为遗产归属某一子女或者所有子女分割，职工权利并没有受到侵害，所以约定子女谁出资谁即享有房屋所有权不无不妥，基于亲情出资并获得产权并未侵害国家、第三人合法权利。
     但是家庭之外的第三人借用职工名义低价购买房改房，一般情况下职工并不居住房屋，而是由借用人直接居住，那么此种情况即严重违背了房改房政策的初衷，借名购买房改房应属于恶意串通使国有资产流失的行为，并因《合同法》52条规定（二）而应归于无效。

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