民 事 判 决 书

(2012)青民再终字第122号

申请再审人（一审被告、二审上诉人）青岛塞纳商业管理有限公司，住所地青岛市延吉路111号。组织机构代码：77353592-0。

法定代表人李新强，经理。

委托代理人陈美虹，山东博论律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）方健，女，1977年10月26日出生，汉族，住青岛市徐州北路30号2号楼2单元601户。居民身份证号码：370212197710260045。

委托代理人李国友，山东中诚信律师事务所律师。

委托代理人陈天仁，男，1960年1月24日出生，汉族，住青岛市沂水路2号内6户。

原审第三人青岛华丰农村合作银行南京路支行。住所地青岛市市南区南京路242号。

申请再审人青岛塞纳商业管理有限公司（以下简称塞纳公司）与被申请人方健、原审第三人青岛华丰农村合作银行南京路支行房屋买卖合同纠纷一案，青岛市市南区人民法院于2010年8月29日作出（2009）南民初字第30091号民事判决，塞纳公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2011年5月26日作出（2011）青民一终字第811号民事判决，已经发生法律效力。赛纳公司不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2012年4月6日作出（2011）鲁民申字第1098号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2012年5月3日受理，依法另行组成合议庭，于2012年5月9日前向各方当事人送达开庭传票，并于2012年5月23日公开开庭审理了本案。申请再审人塞纳公司的委托代理人陈美虹，被申请人方健的委托代理人李国友、陈天仁到庭参加诉讼。原审第三人青岛华丰农村合作银行南京路支行经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。

2006年6月，方健诉至法院，请求判令：1、塞纳公司限期为方健办理房产证；2、塞纳公司承担延期交房违约金128290元；3、塞纳公司承担延期过户违约金345193元；4、诉讼费用由塞纳公司承担。

本院再审查明，2005年10月25日，方健与塞纳公司签订房地产买卖契约，第一条约定：塞纳公司将座落于青岛市市南区延吉路111号515户房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积93.8平方米出售给方健；第二条约定：双方同意上述房屋的成交价为529032元，契约签订之日，方健向塞纳公司支付50000元作为购房定金；第四条约定：塞纳公司应于2005年11月30日将房屋交付给方健；第七条约定：契约签订后，方健中途悔约应书面通知塞纳公司，塞纳公司应在五日内将方健的已付款(不计利息)予以返还，但购房定金归塞纳公司所有；塞纳公司中途悔约，应书面通知方健，并自履约之日起五日内将双倍定金及已付款返还给方健；方健不能按期向塞纳公司付清购房价款或塞纳公司不能按期向方健交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之五的违约金；任何一方逾期五日以上未履约的，视为悔约，违约方就按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。补充条款第二条约定，方健在付清全部房款(包含银行贷款到账)后壹个月内，由塞纳公司协助方健办理完成房产过户手续。如因方健材料不全或方健的其他原因，导致无法顺利办理过户，由此产生的后果由方健负责；若因塞纳公司原因，没有按期完成房产过户，每逾期一日，由塞纳公司向方健支付总购房价款万分之五的违约金。

2005年10月27日，方健将购房款529032元交付塞纳公司，塞纳公司向方健出具收据予以确认。

2007年3月1日，塞纳公司向方健交付房屋，但双方未办理房屋过户手续。

2009年11月27日，塞纳公司与青岛华丰农村合作银行南京路支行签订借款合同，约定塞纳公司向第三人借款270万元，借款期限自2009年11月27日至2010年11月25日。同日，塞纳公司与青岛华丰农村合作银行南京路支行签订抵押合同，约定塞纳公司同意以包括涉案房屋在内的房产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押权登记手续，抵押权证号：青房地权市他字第200976627号。

青岛市房地产权属登记审核表记载，涉案房屋于2006年6月26日办理权属登记，商业用途，所有权证号为青房地权市字第297326号，登记权利人为塞纳公司。2009年12月18日，原审法院根据方健的财产保全申请，作出（2009）南民初字第30091号民事裁定，涉案房屋依据该裁定被予以查封，无抵押登记。

再审庭审中，方健提交房地产他项权利审核表及借款抵押合同，证明塞纳公司在2008年将涉案房屋抵押给徐广才，当时就不能为方健办理过户，塞纳公司是恶意违约。塞纳公司对该证据的真实性无异议，认为其购买的是不良资产，购买时就是抵押贷款的，之后其一直还贷。

原审一审认为，方健与塞纳公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。在方健依约交纳房款后，塞纳公司应当按合同约定向方健交付房屋并协助方健办理房屋过户手续，但塞纳公司未履行上述合同义务，已构成违约，应承担违约责任。根据双方房屋买卖契约第七条约定,塞纳公司于2007年3月1日向方健交付房屋，方健已实际接收了房屋，应视为双方均未悔约，双方合意继续履行合同，逾期交房违约金合同只约定了五日，对于超过五日部分不予支持。方健主张自2005年11月28日至2009年6月28日的逾期过户违约金符合合同约定，原审法院予以支持。对于方健要求塞纳公司限期办理房产证的诉请，因涉案房屋已设定抵押权，房屋过户手续现无法办理，对方健的该项请求不予支持，方健可在抵押权证撤销后另行主张。据此判决：一、塞纳公司于判决生效之日起10日内赔偿方健逾期交房违约金1322.58元（自2005年12月1日至2005年12月5日计5天×529 032元×0.0005）；二、塞纳公司于判决生效之日起10日内赔偿方健逾期过户违约金346515.96元（自2005年11月28日至2009年6月28日计1310天×529032元×0.0005）；三、驳回方健的其他诉讼请求。案件受理费8402元，由方健承担1630元，由塞纳公司承担6172元。

原审二审认为，一、关于塞纳公司是否违约的问题。方健已经按照合同约定履行了付款义务，塞纳公司则应当按照合同约定交付房屋并协助方健办理产权过户手续。塞纳公司主张系方健个人原因未能按照合同约定时间交付房屋，未提交相关证据，原审据此判令塞纳公司承担逾期交房违约责任正确。塞纳公司主张涉案房屋未能过户系因方健擅自改动房屋内部结构及消防设施造成的，并为此提交了青岛市公安消防局于2006年7月30日出具的自动消防设施设计防火审核意见书。对此，原审二审认为，塞纳公司已于2006年6月26日就涉案房屋进行了权属登记，该自动消防设施设计防火审核意见书未对房屋权属变更登记作出限制，塞纳公司对其主张亦未提交其它证据予以佐证，且在2010年11月25日之前就以该房屋对外抵押借款，故塞纳公司应当承担举证不能法律后果。二、关于逾期过户违约金数额应否调整的问题。该合同文本是由塞纳公司提供的，违约金条款亦是由塞纳公司确定的，且该约定不违反法律和行政法规的禁止性规定，对双方当事人均具有约束力。原审法院对逾期过户违约金数额未予调整并无不当。因塞纳公司逾期交房并将涉案房屋对外抵押借款的事实清楚，方健亦主张多次要求办理过户手续，故对塞纳公司关于方健的请求超过诉讼时效的上诉理由，不予采纳。因涉案房屋已按方健的保全申请予以查封，且无抵押登记，故塞纳公司应当协助方健办理产权过户手续。据此判决：一、维持青岛市市南区人民法院（2009）南民初字第30091号民事判决第一项、第二项、第三项；二、塞纳公司于本判决生效之日起10日内协助方健办理青岛市市南区延吉路111号515户房屋的产权过户手续。

塞纳公司申请再审称，1、本案双方协议约定日万分之五的逾期过户违约金明显过高，超过了法律规定，应予降低调整；2、方健作为买受人享有违约金请求权，但该请求权亦应受诉讼时效制度的约束，方健自买房至提起诉讼3年半之久，期间从未向赛纳公司主张，原审在方健未提交任何证据下，认定时效连续实属不当；3、方健的诉讼请求第3项，要求塞纳公司承担逾期过户违约金345193元，而原审判决塞纳公司赔偿346515.96元，超过方健的诉讼请求；4、原一审驳回了方健要求办理房屋过户的诉请，对此方健未提出上诉，原二审法院却判决塞纳公司为方健办理过户手续，违反民事诉讼法的规定，剥夺了塞纳公司的上诉权。

方健答辩称，1、塞纳公司在明知已将房屋出售给方健的情况下，又将房屋抵押给银行造成无法过户而恶意违约，其应当预见到违约应承担的责任，违约金的标准是双方合同约定，无调整必要；2、塞纳公司未按合同约定时间办理过户的事实一直处于延续状态，其违约至今仍未消除，不存在超过诉讼时效问题；3、方健起诉时计算的数额，因案件审理时间原因，数额不断增加，塞纳公司应承担的违约金数额超过法院判决的数额，目前方健已就生效判决未确定的延期过户违约金部分另行起诉，故原审判决确定的违约金数额虽超过诉讼请求，但无调整必要；4、原二审时塞纳公司已向银行还款撤押，具备过户条件，法院为解决当事人之间的矛盾，造成不必要的诉累，判决塞纳公司限期过户并无不当。

青岛华丰农村合作银行南京路支行未陈述意见。

本院再审认为，塞纳公司主张双方约定的逾期过户违约金过高，请求予以调整。但根据塞纳公司的陈述，其购买涉案房屋后一直用其抵押贷款，其将涉案房屋出卖给方健时亦隐瞒了涉案房屋设有抵押权的事实，在明知无法办理过户的情况下，仍然承诺在方健付清全部房款后一个月内协助方健办理过户手续。此后，塞纳公司又于2008年和2009年两次将涉案房屋抵押贷款，致使房屋继续无法办理过户手续。塞纳公司的上述行为，严重违背诚实信用原则，具有明显过错，原审依据双方合同约定，按购房价款日万分之五的标准，判决塞纳公司赔偿逾期过户违约金并无不当。塞纳公司逾期办理过户手续的违约行为呈持续状态，方健也主张多次要求其办理过户手续，因此，塞纳公司主张方健的请求超过诉讼时效，本院不予支持。虽然原二审判决塞纳公司支付违约金数额略超过方健的诉讼请求，但鉴于塞纳公司至今仍没有为方健办理过户手续，方健已就2009年6月28日之后的逾期过户违约金另案主张，本院再审对原判不再予以调整。原二审期间，涉案房屋已无抵押登记，具备办理过户条件，为减少当事人的诉累，原二审判决塞纳公司协助方健办理产权过户手续并无不当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。塞纳公司申请再审的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持本院（2011）青民一终字第811号民事判决。

本判决为终审判决。

审  判  长   蒲  娜  娜

代理审判员   陈  召  坤

代理审判员   刘  述  明

二0一二年六月一日

书  记  员   钟  新  海

书  记  员   徐  希  胜