、被告于2007年4月8日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于忠县忠州镇某某路“某某花园”某幢某单元14-2号房屋一套，建筑面积127.38平方米，套内单价为1021.51元/平方米，房屋总价款113939元，付款方式为一次性付清房款；被告应在2007年7月30日前，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告，在商品房交付使用后60日内办理《房地产权证》，且由双方共同到房地产交易部门办理；如因被告的责任，致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应从逾期之日起，按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告于2007年12月17日向被告支付购房款113939元，被告依约向原告交付了房屋。因被告开发的“某某花园”项目至今未通过综合验收，导致该小区业主均未办理房地产权证，原告以被告未履行约定的办证义务应支付违约金为由，诉至法院。
　　被告开发的“某某花园”小区共有业主800余户，因该小区的水、电等基础设施、消防等项目未及时完善，导致该小区的房屋至今未办理竣工验收备案登记，也均未办理《房地产权证》。现该小区业主已经起诉到法院要求被告支付逾期办证违约金的五百余户，除原告等少数业主未达成和解协议外，其他业主均与被告达成支付部分违约金的和解协议。
　　法院作出了如下判决：
　　一、被告重庆市某某房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告邓某某因迟延办理房地产权证的违约金3500元。
　　二、驳回原告邓某某的其他诉讼请求。

　　评析：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。依照双方在合同条款中关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后60日内具备办理房地产权证的条件，而该小区至今未进行综合验收，办理商品房竣工备案登记，不具备办证条件，即被告未按合同约定时间提供办理房地产权证的竣工备案登记，导致原告不能在约定期限内办理房地产权证，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，法院予以支持。
　　被告抗辩合同中约定的违约金过高，要求减少，且未办理竣工综合验收的原因是政府未按与被告签订的投资协议为该小区完善相关的基础设施，并多次更改小区规划所致。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，结合本案，首先，关于原告的实际损失及预期利益问题。因该房屋已经交付原告使用，被告是否在合同约定的时间内提供办证条件，对原告使用该房屋并无实质性影响，也不会给原告带来相应的预期收益，同时原告也未提交被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料；其次，关于履约情况及被告的过错程度问题。本案中，原告付款和被告交房义务均已履行，即双方的合同主要义务已经履行，办证仅为被告履约的附随义务，且尚不具备办证条件系多方原因所致，被告也在积极采取措施，做好办证的相关前期工作，争取小区业主的理解与支持。所以，综合以上因素，被告抗辩购房合同约定的违约金过高，要求减少的抗辩理由成立，法院予以支持。再根据本案原告已付购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，并参照大多数业主与被告达成的同类纠纷和解协议情况，将被告承担违约金的数额酌情调整为3500元。