——广东高院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》重点条文解析之三

　　慧剑网律师社交平台推荐 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师 业务领域：房产纠纷

　　重点法律条文：

　　第2条：当事人订立转让不动产的合同后，该不动产被依法查封，不能因该不动产被查封而否定该转让合同的法律效力，但受让人要求解除合同并赔偿损失的，可予支持。买受人请求判令出卖人在解封前办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求为解除合同或在解封后办理过户登记手续；买受人坚持不变更的，驳回该项诉讼请求。

　　第3条：不动产被依法查封后，当事人订立转让该不动产的合同，可认定有效。但转让合同约定在该不动产解封前办理过户登记手续的条款无效。出卖人不能依约履行合同，买受人要求解除合同的，应予支持；买受人要求出卖人继续履行合同并在该不动产解封后办理过户登记手续的，应予支持。出卖人故意隐瞒不动产被查封的事实与他人签订转让合同，买受人请求撤销转让合同的，应予支持。

　　条文释义：

　　1、无论签约前还是签约后房屋被查封，房屋买卖合同均为有效，买方均可要求卖方继续履行合同并在解封后办理过户登记手续（查封期间不能办理过户登记），同时：

　　2、签约后房屋被查封导致交易无法进行的，由卖方承担违约责任，买方还可要求解除合同并赔偿损失；

　　3、签约前房屋被查封，如签约时卖方已告知买方，并因此导致交易不能履行，买方还可以要求解除合同，但由于双方均有过错，不能要求卖方承担违约责任；

　　4、签约前房屋被查封，如签约时卖方故意隐瞒买方的，并因此导致交易不能履行，买方还可请求撤销或者解除合同，撤销合同的，买方不能要求卖方承担违约责任，解除合同的，可以要求卖方承担违约责任。

　　律师说法：

　　1、撤销权的行使期限为1年，自知道或者应当知道撤销事由之日起计算；

　　2、撤销权人有选择的权利，可以申请撤销合同，也可以让合同继续有效，并因房屋被查封导致交易无法进行而要求解除合同；

　　3、合同被撤销后，卖方承担的是缔约过失责任，法律后果是返还财产赔偿损失；而合同被解除后，卖方承担的是违约责任，法律后果是赔偿违约金或双倍返还定金、赔偿损失；

　　4、缔约过失责任中，买方要求卖方赔偿损失需提供证据证明损失的存在，举证十分困难；违约责任中买方只需要直接引用合同违约条款或定金条款即可，无需再行举证。

　　律师提醒：

　　如卖方故意隐瞒房屋被查封事实与买方签约，从利益最大化及举证方面考虑，买方不必行使撤销权撤销合同，而应行使解除权解除合同追究卖方违约责任。

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