请问徐律师：

我几年前租赁一个公司的房子做餐饮服务，现在该房子要拆迁，我能否要求出租房屋的公司给我补偿停工停产的营业损失？

《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定，“生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿”。

按照上述法律、法规的规定，你可以得到停产停业损失补偿费（或营业损失），补偿费的多少双方应在租赁合同里约定，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。

我认真阅读了你的《租赁合同》，合同里约定：如果遇到房屋拆迁，双方互不赔偿损失，租赁方无权获得甲方（出租方）房屋的拆迁补偿费。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”停产停业损失补偿费是房屋拆迁补偿费的一部分， 租赁合同中的“房屋的拆迁补偿费”是房屋的所有拆迁补偿费，还只是专指“被征收房屋价值的补偿”，双方约定并不明确，为此双方可能会发生争议。《合同法》61条规定，双方在合同里约定不明，双方可以协商协议补充，如果双方协议补充，按照合同有关条款及交易习惯确定。基于目前的情况，双方可能无法补充协议。房屋拆迁补偿不属于双方的交易习惯，合同其他的条款里也无约定，目前你要求停产停业损失补偿费可能比较困难。但按照《合同法》公平、合理、等价有偿的基本原则，出租方并无经营，就无停产停业损失，因此就无权获得房屋拆迁停产停业损失补偿费，停产停业损失补偿费应属于你所有。从法理上说停产停业损失补偿费为你所有，但要想拿到这些补偿费，可能需要一番周折。从你该事件看，如果租赁合同里约定了房屋遇到拆迁停产停业损失补偿费归属，双方按照合同约定分配就行了。一旦遇到诉讼，打官司你也是胜诉方。可见，合同的法律风险防范非常重要。应在事前预防，不仅可以避免发生争议、节约成本、时间和精力，而且避免一系列的不必要的麻烦出现。

是否能够享有停产停业损失补偿费，还必须符合下列条件：

《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第三条规定：被征收房屋符合下列条件的，房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿：

　　（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

　　（二）有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋。但在办理工商登记注册时提交了由经营者和房屋提供者签署的《临时住所（经营场所）使用承诺书》，承诺遇有政府有关部门依法拆除其场所或经政府批准进行拆迁、以及要求恢复原场地使用性质时，不申请相应补偿的除外；

　　（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。

在具备上述条件的情况下，你可以与被征收人（出租方）按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额；协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定。

    非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：

　　停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限

　　（1）用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。

　　（2）月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。

　　（3）修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%。

　　（4）员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。

　　员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经（代）办机构开具参保人数证明。

    被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的，在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。

停产停业补偿期限由房地产价格评估机构参照本办法所附停产停业补偿期限参考表评估确定。

　　注：被征收房屋容积率≤0.5时，补偿期限可酌情上浮，但最大上浮幅度不超过20%

按照上述估算公式，依据你现有的证据及数据，估算一下你大概的营业损失。然后与出租方协商补偿金额，或要求评估机构予以评估。

律师法律风险提示：

1. 房屋租赁之前，了解房屋的产权情况，该房子是否有产权证，产权人是谁，与产权人签订租赁合同。

2.了解房屋的性质是非居住房还是居住房。

3.了解房屋是否属于拆迁的范围或者期限房。

4.在合同里约定房屋一旦遇到拆迁，非住宅房屋停产停业损失、搬迁费的分配比例。

5.约定发生争议的解决办法。

6.约定发生争议管辖法院。

    徐西华律师，北京市中闻律师事务所合伙人、资深律师，北京市律师协会企业法律风险管理委员会委员。执业十多来，担任多家企业、事业及高校的法律顾问，办理了大量的民商事纠纷案件。在多年的执业生涯中，逐步形成了自己的专业方向，专注建筑法及企业法律风险研究与实践，曾为多项大型投资项目、建筑工程施工项目提供过全程专项的法律服务，办理多起施工合同纠纷案件，以自己丰富法律服务经验及专业技巧赢得了当事人的认可。

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