最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释

（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

《物业管理条例》中用语多数为物业管理企业、物业管理区域等，本解释一概将“管理”一词改为“服务”体现了一种理念的转变。

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

业主虽然不是物业服务合同的形式当事人，根据现行法律和具体体物业服务合同约定情况，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人。

《物业管理条例》

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

不具有法人资格的物业合同效力问题——该条即为管理性强制规范，违反该条规定，并不当然导致合同无效。

《物权法》

第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

与《物业管理条例》相比，该处扩大了物业服务合同主体，即由业主和物业服务企业扩大到业主、物业服务企业和其他管理人。

现实中存在利用集体土地建造住宅小区即所谓的小产权房，其多由当地村委会等出面提供物业服务、收取物业费，这些是真正意义的法律意义上的物业服务行为，由此引发的纠纷本条规定也不应当适用。（《最高人民法院建筑为区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》第258页。）

应当承认事实物业服务合同。

第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

无效合同的范围既包括转委托合同也包括原物业服务合同。

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

部分转委托有效：

1.是否要经过相关业主同意？结合民法通则和合同法关于转委托的规定，本人认为应当经业主同意，但形式上应作较宽松的理解，比如以征求意见的形式在小区张贴，并给全体业主一定的异议期。

2.是否需要具备相应资质。

转委托行为，只能将专项经营业务委托给专营公司。

《物业管理条例》

第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

直接依据是《合同法》第四十条，而合同法第四十条是针对格式条款而设的，所以，如果物业服务合同是在双方自愿协商、平等的基础上订立的，这不因此种无效；只有物业服务合同为物业服务企业提供的格式合同时，才考虑因此无效。（同上书，273页）

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

《物业管理条例》

第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

关于管理规约的性质学者说法不一，概括起来有自治法说和契约说两种，参考《最高人民法院建筑为区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》第304页，此不赘述。

学习本条应当注意“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为”有哪些种类，在法律上应如何定性，然后再找出相应的责任形式。

笔者认为，上述行为包括一类是违约行为，如未按时交纳物业服务费用；另一类侵权责任，如改变专有部分结构，给相关业主造成损害（关于未经有利害关系业主同意改变物业用途的定性和对策本人另有分析，此不赘述。）。针对违约行为业主应当根据《合同法》一百零七条和一百一十二条承担继续履行、赔偿损失等违约责任；对侵权行为业主应当承担停止侵害、消除影响、排除妨害等侵权责任。即针对不同的请求权基础选择责任形式，而本条规定略显混乱。

第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

1.注意收费依据是合同约定或者法律、法规、部门规章规定。《物业管理条例》第四十一条规定国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，属于部门规章；第四十三条规定县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督，属于地方政府规章。可见，规章包括部门规章但不包括地方政府规章。

2.物业服务费用不包括共有部分和公共设施的大修改造费用。

3.业主合理抗辩的处理：1不履行合同义务的驳回其请求业主交费之诉请；2不完全履行的按照《合同法》一百零七条规定减少费用或退还多收的费用；3公共费用分摊不合理的依照相关规定公平确定；4巧立名目扩大收费、提高标准或重复收费的按相关标准确定。

注意:现实生活中因技术问题造成履行合同不符合约定，或有瑕疵，或经多方努力也未是业主满意，业主不能以此进行抗辩；确因管理给业主造成损失的，可以另行起诉。

4.物业服务企业不能因业主拒交物业费用而停水停电（涉及的不是同一法律关系）：1有相关约定的，约定无效（因为该约定侵犯了供水供电公司的合法权益）；2供水供电公司授权物业管理企业代收水电费并可采取停水停电措施的，也只能以此措施催缴水电费而不得催缴物业费。

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

结合《物业管理条例》第六十七条思考：

1．书面催告是否是必经程序？

2．书面催告的主体是业委会还是物业服务企业？

《物业管理条例》第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

1.请求物业费用的请求权基础为法定请求权或契约请求权。前者如《物业管理条例》第二条、第四十二条、第六十七条等；后者即物业服务合同（仅指普通物业服务合同，基于前期物业服务合同的请求权基础认为是法定请求权，因为建设单位与前期物业服务企业签订合同非业主授权，而是法律直接规定；普通物业服务合同有业委会与物业服务企业订立，但认为是全体业主对业委会的授权，适用隐名代理规则。）

2.欠交物业费的合理抗辩——先履行抗辩权（关于继续性合同的先履行抗辩权分析参考上书第308页）；

3．“正当理由”的认定要遵循诚实信用和公平原则。

4.逾期支付物业费的违约金（滞纳金）计算问题：《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照中国人民银行1996年4月30日发布的银发〔1996〕156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。（中国人民银行调整金融机构计收贷款利息的标准，2004年以后日万分之二点一）。

5.符合条件的可以申请支付令。（待续）