房产赠与人死亡，继承人能否撤销赠与？
【赠与撤销】：王泽鉴--不动产赠与契约特别生效要件之补正义务；不动产未为移转登记前，其赠与不生效力，则不应有撤销之说；（？）若赠与物为动产，未交付前，得撤销其赠与。表明在赠与中，契约的生效要件因动产和不动产有别，此不同于现行《合同法》的规定。

    赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。从概念上，明确了赠与合同的诺成性，至于赠与房产的办理登记手续，系赠与合同履行的内容(也是赠与的生效要件).
 
    赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与（合同），此为任意撤销权，不乐意即可撤销。详细说来，房产赠与的“权利转移”，即“房产变更登记”，系指在房产变更登记之前原则上可以撤销房产的赠与，但在房产变更登记之后原则上就不可以撤销。
 
    建设部《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。”依据《物权法》第14条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
    可得出，赠与人若要撤销赠与，应当在登记机关记载在登记簿之前撤销，而非房产证出来之前撤销。
 
    此为赠与人自己撤销的情形，若尚未过户，赠与人死亡，就情理而言，继承人似乎更有权处理该房屋；毕竟，继承人有“法定”的背景，受赠人却只有“约定”的保护。其实，受赠人或许是继承人之一，受赠人或许有某种“尚方宝剑”，无因由，赠与何来？
 
    即使继承人与受赠人势同水火，但继承人有权撤销赠与或阻止房产过户吗？任意撤销权，继承人并不便于行使，若无法寻觅赠与的内情因由，继承人很难否认撤销赠与系赠与人的真实意思，而非赠与人那般随意，即使无缘由亦可撤销，只要是愿意。继承人并非当事人，故多层举证责任。若不能举证，继承人应根据《继承法》第33条，继承遗产应当清偿被继承人依法缴纳的税款和债务。故应配合完成房产过户。（？）
 
    继承人难以行使任意撤销权，可以参考赠与人的法定撤销权，或许别有洞天，即在赠与人突然死亡后，经查，受赠人存有以下情形：严重侵害赠与人或赠与人的近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务。继承人基于此行使撤销权，师出有名，证据确凿。
 
     撤销有个默认的前提，即对象的有效性。只有有效，方能撤销，半推半就地撤销部分，还是釜底抽薪撤销全部，均不能摆脱此前提，但撤销理由可融汇适用。
 
    以赠与合同里的撤销为例【结合常规的可撤销合同情形】，若受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。即使房产过户已完成，权利已变更至受赠与人名下，继承人亦可撤销赠与，使得受赠人陷入基于不当得利或者成为合同无效后的清算义务，被逼退还房产。
 
    但前提是否只锁定在“受赠人采取违法手段致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的”的条件成就上，或许基于防止继承人肆意撤销赠与才规定如此限制也并不尽然。虽受赠人一般的侵害行为未必导致赠与的可撤销，但若符合可撤销合同的常规情形，如因重大误解而订立的合同、订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求撤销合同，即误解方或者受害方有权请求撤销合同，也不应排除继承人行使（但举证难度会很大）。
 
    另以合同法第74条“撤销权”为例，因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求法院撤销债务人的行为。此条款中所谓“行为”的撤销，涉及到“无偿转让”，与赠与无差，基于赠与不得损害他人利益的理念，债权人是可以撤销的，并且不需要“受赠人知道该情形”。
 
    若赠与财产在产权上本身与继承人有关系，便不仅是赠与合同本身的问题了，实务中之所以经常有曲径通幽的状况，主要是因为前提总不是我们设计的那么纯粹，总会给别人曲线救国的机会。

心屿点评：赠与合同是诺成合同，是单务合同，合同有效后，赠与人有义务将赠与物品交付或过户给受赠人，交付或过户前，赠与人有任意撤销权，交付或过户之后赠与人和继承人有法定撤销权。在交付或过户之前，如果赠与人死亡，合同履行就出现问题，是否履行？谁来履行？履行什么？赠与合同已生效，合同要履行，合同具有相对性，合同的主体是赠与人与受赠人，赠与人有履行义务，但是赠与人已经死亡，已履行不能。赠与合同履行什么即赠与人的义务是什么，赠与人的义务是交付或过户行为，不是赠与人欠受赠人财物，由于赠与人已经死亡，已无法履行，故此合同已履行不能，继承人无义务履行，赠与人的交付或过户义务也不是赠与人（死亡人）的继承人的义务，《继承法》第33条所指的由继承人用遗产清偿债务中的债务不包括死亡人的行为债务，是指财产类债务。故赠与人在交付或过户之前死亡，赠与合同终止，已履行不能。