买受人实际占有但未办理过户登记的房屋作为执行标的物时的司法处理

赵某因其宅基地上房屋被拆迁于2007年6月获得安置房一套，但房产证需二年后才能办妥。2007年8月赵某与钱某在赵某的原村委书记的见证下签订房屋买卖合同将该房屋卖给钱某。钱某实际支付全部合同价款并且将房屋装潢后入住。但赵某于2009年6月取得房产证后，并没有按照约定办理过户登记，而是于同年8月以该房屋为抵押向当地的建设银行借款，并办理了房屋抵押登记手续。2010年5月赵某因欠孙某货款被孙某诉至法院，法院判决支持了孙某的诉讼请求。为实现孙某的债权，法院在执行过程中到房产管理部门将该套房屋作为赵某的财产予以了查封并欲评估、拍卖时，钱某向法院提出执行异议，要求法院解除查封。建设银行以享有抵押权为由向法院提出优先受偿的申请。从而引起钱某、孙某、建设银行三者之间的权利冲突。

本案在处理过程中，存在较大争议。一种观点认为钱某向赵某支付了全部房款并实际占有，钱某的异议成立，法院应该解除房屋的查封。另一种观点认为，房屋的产权仍属于赵某，法院当然可以查封、拍卖，建设银行对房屋的拍卖款享有优先受偿权。

暂且不论上述观点孰对孰错，我们首先来分析三者权利的性质。我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。该房屋是赵某的拆迁安置房，与钱某达成房屋买卖合同时赵某还未取得房产证，赵某在实际取得房产证后也没有按照约定做变更登记，所以该房屋的转让并未产生物权变动的法律效力，即该房屋的所有权人仍为赵某。根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据《物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。因此，钱某虽已占有房屋，但未取得房屋的所有权，仍属于普通债权债务关系。钱某可以根据合同约定要求赵某继续履行或者承担相应的违约责任。根据《物权法》的规定，房屋产权登记具有公示效力，不动产抵押权自登记时设立。建设银行以登记在赵某名下的房屋为抵押物与赵某签订了抵押协议，并办理了抵押登记手续，抵押权人已尽了合理谨慎义务，所以该抵押合法有效,建设银行享有房屋的抵押权。赵某与孙某的之间货款纠纷，属于普通债权债务关系，这比较简单。根据《物权法》中物权的优先原则，物权应该优于普通债权。因此，建设银行的抵押权就该房屋来言优先钱某、孙某的债权，而钱某与孙某的债权无先后、优劣之分。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。这主要是因为我国的不动产登记实际上较混乱，近来大量的新农村建设及城市拆迁更使房屋的权属区分不明，如果完全按照登记来确权，将导致大量无辜的买受人合法权益受到侵害。买卖拆迁安置房，往往无法过户，但巨大的市场需求使得交易大量存在，如果在过户前出卖人有被执行案件而使得房屋被查封并强制执行，不利于对第三人合法权益的保护，也不利于交易安全和社会稳定，法院强制执行时，也会遇到巨大阻力。本案中钱某购买了赵某的房屋并实际占有，按照合同约定全面履行了义务，而赵某却一直没有履行办理变更登记的义务，对此，钱某没有过错。法院在执行孙某的普通债权时与钱某的普通债权发生冲突时，按照上述的规定，就不得查封该房屋，因此钱某的异议成立。既然在执行孙某的债权案件中不得查封赵某的房屋，更无从谈起拍卖该房屋，那么建设银行在本案执行中主张的优先权也就无法实现。

因此，上述第一种观点比较正确。法院应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，裁定钱某的异议成立，并中止对赵某房屋的执行。孙某如不服法院作出的裁定，可以在裁定书送达之日起15日内，向执行法院提起异议之诉。孙某的异议之诉被驳回后，或者逾期未提起诉讼，法院必须解除房屋的查封，仅能执行赵某的其他财产来实现孙某的债权。

如果建设银行作为申请执行人，要求法院拍卖赵某的房屋以实现抵押权，钱某提出异议后又该如何处理。如前所述，建设银行享有的是抵押物权，钱某享有的是普通债权，当二者发生冲突时，物权优先，钱某的债权不得对抗建设银行的抵押物权，即钱某不得以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定对抗《物权法》第一百九十五条的规定。因此法院有权依照《物权法》第一百九十五条的规定拍卖赵某的房屋，建设银行对拍卖所得款项享有优先受偿权。此时，上述的第二种观点正确，法院应驳回钱某的异议。

（第一作者系江阴法院执行局局长；第二作者系江阴法院执行局法官）