一起房屋租赁合同案件两审裁判理由的比较

蒋贤铮

（2011年12月5日）

案例：孙某带着妻儿从乡下到省城打工，于2010年2月15日承租赵某的一房一厅居住1年，双方口头约定按月在每月1日预交1个月的租金。做工3个月后，孙某因老家有事必须回家而不能继续留在城里。于是，孙某在5月18日向房东赵某提出到5月底提前退租，赵某表示同意。但到5月底，孙某因老家的事情已解决而不需回家，得以继续留在城里打工。孙某于6月1日预交给赵某1个月的租金。后双方为租期发生争执，即双方于5月18日约定原房屋租赁合同于5月底解除，实际上，孙某于6月1日继续预交租金，自此，双方之间形成新的不定期房屋租赁合同关系还是原1年期房屋租赁合同继续有效并履行。

一审判决认为，双方当事人之间的原房屋租赁合同关系已约定解除，自6月1日起双方虽未签订书面的房屋租赁合同，但承租人孙某已实际向出租人赵某预交了租金，双方之间即形成事实上的新房屋租赁合同关系。依照《合同法》第二百三十二条中“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”的规定，双方自6月1日起确立的新房屋租赁合同关系属不定期租赁。

二审判决认为，双方当事人虽约定原房屋租赁合同于5月底解除，但到5月底，承租人孙某不仅没有通知出租人赵某办理退租手续，反而于6月1日依约继续按月预交租金，该行为应视为其向赵某发出仍按原房屋租赁合同继续履行的意思表示，而赵某接受其预交的租金，则应视为对孙某续租要约的承诺，原房屋租赁合同关系继续有效，租期仍为原房屋租赁合同约定的一年，双方自6月1日起继续履行剩余租期的原房屋租赁合同。

本案的争议焦点问题有如下两个：

其一，原房屋租赁合同是否已解除。依照《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原房屋租赁合同自孙某于5月18日向赵某提出退租，并取得赵某同意之时即解除，不因双方关于到5月底再办理退租手续的约定而受影响。对此，一审判决虽认定双方约定解除原房屋租赁合同关系，但未明确引出法律依据，显然说理不充分，或没有完成说理。而二审判决认定双方当事人虽于5月18日约定解除原房屋租赁合同，但以事实上未办理退租手续为由认定原房屋租赁合同关系事实上并未解除，与《合同法》第九十六条第一款之上述规定不相符。可见，两份判决对原房屋租赁合同是否已解除作出了相反的事实认定，缘于两级法院的法官均未找到适用的法律，为各自裁判的正当性寻找到法律上的支撑，导致要么错误地认定原房屋租赁合同未解除的事实，要么虽认定原房屋租赁合同已解除，但未以案件事实和法律适用为基础，充分论证和阐明法律规范与案件事实之间的内在联系，使事实、理由和裁判结果相互联系起来。换言之，没有将案件事实、法律依据以及两者在法律上的逻辑关系论述清楚，是两份判决对原房屋租赁合同是否解除的事实认定存在瑕疵或不当的原因所在。看得出来，裁判说理与裁判非说理的区别在于，裁判说理有结论并且有理由，而裁判非说理则只有结论。

其二，双方当事人于6月1日起是继续履行原房屋租赁合同还是确立了新的房屋租赁合同关系。这一事实的不同认定，将决定双方当事人争议的租期实质问题得出不同的解决方案。而该焦点问题的解决，除了受原房屋租赁合同是否解除事实的不同认定之影响外，能否正确运用合同法理进行分析是关键。一审判决根据孙某于6月1日预交给赵某租金的事实直接认定当事人之间形成了新的房屋租赁合同关系，是典型的事实上的合同关系的裁判思维。二审判决则按照孙某交纳租金即订约意思表示，赵某接受租金即接受要约的意思表示，孙某承租房屋的事实即房屋租赁合同成立的路径进行论证，在要约和承诺的订约方式下，除书面、口头形式外，以行为这一订立房屋租赁合同的“其他形式”进行解释。二审判决说理相较一审判决虽复杂，但更有深度。但是，由于二审判决认定原房屋租赁合同尚未解除，进而认定双方当事人于6月1日通过要约与承诺步骤所达成的是继续履行原房屋租赁合同的合意，说理虽正确，但结果不当。而一审判决虽认定原房屋租赁合同已解除，进而认定6月1日形成新的事实房屋租赁合同关系，结果正确，但说理没有引出法理和法律依据。

裁判说理由主张、理由和保证三部分构成，详言之，裁判说理的目的是表达法官的裁判看法，解释其主张，说服当事人。裁判说理并不仅仅是思考和明理，还得用说得通、让当事人和社会都能接受的理由来证明其裁判理由的合法性、合理性和正当性，以支持法官自己的看法或观点。简言之，裁判说理的过程就是在说服当事人和社会包括法官自己的过程。只要裁判理由有针对性、法理性和逻辑性，就能使裁判结果取信于败诉一方当事人。可以说，裁判理由首先是为败诉方而写，目的是让败诉方离开时至少感到法官已经妥当考虑了他的意见。充分的、有理据的裁判理由可以大大提高败诉一方当事人服判息诉的可能性，更有助于法院威信的树立和司法公信力的提升。

                                                              （作者单位：南宁市中级人民法院）