开发商逾期不办房产证，买房人维权获巨额赔偿

北京市建诚律师事务所  靳丽娜

2000年8月，李先生与房地产开发商签订《商品房买卖合同》。该合同约定李先生花170多万元购买北京市某小区的预售商品房。该合同的补充条款同时约定，房地产开发商应当于2003年5月30日之前向李先生交付房屋所有权证书。然而在2003年5月30日之后，开发商并未按照合同约定如期为李先生办理房产证。

李先生因房产证的事多次找开发商理论，但是开发商一直置之不理、拖而不办。2005年初，李先生再次向开发商主张权利，未获得答复。2006年5月，李先生通过律师以特快专递形式向开发商发出律师催告函，要求开发商为李先生办理房产证，并承担逾期办理房产证的赔偿责任。开发商仍然不做任何答复。

由于近几年来北京市的商品房价格曾一路飙升，李先生购买的这套商品房，早已增值百万余元，但由于开发商不给办理房产证，李先生无法转卖给他人。房屋无法转卖给他人，李先生也就无法得到房产转让的增值。

面对这种情况，李先生很着急，见再等下去开发商也不会解决问题，一怒之下拿起法律武器，向人民法院提起诉讼，请求法院责令开发商限期为其办理房屋产权过户手续，并赔偿经济损失50万余元。

 本案经人民法院审理后，一审判决支持了李先生接近全部的诉讼请求。

析案说法：

问题一：开发商应该何时给买房人办理房产证？

开发商应该在房屋交付使用后多长时间给买房人办好房产证，首先要看合同有没有相关约定。有约定的，依照合同约定。

如果合同没有约定，那么要看我国相关法律法规及司法解释的具体规定。商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，开发商应当自房屋交付使用之日起90日给买房人办理房产证；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，开发商应当自合同订立之日起90日给买房人办理房产证。

问题二：开发商逾期不为买房人办理房产证，该承担什么法律责任？

由于开发商的原因，开发商逾期不为买房人办理房产证，应当向买房人承担违约责任。具体承担违约责任的方式应当看商品房买卖合同的具体约定情况。

合同约定了违约金的，开发商应当依照合同约定向买房人支付违约金。

根据相关法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，买房人可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向开发商要求赔偿损失。

问题三：买房人遇到这种情况主张权利时应注意哪些问题？

开发商逾期办理房产证的现象比较普遍。买房人在遇到类似情况时应注意以下问题：

（一）首先寻求商品房买卖合同的具体约定去主张权利

民法的一个重要原则就是约定优先于法定。买房人与开发商发生纠纷时，首先应根据买房人与开发商之间的商品房买卖合同约定的具体情况来处理。只有在合同没有约定的情况下，再依照法律的相关规定处理。

（二）弄清开发商逾期办理房产证的具体原因

买房人在主张权利时必须弄清楚开发商不为买房人办理房产证的具体原因是什么。如果不是由于开发商的过错导致逾期办理房产证，实践中法院可能不会支持买房人的诉讼请求。

（三）及时主张权利，同时注意保留向开发商主张权利的证据，避免超出诉讼时效

买房人在主张权利时，要注意保留自己曾经主张过权利的证据。像本案中的李先生，通过律师以特快专递方式向开发商发出《律师催告函》就是一个不错的固定证据方式。