福建省厦门市思明区人民法院

民 事 判 决 书

（2011）思民初字第220号

原告梁昌德，男，1966年9月1日出生。

委托代理人林永标，福建重宇合众律师事务所律师。

被告厦门市市政建设开发总公司，住所地厦门市湖里区云顶中路2777号市政大厦南楼21-22楼。

法定代表人李斯海。

委托代理人陈力舟，福建天衡联合律师事务所律师。

被告美亚快递（大连）有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区凤屿路186号之二2楼。

诉讼代表人吕传奇。

委托代理人许锦聪，福建厦门嘉禾嘉律师事务所律师。

原告梁昌德与被告厦门市市政建设开发总公司（以下简称市政公司）、美亚快递（大连）有限公司厦门分公司（以下简称美亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年1月6日受理后，依法由代理审判员邱瑛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁昌德及委托代理人林永标，被告市政公司委托代理人陈力舟，被告美亚公司的诉讼代表人吕传奇及委托代理人许锦聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告梁昌德诉称，被告市政公司曾委托厦门鑫昊源贸易有限公司（以下简称鑫昊源公司）对厦门市仙岳路297号之7-9底层14间店面进行管理，委托管理期限至2010年12月31日止。2007年10月1日，原告与鑫昊源公司的法定代表人王××签订一份《租赁合同书》，租用前述店面中的7-14号店面，期限三年。双方并约定租赁期限届满后，原告有优先承租权。原告已经缴纳租金至2010年12月31日。2009年10月1日王××与原告达成补充约定，确认原告在租期届满之后享有优先承租权，且2011年租金上浮不超过15%，新租期不低于2年。但被告市政公司在未告知原告的情况下，假借招投标方式，与被告美亚公司互相串通，于2010年11月11日签署了《房屋租赁协议书》，约定将包括原告使用的店面在内的12间店面租给被告美亚公司使用，租赁期限自2010年11月15日至2012年11月14日止。两被告未实际进行招投标，互相串通，侵犯了原告的优先承租权；且两被告的租期始于原告的租赁合同尚未终止之时，故两被告的合同无效。现请求判令：1、两被告于2010年11月11日签订的关于厦门市思明区仙岳路297号之7-9底层店面中的7-14号之《房屋租赁协议书》无效；2、确认原告与被告市政公司之间就厦门市思明区仙岳路297号之7-9底层店面7-14号存在租赁合同关系，租赁期限自2010年10月1日起至2012年12月31日止，租金为每年172500元。

被告市政公司辩称，市政公司与鑫昊源公司之间的法律关系并非委托合同关系，而是房屋租赁关系。转租合同期限超出原租赁合同期限的，超出部分无效。且因为鑫昊源逾期支付租金，市政公司已经解除与鑫昊源公司之间的租赁关系。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，原告梁昌德作为次承租人，理应按期腾房。原告梁昌德不享有优先承租权，优先承租权的前提是承租人与出租人之间有合法有效的房屋租赁合同存在。本案中，因鑫昊源公司与市政公司的合同已解除，鑫昊源公司不享有优先承租权，作为次承租人的原告更不能享有优先承租权。被告市政公司系普通民事主体，是否采用招投标程序，并不影响合同效力。原告梁昌德在签订租赁合同之前，已阅读过市政公司与鑫昊源公司的协议书，明知协议的有效期限及转租需要市政公司书面同意的内容，故原告梁昌德存要主观上的过错。

被告美亚公司辩称，原告梁昌德不是讼争房的合法承租人，无权对讼争房屋提出任何主张。被告市政公司系将讼争房屋委托鑫昊源公司进行管理，任何以自然人名义对外开展活动都是没有法律效力的。鑫昊源公司公司未经市政公司同意，以王××名义与原告签订《租赁合同书》，违反《委托管理协议书》的约定，原告在明知王××不具有签约主体资格的情况下仍然签约，负有同等过错。故原告与王××签订的《租赁合同书》没有法律效力。美亚公司系依照法律程序竞标取得房屋的管理使用权，应依法受到保护。请求驳回原告的诉讼权利。

经审理查明，被告市政公司曾与鑫昊源公司签订一份《委托管理协议书》，约定被告市政公司将厦门市仙岳路297号之7-9底层共14间店面除1、2号自用店面外的其余部分委托给鑫昊源公司进行管理，管理期限为2008年1月1日至2010年12月31日。管理费11396元/月，由鑫昊源公司向市政公司缴纳，每年一付，于第一个月的5日前付清，逾期加收滞纳金。鑫昊源公司应向市政公司交纳押金100000元。退租时，除另有约定外，市政公司有权要求鑫昊源公司恢复原状。鑫昊源公司必须依法经营，不得利用房屋从事违法违纪活动，否则市政公司有权立即终止租赁协议。委托管理期间，水电费、物业管理费等由鑫昊源公司自行缴交。委托管理期间，鑫昊源公司若将其委托管理的房屋转租或与他人合资、合作经营应经市政公司书面同意。若鑫昊源公司逾期一个月未缴交管理费，市政公司有权终止委托管理协议，收回房屋、没收押金，并有权追收鑫昊源公司所欠的租金。本协议委托管理期满后，鑫昊源公司若有意继续承租，在同等条件下鑫昊源公司有优先权。

2007年10月1日，鑫昊源公司的法定代表人王××作为出租方，与原告梁昌德签订一份《租赁合同书》，约定王××将厦门市仙岳路297号7-9底层店面7-14号店面（以下简称讼争店面）出租给原告梁昌德使用，租赁期限至2010年9月30日止，年租金150000元。原告利用讼争店面开展经营活动。2009年10月1日，原告与王XX另行签订一份《补充意向书》，约定王××同意原告在原租赁协议到期后在同等条件下享有优先续租权。原告同意预付2010年10月1日至12月31日的租金37500元。王××承诺2011年的租金上浮不超过15%，新合同期的签订不得低于两年。同日，原告支付了截止2010年12月31日的租金183750元，鑫昊源公司向原告出具了一份收款收据。

2010年6月30日，市政公司向鑫昊源公司发出《关于终止仙岳路297号之7-9店面协议的函》，称鑫昊源公司应于2010年1月1日缴交当年的店面租金136752元仍未缴纳，终止委托管理协议。该函件由鑫昊源公司的法定代表人王××签收。同年10月28日，鑫昊源公司收到市政公司退还的押金10000元。

2009年7月1日起，市政公司将厦门市仙岳路297号之一7-9一层店面共14间委托厦门市市政置业管理有限公司代管、代租。2011年11月11日，厦门市市政置业管理有限公司与美亚公司签订一份《房屋租赁协议书》，约定将仙岳路297号之7-9底层12间房屋出租给美亚公司，租赁期限自2010年11月15日至2012年11月14日止。租金半年一付，每半年139194元。审理中，市政公司对该份合同表示认可。

因讼争房屋现仍由原告梁昌德使用，市政公司遂以鑫昊源公司和梁昌德为被告，诉至本院，请求确认其与鑫昊源公司的《委托管理协议书》解除，并判令鑫昊源公司与梁昌德归还厦门市仙岳路297号7-9店面，并支付房屋使用费。该案在审理过程中因梁昌德提起本案诉讼而中止。

以上事实有原告提供的《委托管理协议书》、《租赁合同书》、《补充意向书》、收款收据、《委托协议书》、《房屋租赁协议书》、（2010）思民初字第11307号民事裁定书、起诉状，被告市政公司提供的《关于终止仙岳路297号之7-9店面协议的函》及邮件详情单、押金收据，美亚公司提供的《房屋租赁协议书》及当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。

审理中，原告确认其在与王××签订《租赁合同书》和《补充意向书》之前，阅读过市政公司与鑫昊源公司公司签订的《委托管理协议书》。

本案的争议焦点一，市政公司与鑫昊源公司签订的《委托管理协议书》的性质。

原告梁昌德主张该《委托管理协议书》的性质为委托管理协议，故鑫昊源公司有权代表市政公司与原告签约，原告与鑫昊源公司的法定代表人王××签订的《租赁合同书》和《补充意向书》对市政公司具有法律拘束力。被告市政公司认为，《委托管理协议书》的性质实为房屋租赁合同，该合同条款及约定的双方当事人的权利义务，符合房屋租赁合同的条件，而不符合委托合同的条件。被告美亚公司认为该《委托管理协议书》的性质系委托合同。

本院分析认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。市政公司与鑫昊源公司签订的《委托管理协议书》虽名为委托合同，但从合同约定鑫昊源公司需交纳管理费、押金等双方的权利义务内容判断，该合同性质实为租赁合同。

本案的争议焦点二，原告梁昌德对讼争房屋是否享有合法的权利。

原告梁昌德主张，鑫昊源公司受托对讼争房屋进行管理，原告与鑫昊源公司的法定代表人签订的《租赁合同书》和《补充意向书》对市政公司具有法律拘束力，原告梁昌德据此享有使用讼争店面的权利。被告市政公司认为，其与鑫昊源公司之间系租赁关系，鑫昊源公司将讼争店面转租给原告，未取得市政公司的书面同意，故转租行为无效，原告对讼争店面不享有使用权利。被告美亚公司认为，市政公司将讼争店面委托鑫昊源公司管理，王××个人无权对外出租讼争房屋，且未取得市政公司的同意，故原告对讼争店面不享有合法的权利。

本院分析认为，王××系鑫昊源公司的法定代表人，其有权代表鑫昊源公司对外签署法律文件。虽然王××与梁昌德签订的合同抬头出租方未列明鑫昊源公司，但从鑫昊源公司收取梁昌德租金并出具收条的行为判断，鑫昊源公司对该租赁行为是认可的。虽鑫昊源公司将讼争店面转租给原告梁昌德未经出租人市政公司同意，但原告在讼争店面开展经营活动，而市政公司自用邻近店面的情况下，应当知道该转租事实。市政未在六个月内提出异议，现主张转租合同无效，本院不予支持。因鑫昊源公司与市政公司的租赁合同约定的期限止于2010年12月31日，故原告与鑫昊源公司签订的《补充意向书》中超过该期限的约定属于无效。另，鑫昊源公司在接到市政公司关于解除合同的函件后，未提异议，并于同年10月办理了退还押金的手续，故应认为双方的租赁合同已经解除。原告与鑫昊源公司之间的转租合同也因此终止，现原告已不再对讼争店面享有使用权。

本院认为，被告市政公司与鑫昊源公司就厦门市仙岳路297号之7-9底层店面建立租赁合同关系后，原告梁昌德向鑫昊源公司转租讼争店面。根据合同相对性的原理，原告梁昌德的合同相对人为鑫昊源公司，并非被告市政公司。原告梁昌德基于转租合同的合同利益，应向合同相对人主张。被告市政公司在与鑫昊源公司解除租赁合同关系之后，其有权就讼争房屋建立新的租赁合同；原告梁昌德与鑫昊源公司之间的转租合同则因鑫昊源公司前述租赁合同已解除，也已失去权利基础，就此原告也已丧失了优先承租权的权利。厦门市市政置业管理有限公司与美亚公司之间签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，也不存在损害原告梁昌德的合法权利的情形，且获得市政公司的认可，故该合同有效。原告以双方恶意串通，损害原告利益为由，请求确认该合同中关于7-14号店面部分无效的诉讼请求，本院不予支持。并且，鑫昊源公司与市政公司约定的租赁期限截止2010年12月31日，鑫昊源公司与原告签订的《补充意向书》中，关于2011年之后的房屋租赁关系的约定，已超出原租赁合同的期限，故该约定无效。综上所述，原告请求确认其与被告市政公司之间就讼争店面存在租赁合同关系，并请求确认租期及租金标准，缺乏事实与法律关系，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回原告梁昌德的诉讼请求。

本案案件受理费50元，由原告梁昌德负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

代理审判员   邱  瑛

二O一一年二月二十五日

代书记员　吴春霞

附件：本案所适用的法律法规、司法解释

《中华人民共和国合同法》

第二百一十二条  租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十五条  承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

法官提示

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。