福建省厦门市湖里区人民法院

民 事 判 决 书

（2010）湖民初字第1453号

原告：洪诗博，男，1971年5月1日出生。

委托代理人：张豪源、张贤美，福建厦门理海律师事务所律师。

被告：黄云珍，女，1975年6月10日出生。

委托代理人：苏宁套、赖丽娜，福建信海律师事务所律师。

第三人：张新华，女，1968年2月12日出生。

委托代理人：张盛利，福建厦门大道之行律师事务所律师。

原告洪诗博与被告黄云珍、第三人张新华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月5日立案受理后，依法由代理审判员姚亮适用简易程序于2010年5月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张豪源、张贤美，被告黄云珍及其委托代理人苏宁套、赖丽娜，第三人委托代理人张盛利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告委托第三人代为出售原告所有的址于厦门市湖里区台湾街398号301室房产。2010年3月11日，第三人作为原告的代理人，与被告签订《房产买卖协议》，约定原告以1200000元的价格将上述房产转让给被告。按照约定，被告应在2010年3月18日前支付购房款280000元（含定金），余款920000元申请贷款支付。签订协议后，原告依约配合被告办理产权过户手续，现被告已取得该房产的产权证，但原告仅收到由第三人转交的购房款（含定金）180000元。原告多次催促被告支付剩余购房款，但被告均以要求原告减少转让价格为条件拒绝支付。为此，原告现依法起诉。请求判决被告立即尚欠的购房款1020000元以及逾期付款违约金（按日万分之五计算，自2010年3月22日起计至实际付清款项之日）。

被告辩称：原被告之间约定的房产交易价款是624000元，被告已支付310000元（含定金30000元），实际尚欠314000元。

第三人述称：被告的陈述与事实不符。第三人作为原告的代理人，于2010年3月11日与被告签订《房产买卖协议》，约定成交价为1200000元。但被告至今仅支付280000元（含定金），这点，从被告委托律师致原告的函中可以印证。被告拒绝支付剩余购房款，违反诚信原则，应承担相应的违约责任。

经审理查明：2010年3月11日，原告洪诗博作为甲方，与作为乙方的被告黄云珍以及作为丙方的居间人厦门欣华辉房地产行销策划有限公司（以下简称欣华辉公司）签订编号0000025的《房产买卖协议》，约定甲方将座落于厦门市湖里区台湾街398号301室房产转让给乙方，成交总价为1200000元，乙方应于签订协议之日支付购房定金30000元，该款项先交由丙方保管，待甲乙双方办理交易过户当日再由丙方转交给甲方；乙方应于2010年3月18日前支付购房款280000元（含定金），余款920000元由乙方向银行申请商业贷款支付给甲方，若贷款金额少于申请金额，则乙方应于收到银行贷款之日将差额部分直接支付给甲方；甲乙双方应于2010年3月18日前签订厦门市国土资源与房产管理局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往办理交易过户登记手续；甲方应于收到全款（时）将房产交付给乙方使用；协议第七条约定，乙方若需申请按揭贷款，应在签订《厦门市房地产买卖合同》之日起7日内备齐银行按揭所需的材料办理按揭申请手续，甲方应配合乙方办理；第十二条约定，若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应支付房产成交总价万分之五的违约金；第十五条约定，本协议书有关交易的约定与双方另行签订的《厦门市房地产买卖合同》约定的内容不一致的，一概以本协议的约定为准；第十七条第一款约定，若出现甲方违约等问题，责任由甲方代理人张新华承担，张新华有权办理包括收款等相关事务。此外，双方还就交易税费的负担、居间费、其他违约责任等予以约定。次日，被告黄云珍将购房定金30000元交付给第三人张新华，第三人出具收据给原告，收款人处另加盖居间人欣华辉公司的印章。2010年3月22日，原被告一同前往厦门市国土资源与房产管理局办理房产交易登记手续，并当场签署《厦门市房地产买卖合同》，该合同约定的转让价款为624000元。当日，被告黄云珍通过其与配偶朱再升的账户转账250000元至第三人张新华的账户。同时，原告出具收条予被告收执，确认收到被告及其配偶朱再升首付款280000元。现讼争房产已过户至被告黄云珍名下。2010年4月16日，被告委托律师致函原告，以居间人隐瞒真实交易价格，诈取100000元差价为由，表示只同意向原告支付剩余购房款820000元，要求原告与其联系协商解决。该律师函第1页第2段“据敝当事人（即被告黄云珍）陈述及相关证据显示”部分，表述“敝当事人于2010年3月22日支付了包含定金在内的首付款280000元（贰拾捌万元），……并于2010年3月30日办理了过户手续，至此敝当事人取得了该房产的房屋权证”。该函已到达原告。

另查明：第三人张新华系欣华辉公司的工作人员。

以上事实，有经庭审质证的《厦门市土地房屋权证》、律师函、《房地产买卖合同》、收条、收据、《房产买卖协议》以及当事人的陈述为证，足以认定。

诉讼中，原告于2010年5月17日申请查封被告黄云珍名下址于厦门市湖里区台湾街398号301室房产（即本案讼争房产），案外人黄丽爱自愿提供其名下址于厦门市莲前西路266号102室房产作为担保。本院于2010年5月20日作出民事裁定书，并于2010年5月27日查封上述两套房产。

本案争议事实在于被告黄云珍已付购房款数额。原告及第三人主张，被告仅支付购房款（含定金）280000元，被告则辩称除定金30000元，另支付了购房款280000元，实际已付购房款310000元。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。支付购房款是买受人的义务，故就已付款争议，应由被告黄云珍承担举证责任。被告为证明其主张的事实，向本院提交了定金收据以及首付款收条。原告及第三人对上述两份证据的真实性不持异议，但认为首付款收条中确认的已付款280000元包含定金30000元。本院认为，按照《房产买卖协议》约定，定金30000元先交由欣华辉公司保管，待办理过户手续时再转交给原告。被告举证的定金收据中，收款人签名处不仅有第三人张新华的签名，也加盖了欣华辉公司的印章，而张新华既是原告的合同代理人，也是欣华辉公司的工作人员，因此，该定金收据不仅可以证明被告已支付定金30000元，也是作为欣华辉公司代为保管定金的凭证。原被告在2010年3月22日办理交易登记手续，当日，被告黄云珍通过银行转账方式支付250000元至第三人张新华的账户，原告也出具收条予被告，确认收到首付款280000元，结合《房产买卖协议》第四条关于已付购房定金可冲抵首期购房款及被告应支付首期款280000元（含定金）的约定，以及被告在2010年4月委托律师致原告函中确认的已付款事实，可以认定首付款收条中载明的已付款280000元系包含定金30000元的事实。故本院认定被告已付购房款（含定金）为280000元。

本院认为：原被告签订的《房产买卖协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告提出，原告本意转让价为1100000元，居间人欣华辉公司以1200000元的价格促成交易，从中赚取差价100000元，违反了房地产经纪执业规范，是不合法获利行为。本院认为，被告作为买受人，愿意以1200000元的价款受让讼争房产，意思表示真实明确，超出出卖人指示底价的部分，利益应归于原告。出卖人是否愿意额外支付居间人佣金，不影响《房产买卖协议》的效力及履行。另，虽然原被告在办理交易登记手续时签署的《厦门市房地产买卖合同》约定的价款为624000元，但《房产买卖协议》第十五条已明确约定“有关房产交易的约定与双方另行签订的《厦门市房地产买卖合同》约定的内容不一致的，一概以本协议的约定为准”，故被告要求按照《厦门市房地产买卖合同》约定的价款结算缺乏依据，本院不予采纳。按照约定，剩余购房款920000元由被告向银行申请贷款支付，被告应在签订《厦门市房地产买卖合同》之日起7日内即2010年3月29日前备齐银行按揭所需材料办理申请手续。以贷款方式支付购房款，只是履行付款义务的一种方式，即使银行不批准贷款或实际批准金额少于920000元，被告仍应按约定付清款项。考虑到银行对贷款的申请和审批有一定的工作流程要求，即使被告在约定期限内递交了申请手续，也需要合理的批准和付款时间。故，原告以2010年3月22日计算购房款余额的付款期限，并不妥当，本院认为以约定办理贷款手续截止日起1个月为限较为适宜。照此计算，至原告起诉时，已超过1个月，但被告仍无法提供办理贷款手续的相关证据。故原告要求被告支付剩余购房款诉求合理有据，本院予以支持，但尚欠金额应为920000元。另，按照约定，若被告不能按期支付购房款，每逾期一日，应支付成交总价万分之五的违约金。被告怠于履行付款义务，原告主张以尚欠金额为基数，按每日万分之五支付违约金有事实和法律依据，本院予以照准，同上，违约金的起算时间应以1个月期限届满次日即2010年4月30日为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告黄云珍应于本判决生效之日起十日内支付原告洪诗博购房款920000元及逾期付款违约金（以920000元为基数，自2010年4月30日起按每日万分之五计至实际付清款项之日）。

二、驳回原告洪诗博的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费7077元，由原告洪诗博负担694元，被告黄云珍负担6383元；财产保全费5000元，由被告黄云珍负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

                        代理审判员    姚    亮

                        二○一○年七月十五日

                        代书 记 员    邱 武 全

附页：

本案适用的法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零九条  当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

……

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

本案执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百一十五条　申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。