改变房屋使用功能的租赁合同是否有效

一、出租房屋用途

     根据建设部《房地产统计指标解释（试行）》的规定，房屋根据用途划分，分为住宅，工业、交通、仓储用房，商业、金融和信息用房，教育、医疗卫生和科研用房，文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房，机关事业办公用房，军事用房，其他用房等。

     城市房屋的用途主要受制于土地用途和规划设计的用途。根据我国的土地和房地产管理法律的相关规定，国有土地使用者在取得土地时出让合同或相关批文会确定土地的用途，且不同用途的土地的最高使用年限不同。因此，这就决定房屋用途须跟土地用途相同。在房地产建设之前，必须按照建设工程规划设计要求制订建筑设计方案及制定施工设计图纸，这些规划设计对房屋用途作用了明确界定后才能获得建设工程规划许可证，并且一经批准后便不提擅自变更。

二、房屋用途改变的纠纷中租赁合同的效力问题

     在我国，房屋用途是特定的，比如住宅为居住之用，厂房作工业生产房屋使用。然而，基于一些原因比如经济利益等，出租人将房屋用途改变，如将厂房作为商场进行出租等。变实践中，涉及房屋用途改变的纠纷主要有以下几类：

    1、出租人未办理变更手续，擅自改变用途并出租；

    2、出租人与承租人约定改变房屋用途而签订租赁合同；

    3、承租人在承租后自行改变房屋用途；

    4、将住宅小区的房屋附属设施如架空层等出租用于商业目的。

     对于上述几种情形的租赁合同是否有效，不同法院有不同的见解，有的法院认为出租人单方或双方约定改变房屋用途不影响租赁合同效力，有的法院则认为租赁合同应认定无效。

     对上述几种情形，深圳法院则认为第一、二、四种情无效，第三种情形有效，认定无效的理由有两点：1、我国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定。我国实行的是“房地合一”和“房随地走”的政策，土地用途决定房屋用途，如要变更房屋用途须办理土地变更和规划审批手续，否则不得变更。2、我国法律和行政法规对改变房屋用途的强制性规定属于效力性规范。如果法律上禁止法律行为本身和其内容的实现，则该强制性规定属于效力性规范。对于未经主管机关批准的房屋用途改变问题而言，如果其效力不予否定，就会导致房屋所有人逃避应补交的国家土地使用权出让金，损害利害关系人利益，同时也是对其他规经营者的不正当竞争；同时，不同用途的房屋在消防、水电等方面的设计布局及要求、程度均有不同，擅自变更用途而未办理相应的配套设施变更，容易影响房屋的正常使用，甚至危及人身安全，损害社会公共利益。因此，可以推定擅自改变房屋使用功能用于出租的行为是法律所不欲的，违反相关规定即导致租赁合同无效。

 三、租赁合同无效后的责任及处理

     合同无效后需要处理几个方面的问题：未付租金的支付，房屋装修等损失的承担等。对于租金，根据《最高院租赁解释》第5条的规定，一般参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对于装修装饰等损失，则相对复杂一些，主要考虑装修装饰物是否可折分，双方对合同无效的过错等。可拆分的，可以由双方折价归承租人所有，不能协商一致的，则由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，由承租人恢复原状；不可拆分的，可由出租人折价取得，不同意折价的，损失根据导致合同无效的双方过程承担现值损失。

     对于双方对租赁合同无效的过错需根据情形来确定，上述情形中的第一、四种情形，由出租人承担主要责任，第二种情形时如在一审开庭审理前，仍未获得行政主管部门批准的，则由对改变使用功能负有报批义务的当事人对合同无效承担主要责任。