吴某、梁某是两夫妻，婚后于2005年以按揭形式购买了位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园的别墅一套，抵押期限十年，分别办理了吴某名下的产权证及梁某名下的共有证。2007年4月，梁某、何某与房产地中介处签订了《物业买卖合同》，约定将上述房屋出售给何某，最迟于2007年5月19日办理交易手续，梁某于当日收取了何某定金二十万。其后，梁某告知何某其丈夫吴某不同意出售房屋，愿意退还定金。2007年5月18日，梁某将定金二十万元退还给何某。

何某将梁某、吴某起诉至佛山市顺德区人民法院，认为梁某、吴某拒不办理交易手续，属于单方违约，应当双倍返还定金，故要求梁某、吴某赔偿二十万元。

［代理］

梁某、吴某委托我们代为代理人应诉，经过分析，我们提出如下答辩意见：

一、梁某与何某所签署的《物业买卖合同》，未征得丈夫吴某同意，应为无效合同。

《物业买卖合同》约定由何某购买的位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园房屋属于梁某、吴某的夫妻共同财产，该房屋的《房地产权证》及《房地产权共有（用）证》也证明该房屋的共同共有人是梁某、吴某，因此，对该房屋的处分行为必须取得梁某、吴某的一致同意，任何一人无权单方处分房屋。

梁某单方与何某签署《物业买卖合同》出售该房屋，不构成表见代理。因为尽管是夫妻关系，也可能存在一方损害另一方的利益的问题，特别是房屋等不动产由于价值大，是家庭的主要财产之一，一方擅自处分极有可能严重损害他方的权益。《婚姻法》司法解释（一）第十七条（二）“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”的规定即是基于这一点而规定的。因此，夫妻一方以双方名义处分房屋时，并不一定就表示其夫妻双方的意思表示就是一致的，不能作出其夫妻双方的意思表示的推定，所以不构成表见代理。而且，在签署合同时，梁某已向何某提供了《房地产权证》及《房地产权共有（用）证》，所以，何某是明知该房屋属于梁某、吴某共同共有的财产，仍然与梁某签署合同，明显具备恶意且主观上存在过错，故也不符合表见代理的条件。

基于上述分析，梁某的单方出售房屋行为，构成无权代理。《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，该买卖合同效力待定，吴某如果对梁某的代理行为予以追认，则合同有效；如果吴某拒绝追认，则合同无效。值得注意的是，即使夫妻一方自己的意思表示是真实的，也不存在部分有效的问题，因为房屋一般作为一个整体不可分割，是共同共有。

梁某的单方出售房屋行为，构成无权处分。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条规定，无处分权人处分他人财产，在权利人追认或者自己订立合同后取得处分权之前，合同效力待定。

吴某现在已经明确表示拒绝追认梁某的无权代理行为及无权处分行为，所以《物业买卖合同》是无效的。

二、梁某出售涉诉房屋，未征得贷款人及抵押权人同意，其出售行为属于无效行为。

梁某、吴某在2005年以按揭形式购买上述房屋，并与顺德市北滘农村信用合作社签署了《个人住房担保借款合同》，合同中第七条第六款已明确约定未经贷款人及抵押权人（即顺德市北滘农村信用合作社）书面同意，梁某、吴某不得将房屋转让。而梁某与何某签署《物业买卖合同》出售该房屋，未取得信用合作社书面同意，因此属于无效行为。

三、梁某已按合同无效的法律规定将其收取的二十万元返还给何某，因此，梁某、吴某与何某之间已不存在任何权利义务关系。

《合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”，而第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，梁某已于2007年5月18日将其收取的二十万元返还给何某，因此，梁某、吴某与何某之间已不存在任何权利义务关系。

四、梁某与何某已于2007年5月18日协商一致由梁某退还20万元给何某，《物业买卖合同》已解除，且互相不负违约责任。

签署《物业买卖合同》后，何某知道吴某不知情及未同意出售房屋的情况下，该房屋无法办理过户手续，而且合同极有可能是无效的，所以，何某与梁某协商解除合同，由梁某退还20万元，互相不负违约责任。所以，梁某在不存在违约的情况下，才于2007年5月18日退还20万给何某。

按照何某在《民事诉状》的说法，梁某因承担违约责任才返还20万元，这是明显错误的，《物业买卖合同》约定交易的最后期限是2007年5月19日，只有超过该期限双方不进行交易才构成违约。2007年5月18日还未超过最后交易期限，梁某并不存在任何违约行为，无需承担任何违约责任（包括双倍返还定金共40万元），但当天梁某为何会退还20万元给何某呢？只有一个解释最合理，那就是梁某与何某协商一致解除合同或者承认合同无效，才由梁某退还20万元，互相不负违约责任。

经过开庭审理后，我们代表梁某、吴某提出补充答辩意见如下：

一、梁某单方与何某签署《物业买卖合同》出售属于夫妻共同共有的房屋，未征得共有人吴某同意，违反了法律、法规的强制性规定，其单方售房行为应为无效行为，《物业买卖合同》应为无效合同。

梁某单方签署的《物业买卖合同》中约定出售的位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园房屋，属于梁某与其丈夫吴某的夫妻共同财产；该房屋已办理的《房地产权证》及《房地产权共有（用）证》也证明该房屋的共同共有人是梁某与吴某。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”本案中，梁某自始至终只是单方与何某签署《物业买卖合同》出售上述房屋，而从来没有取得共有人吴某的书面同意，因此，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的上述强制性规定，其单方售房行为应为无效行为，其所签署的《物业买卖合同》应为无效合同。

二、梁某出售涉诉房屋，未通知并征得抵押权人书面同意，也没有将抵押情况告知受让人，违反了《中华人民共和国担保法》的规定及《个人住房担保借款合同》的约定，其出售行为属于无效行为。

梁某、吴某在2005年以按揭形式购买上述房屋，与顺德市北滘农村信用合作社签署了《个人住房担保借款合同》，并已办理抵押登记，抵押权人是顺德市北滘农村信用合作社（《房地产权证》已清晰记载抵押登记内容）。

《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”而梁某、吴某与顺德市北滘农村信用合作社签署的《个人住房担保借款合同》中约定更为严格、明确，合同第七条第六款约定未经抵押权人（即顺德市北滘农村信用合作社）书面同意，梁某、吴某不得将房屋转让。而梁某单方出售房屋，自始没有通知抵押权人，更甭提征得抵押权人的书面同意，而且也没有将房屋抵押情况告知受让人，因此其行为不仅违反了《中华人民共和国担保法》上述强制性规定，也违反了《个人住房担保借款合同》的约定，属于无效行为。

三、梁某单方以自己名义出售涉诉房屋的行为，而何某购买涉诉房屋存在过错，故不符合表见代理的构成要件。

《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”该条以法律形式确立了表见代理制度。表见代理行为应当具备如下四个要件：1.以被代理人名义与相对人为合同行为；2.客观上，应当有足以使相对人相信行为人是有代理权的表象；3.相对人必须是善意的、无过失的；4.行为人与相对人之间的民事行为，须具备民事行为成立和生效的有效要件。

本案中，梁某在《物业买卖合同》中只签署了自己的名字，因此是以自己名义出售涉诉房屋，而没有以被代理人吴某名义出售房屋，其行为属于自主行为，无代理可言；何某在签署合同时明知该房屋属于梁某、吴某共同共有的财产，仍然坚持与梁某签署合同，明显具备恶意且主观上存在过错。基于上述分析，梁某与何某签署《物业买卖合同》的行为，不构成表见代理。

［一审判决］

佛山市顺德区人民法院认可了我们的答辩意见，认定《物业买卖合同》属于无效合同，梁某退还定金是双方协商一致的结果，不属于梁某主动承担违约责任，因此驳回何某的诉讼请求。

［二审判决］

　　何某不服一审判决，提起上诉。

　　佛山市中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。