工商行政管理部门的行政行为涉及到相对人物权的地方很多。在现行的工商法律法规中涉及物权的规定有不少是与《物权法讨》相适应的，如对注册资本的登记与监管。《物权法》的实施只会对那些与该法不相适应的工商业务产生影响。笔者以为这种影响主要表现在以下五个方面：

　一、住所登记

　　企业的住所作为登记事项，工商行政管理部门审查的是企业对该住所是否拥有使用权，也就是《物权法》中所说的用益物权，在实际工作中通常审查的是房屋产权证明与房屋的使用证明文件(租赁合同或是无偿使用证明)。而对该房屋用益物权的其他合法性依据现行登记规范则不在审查之列，这与《物权法》的相关规定是相违背的，主要表现在两类情形中。

　　一类是小区内住宅房改为商业用房。目前许多地方政府纷纷出台政策严格控制“住改商”，其原因主要是噪音、排污等环境问题给有利害关系的业主带来了利益损害，引起社会不和谐问题。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。在2004年7月1日实施的《行政许可法》第36条、第47条的相关规定也同样限制着小区内住宅的“住改商”。

　　另一类是工业用房改为商业用房。早些年在国家鼓励和支持第三产业发展的大背景下，不少企业的工业用房尤其是沿街的工业用房被改建成酒店、歌舞厅等经营性用房，并且这种现象伴随着第三产业的增加而增加。在这过程中，据当地土地管理部门的数据显示，除需转让产权外的几乎无一办理土地用地性质的变更。带来的问题是，随着城市建设力度的加大，当这些房屋之下的土地被国家征收时，国家给予房屋所有人与用益物权人的补偿都数倍于原工业性质的房屋。《物权法》第140条规定：“建设用地使用人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”而目前房产登记部门只将房屋的性质登记为“住宅”与“非住宅”两种，并没有随土地与规划部门的审批结果细分为住宅、工业用房、商业用房等性质。笔者以为，根据《物权法》第3条、第4条规定的精神，应当对一切市场经济主体的物权实行平等保护。现行对土地、房屋登记的法律法规缺乏衔接与统一，是不利于对不同权利人物权的平等保护。工商行政管理部门对申请人提供的住所证明的审查，主要是对房屋的用益物权的审查，非住宅的工业或商业用地与房屋用途在性质上不一致，使工商行政管理在对物权的平等保护上处于两难的境地。

　　鉴于上述两类住所登记时问题，笔者以为，《物权法》实施之后，工商行政管理部门从平等保护权利人物权的角度出发，对住所用益物权应当增加审查项目，以确定申请人对房屋用益物权取得的合法性。对上述第一类情形，由于《物权法》、《行政许可法》已经作出了相应规定，国家工商总局应当制定相应的审查规范。增加对“管理规约”及利害关系人意见的审查。至于第二类情形，建议国家相关部门修订对土地、房屋登记的管理办法，统一用途性质的登记，有利于包括工商行政管理部门在内的各行政机关对权利人物权的平等保护。

　　二、动产抵押登记

　　抵押权是《物权法》中确立的担保物权的一种。《物权法》第181条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有生产设备、原材料、半成品、产品抵押、债务人不履行到期债务或产生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权的动产优先受偿。”《物权法》第189条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第181条规定的动产抵押，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。”《物权法》的上述规定打开了企业特别是中小企业、个体工商户及农业生产经营者的融资新途径。同时根据《物权法》第178条：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”的规定，上述这些规定将会影响工商行政管理部门依据《担保法》已经开展的动产抵押业务。主要表现在四个方面的调整。

　  一是抵押登记机关的变化。由动产所在地的工商行政管理部门登记改为由抵押人所在地的工商行政管理部门登记。

　  二是增设浮动抵押权的登记。第181条和第189条的规定为工商行政管理部门增加了一种浮动抵押权的登记。所谓浮动抵押是指权利人以现有的和将有的全部动产为标的设定抵押的新型担保制度。它克服了传统的物权担保方式所要求抵押物的特定性和不得处分性原则，是在动产处于动态状态下设定的，并且抵押人对财产享有经营所必需的自由处分权，有利于抵押人正常的经营活动，同时可以充分发挥企业作为一个整体的担保价值，开拓了尤其是中、小企业的融资渠道。

　　三是抵押财产范围的扩大，根据《物权法》第180条第(七)项规定，法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可用来作为抵押的财产。即禁止抵押的财产仅限于法律、行政法规的规定，其他任何地方性法规、规章将不影响抵押的合法性。

　　四是抵押效力的变化。《担保法》第41条规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日生效。”而根据《物权法》第189条的现定，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。这一变化，一是在抵押登记上实行自愿登记的原则，不登记在不对抗善意第三人的前提下不影响抵押的效力;二是根据《物权法》第199条的规定。抵押权已登记的，按登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　三、质权质押登记

　　《担保法》第78条规定了股票的出质，但却没有明确股票质押的登记机关。而在《物权法》第226条中明确规定：“以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立;以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。”根据这一规定，一是明确了工商行政管理部的登记职责;二是明确了登记的权利质权的范围。根据《证券登记结算管理办法》及《中国证券登记结算有限责任公司证券登记规则》的相关规定;在证券登记结算机构即中国证券登记结算有限责任公司上海分公司或深圳分公司办理的质押登记基金份额和上市公司及拟上市公司的股权，而非上市的股份有限公司与有限公司的股权则属工商行政管理部门登记的范围。工商行政管理部门作为公司的登记机关行使对股权的质押登记职能显然有其有利的一面。但值得注意的是，根据《公司法》及《公司登记管理条例》的规定，有限公司的股东发生变化时才需要到工商行政管理部门办理股权变更登记，而股份有限公司的股东变更时无需到工商行政管理部门办理变更登记的。因此，对非上市的股份有限公司出质股权的监管成了一个新课题。

　　  四、户外广告审批

　　《物权法》第70条、第7l条的规定表明，小区的业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。工商行政管理部门在审批户外广告时，如果没有征得业主委员会的同意或没有业主委员会的授权的情况下仅凭物业公司的同意证明就通过审批则明显是违反《物权法》的上述规定。

　　 五、执法中财产罚没

　　《物权法》中的许多条款明确了所有权人对自己所有不动产和动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，同时对政府公权力的使用作出了具体严格的限定。工商行政管理部门在取缔无照经营及其他违法经营案件查处的过程中，对经营者实施罚款、没收财产等行政处罚时，如果没有法律明确规定的权限和履行法定的程序，极有可能导致对经营者特权的侵害。